7. Определение задачи оценки. Составление плана и договора на проведение оценки.

7. Определение задачи оценки. Составление плана и договора на проведение оценки.

Это упорядоченный процесс, базирующийся на рассмотренных в предшествующих пунктах принципах. Он основывается на научном методе и применим для широкого круга оценочных задач. Для прогнозирования ситуаций, корректировки фактов и предположений используется рыночная и другая информация.

Весь процесс оценки объекта недвижимости состоит из шести этапов, а именно:

1) определение задачи,

2) составление плана оценки,

3) сбор и проверка информации,

4) применение наиболее целесообразных подходов к оценке объекта и анализ вариантов лучшего использования,

5) согласование,

6) отчет о результате оценки стоимости объекта.

Рассмотрим каждый из этих этапов.

Этап 1. Определение задачи.

Условие задачи безусловно диктует клиент, Он определяет, для какой цели производится оценка. Но оценщик очень тщательно и щепетильно должен уточнить все интересы и намерения клиента, поскольку от правильно поставленной задачи будет зависеть и результат. При этом обязательно необходимо и важно идентифицировать реальный объект и определить связанные с ним юридические права.

Этот этап должен непременно  включать в себя следующие элементы:

 идентификацию объекта недвижимости,

 установление и уточнение юридических прав,

 дату оценки,

 описание целей оценки,

 определение вида стоимости,

 определение дополнительных условий.

Этап 2.  Составление плана оценки объекта недвижимости.

После определения и уяснения задачи необходимо искать пути её решения.

Это целесообразнее всего сделать через структурирование процесса оценки, т.е. составления общей схемы, предусматривающей рассмотрение в первую очередь общих факторов, а затем уже более специфических. Например, с регионального уровня стоимости идентичных объектов необходимо переходить  (спускаться) к стоимости на уровне местного рынка или его сегмента. На нижнем уровне осуществляется анализ   конкретных факторов, влияющих на стоимость данного земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Последовательность процедур этого этапа включает:

1) определение требований к информации;

2) выявление источников её получения;

3) идентификацию наиболее подходящей методологии;

4) определение затрат времени и трудозатрат;

5) составление плана работы;

6) конкретизация предложений об условиях выполнения задания и гонораре;

7) подписание договора.

Необходимо заметить, что последние пункты служат для уточнения и повышения ответственности и оценщика, и клиента.

Этап 3. Сбор и анализ  информации.

Очевидно, что реальная оценка стоимости объекта недвижимости может быть получена при наличии полной и достоверной информации, включающей как общие, так и специальные данные.

К общим данным относятся сведения экономического, социального, правового, экологического характера. Источниками такой информации являются статистические отчеты, финансово-экономические издания и журналы по оценке недвижимости. Для достоверной оценки необходимо также знать уровень инфляции, ставки банковского кредита и реинвестирования, покупательскую способность, уровень цен, занятости и др.

К общим относятся и данные о районе местонахождения объекта оценки.

Специальные данные должны содержать сведения о праве собственности на объект, общую характеристику земельного участка и факторов, улучшающих качества объекта.

Физическая характеристика земельного участка должна быть полной и отражать наиболее важные его параметры:

 площадь и форму (т.е. размер, границы по улице, реке, магистрали);

 топографические  и ландшафтно-композиционные особенности (рельеф, пейзаж, наличие водоёмов, растительности);

 описание ближайшей прилегающей к участку территории (наличие дорог, подъездных путей, остановок общественного транспорта, застройки), социальной инфраструктуры;

 возможные улучшения на участке (развитие элементов существующей инфраструктуры).

Необходимо также иметь информацию о продажах и доходности аналогичных объектов, затратах на их создание, что потребуется при оценке недвижимости тем или иным методом.

Этап 4. Анализ вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает поиск возможностей увеличения дохода как от земли, так и от строений.

Этап 5. Согласование.

В ходе этого процесса (называемого «экзаменом совести») оценщик заново проверяет достоверность информации, применимость тех или иных принципов оценки, заново пересматривает показатели стоимости и определяет окончательный результат.

Согласование предусматривает следующие процедуры:

 обзор факторов стоимости в их связи с принципами оценки;

 повторную проверку статистических и вероятностных показателей;

 логические рассуждения и суждения на основе здравого смысла по показателям рассмотренных вариантов;

 окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта после сведения показателей оценки в итоговую таблицу.