Лекция 1. Недвижимое имущество как объект оценки, в определении Гражданского Кодекса.

Лекция 1. Недвижимое имущество как объект оценки, в определении Гражданского Кодекса.

Оценка – это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях.

Оценочная деятельность в соответствии с федеральным зако­ном «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» состоит в установлении в отношении объектов гражданских прав рыночной или иной стоимости [3].

В сферу оценочной деятельности входят операции при купле, продаже, аренде, залоге и страховании объекта недвижимости, при инвестировании в собственность, при слиянии и поглощении предприятий, при установлении цены размещения эмитируемых акций, при исполнении прав наследования и судебного приговора, оценки бизнеса и услуг.

Объект оценочной деятельности (объект оценки) может включать:

недвижимое имущество;

предприятия в целом, как действующие, так и находящиеся в процессе ликвидации;

движимое имущество;

машины и оборудование;

ценные бумаги;

имущественные права, не овеществленные в ценных бумагах и могущие, в соответствии с действующим гражданским законодательством, являться предметами сделок до их отчуждения;

интеллектуальная собственность и нематериальные активы;

различные услуги.

Субъект оценочной деятельности — это индивидуальные предприниматели (оценщики, эксперты), а также хозяйственные общества (товарищества), осуществляющие коммерческую оценочную деятельность с соблюдением условий и требований, установленных федеральным законом об оценочной деятельности [3].

Процесс оценивания, т. е. нахождения денежного эквивалента различным объектам недвижимости в конкретный момент времени, представляет собой определение их стоимости. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лесá, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса. Недвижимость как объект оценки – это прежде всего земля как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой часть которого могут быть:

здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному сооружению;

обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

стационарные сооружения благоустройства территории участка;

элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

Другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не являются объектом оценки недвижимости, если только они не входят в состав имущественного комплекса оцениваемого предприятия.