Основные положения и задачи переустройства зданий и сооружений при современной методике градостроительства

Основные положения и задачи переустройства зданий и сооружений при современной методике градостроительства .

1. Основные положения и задачи переустройства зданий и сооружений при современной методике градостроительства

Переустройство зданий и сооружений принимается как обобщающее понятие, представляющее комплекс работ, осуществляемых для улучшения эксплуатационных качеств объекта для снижения физического и морального износа зданий.

Общее понятие переустройство включает в себя отдельные виды деятельности:   1. текущий и капитальный ремонт 2. модернизацию 3. аварийно-восстановительные работы  4. реконструкцию 5. реставрацию.

Основная цель переустройства зданий и сооружений – улучшение или преобразование архитектурно- планировочных, функциональных и конструктивных решений зданий в соответствии с требованиями пользователей.

Характер переустройства зданий или застройки зависит от требований:

*исторических,

*архитектурно-художественных,

*ландшафтно-композиционных,

* экологических,

*экономических (финансовых средств),

* вкуса и предпочтения заказчиков.

В настоящее время в связи с кризисом строительство новых зданий почти прекратилось, приобретает все большее значение преобразование и развитие старых городов и районов за счет реконструкции и модернизации зданий и в целом, городской застройки.

Жилищный фонд и селитебные районы занимают значительное место, являются одним из основных объектов недвижимости в населенных пунктах, управлением которого занимается не государство, а частные компании.

На современном этапе в результате приватизации более 70% жилья перешло к собственникам, около 8% жилищного фонда относится к федеральным структурам , доля муниципального жилья составляет менее 22%.

Понятие переустройство включает себя следующие термины по видам деятельности:

• Текущий ремонт;

• Капитальный ремонт;

• Модернизация;

• Реконструкция;

• Аварийно-восстановительные

работы;

• Реставрация;

• Перепрофилирование

• Техническое перевооружение

Текущий ремонт заключается в систематически проводимых работах по предохранению его отдельных частей, строительных конструкций, инженерного оборудования от преждевременного износа, а также по устранению незначительных повреждений.

Работы по текущему ремонту подразделяются на две группы:

• плановый профилактический ремонт,

• непредвиденный (аварийный) ремонт как следствие случайного отказа конструкции или системы оборудования с устранением неисправностей, не требующих замены основных строительных изделий.

Капитальный ремонт заключается в необходимой замене или восстановлении основных строительных конструкций и инженерно-технического оборудования здания в связи с их износом и разрушением.

Модернизация - приведение здания в соответствии современным требованиям проживания и эксплуатации. Благодаря улучшению архитектурно-планировочной структуры и установке более прогрессивного технического оборудования удается снизить моральный износ здания.

Реконструкция предполагает переустройство здания с изменением строительного объема, внешнего вида, а иногда и функционального назначения. При реконструкции могут надстраиваться этажи, мансарды, изменять конфигурацию в плане вследствие пристройки или застройки промежутка между двумя зданиями, конструкцию крыши и т.д.

Аварийно - восстановительные работы проводятся с целью устранения повреждений здания, возникших в результате стихийных бедствий или деятельности человека.

Основными результатами переустройства являются:

• Повышение конструктивной и эксплуатационной надежности зданий средствами капитального ремонта и частично нового строительства.

• Получение дополнительной жилой площади за счет уплотнения существующей застройки - надстройки мансардных этажей и пристраиваемых объемов.

• Сокращение энергопотребления в зданиях вследствие утепления ограждающих конструкций, модернизации систем инженерного оборудования и применения контрольно-измерительных приборов.

Одной из основных характеристик, учитываемых при реконструкции зданий, является срок эксплуатации (службы).

Срок службы - это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом при условии выполнения мероприятий технического обслуживания и ремонта.

Срок службы здания зависит от :

• условий эксплуатации

• выбора конструкций проектировщиками

Физический и моральный износ.

Под материальным, техническим износом конструкции или всего здания понимается потеря заданных технических свойств под воздействием различных факторов.

На развитие физического износа оказывает влияние большое количество факторов :

• не использование жилого здания в связи с отключением коммуникаций (коэффициент значимости фактора 48);

• объем и характер производимых капитальных ремонтов(14);

• периоды эксплуатации(3,2);

• характер текущих ремонтов(3,1);

• режим инсоляции и аэрации(2,5);

• качество ремонтных работ(1,4 -1,9);

Моральный износ представляет собой несоответствие здания его функциональному назначению, возникающее вследствие меняющихся социальных запросов: 

• недостаточный уровень благоустройства и озеленение территории,
• устаревшее инженерное оборудование,
• переуплотненность застройки,
• изменение требований к архитектурно-композиционным и объемно-планировочно - конструктивным решениям

Существуют две формы морального износа:

• Форма - уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости вследствие изменения масштабов строительства;

• Форма - обесценивание здания в результате несоответствия его параметров изменившимся требованием обществ.