Практическая работа № 42. «Понятие и назначение и инвентаризация земель»

Практическая работа № 42.

«Понятие и назначение и инвентаризация земель»

1. Общие положения инвентаризации

Инвентаризация подразумевает комплекс работ по установлению наличия, состава и оценке состояния материальных объектов, проведенных на определенную дату. Применительно к земельному фонду основными задачами инвентаризации земель населенных пунктов являются:

1) выявление всех землепользователей (землевладельцев) с фиксацией сложившихся границ занимаемых участков;

2) выявление неиспользуемых и нерационально используемых земель и принятие по ним решений;

3) установление границ землепользования, вынос, и закрепление их на местности.

Все работы по инвентаризации земель населенных пунктов технологически разбиваются на два этапа:

♦ подготовительный и

♦ производственно-камеральный.

Исходными материалами для проведения инвентаризации земель населенных пунктов служат: графические, текстовые и правовые документы на земельные участки, материалы предыдущих инвентаризаций, топографические карты и планы масштабов 1:500-1:1 000, каталоги координат пунктов городской (поселковой) геодезической сети.

В результате проведения инвентаризации земель города должны быть получены достоверные данные об использовании земель и состоянии земельной собственности, которые отражаются следующими показателями: местоположением и состоянием границ земельных участков, их площадью и составом; принадлежностью земельных участков по видам права собственности; функциональным назначением земельного участка.

Местоположение земельного участка — это совокупность координат точек его границ, определенных в прямоугольной, кадастровой или других координатных системах.

Состав земельного участка — это перечень, количество и площадь городских угодий и недвижимых объектов, имеющих место в его границах.

Принадлежность земельного участка — это совокупность сведений о праве собственности кого-либо на земельный участок, подтвержденных достоверными документами или соответствующими решениями государственной власти или органов местного самоуправления.

Функциональное назначение земельного участка — это словесное выражение цели его представления для осуществления конкретного вида хозяйственной деятельности или использования.

2. Работы подготовительного периода

Подготовительные работы — важный элемент в технологии работ по кадастровому картографированию и инвентаризации земель населенных пунктов. Их качественное проведение позволяет правильно оценить объем предстоящих затрат и составить реальный график выполнения работ. Просчеты в этой работе приводят к удорожанию конечной продукции и увеличению сроков на выполнение работ.

Работы подготовительного этапа при инвентаризации земель населенных пунктов включают в себя:

1) сбор, изучение и анализ материалов, перераспределение земель, землеотводов, материалов БТИ;

2) анализ технической, методической и технологической обеспеченности работ по инвентаризации земель;

3) разбивку кварталов (кадастровое и экономическое зонирование) и составление карты — схемы топообеспеченности;

4) подготовку рабочего инвентаризационного плана;

5) написание технического отчета.

Сбору, изучению и анализу подлежат:

- материалы геодезических работ и топографических съемок, выполненных на территории населенного пункта;

- сведения генерального плана и другой градостроительной документации;

- правила застройки города, поселка, необходимые для проведения инвентаризации земель материалы предыдущих инвентаризаций;

- документы и материалы по отводу земельных участков; сведения дежурных планов отводов и застройки;

- материалы по выносу в натуру, установлению (восстановлению) и определению границ земельных участков и границ населенных пунктов;

- материалы обследования БТИ земельных участков индивидуальной застройки;

- материалы исполнительных съемок, имеющие сведения о землепользованиях (землевладениях);

- материалы и документы, имеющие кадастровое содержание (реестры, таблицы, графики и т. п.) в различных службах и управлениях коммунального хозяйства, благоустройства, озеленения.

Особое внимание при проведении подготовительных работ должно быть уделено изучению всех документов и материалов, в том числе и проектных, которые содержат информацию по всем видам отводов земельных участков населенного пункта. Изучаются сведения о землепользователях (землевладельцах), акты выбора и планы отводов, паспорта земельных участков, акты на право пользования землей, проектные решения, сведения о закреплении границ участка знаками, их характеристики, результаты проведенных измерений по границам землепользовании, их исполнители и время производства.

На базе собранных и проанализированных материалов составляется техническое задание на проведение работ по кадастровому картографированию и инвентаризации земель населенных пунктов. В техническом задании должны быть предусмотрены порядок, сроки и технология выполнения следующих работ:

1) разбивки территории населенного пункта на кварталы;

2) проведения производственного этапа инвентаризации;

3) создания рабочего инвентаризационного плана (схемы);

4) составления землеустроительного дела квартала;

5) обследования городской геодезической сети;

6)установления городской черты.

В техническом задании указываются условия сдачи готовой продукции, порядок оформления материалов, принципы разграничения землепользовании (землевладений) в спорных случаях с учетом специфики населенного пункта. Техническое задание утверждает заказчик (председатель городского, районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству) и согласовывает с подрядчиками. На основании технического задания определяются стоимость работ и сроки выполнения работ в целом и по этапам.

Подрядчик обязан получить техническое задание на проведение работ по кадастровому картографированию и инвентаризации земель населенных пунктов и комплект увеличенных до масштабов 1:2000; 1:1000; 1:500 аэрофотоснимков, списки руководителей местной администрации и других ответственных лиц по вопросам проведения работ, разрешение на выполнение работ, бланки, таблицы и прочие формы для сбора информации.

В зависимости от величины населенного пункта выбирается общая структура разбивки его территории, которая должна учитывать существующее административно-территориальное деление и особенности территории населенного пункта.

Разбивка объекта работ производится на кадастровые кварталы и экономические зоны, если есть экономическое зонирование территории и существует документ исполнительной власти об утверждении границ. Материалы разбивки оформляются соответствующим документом, утверждаются постановлением местной администрации и должны согласовываться с данными районной дежурной кадастровой карты.

Кадастровый квартал — совокупность земельных участков, образующих компактный земельный массив.

Разбивка населенного пункта на кадастровые кварталы производится городским (районным) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству с привлечением представителей городской (районной) архитектуры и других заинтересованных организаций.

В качестве кадастрового квартала в населенном пункте может быть микрорайон, квартал, промышленная или коммунальная зона, городской парк. Кадастровый квартал принимается за рабочую кадастровую единицу с ограничением по красным линиям застройки. Конкретное землепользование или землевладение принимается за учетную кадастровую единицу, ограниченную красными линиями или естественными границами (массив земель сельскохозяйственного использования).

В сельских населенных пунктах, на застроенной части, кадастровый квартал желательно формировать из массивов, в который входит более 50 землепользователей. Если в населенном пункте землепользователей менее 100, то такой населенный пункт целесообразно использовать как один квартал. Нумерацию кадастровых кварталов рекомендуется производить, начиная с верхнего угла по часовой стрелке. Все работы по кадастровому зонированию производятся в соответствии с Инструкцией о порядке формирования и учета кадастровых номеров земельных участков и других, прочно связанных с ними объектов недвижимости.

С введением в действие 24 июля 2007 г. Федерального закона №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» все работы по кадастровому зонированию производятся в соответствии с настоящим Законом.

По материалам выполненных работ подготовительного этапа должен быть написан технический отчет.

3. Особенности проведения инвентаризации земель в городах

К особенностям проведения инвентаризации земель в городах можно отнести следующие:

1) Если одно землепользование расположено беспрерывно в нескольких кварталах (железные дороги, автодороги, прочие линейные объекты), то декларацию заполняют одну, а в землеустроительном деле на квартал прикладывают ее копию с указанием фактической площади земельного участка, расположенного в данном квартале.

2) Установление границ землепользования производят только на застроенных территориях, а земли, которые подлежат застройке, ограничивают общим контуром с указанием целевого назначения.

3) Границы земельного участка с многоэтажной застройкой устанавливают по паспорту земельного участка или по «Постановлению городской администрации о закреплении земельного участка при доме». При этом площади под застройкой вычисляют по фундаменту здания или с учетом отмостки. Остальные земли относят к землям общего пользования.

4) Если в квартале жилой застройки жилые дома принадлежат разным владельцам, а территория общего пользования единая, то границы земель общего пользования для каждого дома не устанавливают (это земли городской администрации).

5) Если массив жилых зданий принадлежит единому владельцу, то границы участков для дома не устанавливают. Каталог координат и площадей составляют на весь массив в целом.

6)При инвентаризации земель, занятых кооперативными гаражами (погребами), устанавливают внешнюю границу участка, выделенного кооперативу. Декларация заполняется правлением кооператива на весь массив и подписывается председателем. К декларации прилагают список членов, которые числятся владельцами гаражей (погребов) на момент проведения инвентаризации Аналогично поступают при инвентаризации земель садово-дачных товариществ и коллективных огородов.

7) При инвентаризации земель, занятых индивидуальными участками, все владельцы заполняют декларацию, по каждому из владельцев устанавливают границы земельных участков при наличии правоустанавливающих документов

4. Установление границ землепользований в существующей застройке города

Земельно-кадастровые работы по установлению границ землепользовании в существующей застройке городов (поселков) выполняются для официального закрепления земельной собственности юридических лиц и граждан, которые фактически используют земельные участки в своей хозяйственной деятельности, но собственностью они не являются на основании «Положения о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений».

В нормативно-технических документах и специальной литературе по землеустройству, градостроительству и кадастру все действия в отношении границ земельных участков находят выражение в трех основных понятиях: установление, закрепление и восстановление.

О закреплении и восстановлении границ речь уже шла в разделах об инвентаризации и отводе земель. Поэтому рассмотрим содержание земельно-кадастровых работ, выполняемых при установлении границ земельных участков, и особенности этих работ в условиях городской застройки.

Под установлением границ землепользований в застройке городов понимаются работы, связанные с распределением и закреплением земель в собственность или пользование юридическим лицом и гражданами, которые пользуются земельными участками для хозяйственной деятельности, но в силу каких-либо причин не оформили свои права собственности.

Установление границ состоит из следующих этапов:

1) проведения организационно-подготовительных работ;

2) разработки планов внутриквартального землеустройства;

3) выноса границ земельного участка в натуру;

4) оформления материалов по установлению границ земельного участка и составления землеустроительного дела. В составе организационных работ особое внимание уделяется подготовке постановления главы администрации города о проведении данных работ, которая осуществляется горкомземом совместно с управлением архитектуры и градостроительства.

К проведению работ на законном основании привлекаются юридические лица и граждане, пользующиеся земельными участками, которые требуют работ по установлению границ. Они обязаны подать в земельный комитет города декларацию или заявление об установлении границ земельного участка. Декларацию или заявление регистрируют и изучают работники земельного комитета.

Подготовительные работы включают:

• сбор и изучение исходных материалов;

• составление планов использования земель;

• анализ деклараций юридических и физических лиц;

• обследование землепользований в границах кварталов.

Сбор исходных материалов осуществляется в таких организациях и службах города, как УАиГ, горкомзем, БТИ, предприятия Роскартографии; организации, занимающиеся инженерно-геодезическими изысканиями и т.п. Сбору подлежат следующие документы и материалы: планы структуризации в масштабе 1:2ООО, каталоги координат межевых знаков границ города, инвентаризационные дела, планы красных линий, топопланы в масштабе 1:500—1:2000, материалы об отводе земельных участков и т.д.

Планы структуризации используют в качестве исходных данных, так как все работы по установлению границ землепользовании выполняются в пределах кадастровой учетной единицы, границы которой обозначены только на таких планах.

В пределах границ квартала сбор и изучение исходных материалов для установления границ землепользований осуществляют на основе инвентаризационных дел и анализа деклараций юридических и физических лиц.

В процессе изучения инвентаризационных дел все данные о землепользователях и земельных участках, объектах недвижимости, имеющих место в данном квартале, заносятся в ведомость. А по координатам межевых знаков проинвентаризированных земельных участков составляется план использования земель квартала в масштабе 1:2 000 (1:500). На плане отображают границы земельных участков и их кадастровые номера. На планы использования земель квартала наносят все жилые дома, административные здания, проезды, проходы, границы отводов земель.

При незначительной плотности застройки в качестве плана использования земель квартала может использоваться топографический план того же масштаба, содержание которого дополнено красными линиями застройки, границами природоохранных, санитарных зон и др.

В случаях значительного устарения топопланов, данных инвентаризации и сведений о юридических и физических лицах, составленные планы использования земель в квартале подлежат натурным обследованиям. В процессе которых, производят корректировку планов использования земель кварталов. Уточняют количество земельных участков и их границы, основные сведения о землепользователях, сведения об юридических и физических лицах, обладающих объектами недвижимости или недвижимой собственностью. Изменения вносят во все документы (ведомости) о земельных участках, ведомости о юридических и физических лицах, в план использования земель города.

Перечисленные материалы становятся основой разработки планов внутриквартального землеустройства. Данные планы разрабатываются в процессе земельно-градостроительного проектирования, которое предусматривает выполнение аналитических расчетов и составление планов внутриквартального землеустройства.

В результате земельно-кадастрового проектирования составляют планы внутриквартального землеустройства квартала. На этих планах отражают варианты размещения границ земельных участков, выполняют согласования границ с потенциальными и существующими землепользователями, после чего приступают к составлению планов границ земельных участков по каждому кварталу.

План границ земельных участков квартала составляют в масштабе 1:2 000, на котором подлежат отображению: границы квартала, земельных участков; межевые знаки; контуры зданий и сооружений; сервитуты обременения; кадастровые номера. К планам прилагают списки землепользователей с указанием кадастровых номеров на земельные участки. План границ земельных участков и списки землепользователей являются основанием для выноса границ в натуру, который осуществляется в соответствии с разбивочным чертежом.

Материалы об установлении границ участков землепользований, принятые городским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, могут являться основанием для подготовки документов о праве собственности на земельные участки. Кроме того, такие материалы могут использоваться при градостроительном проектировании, для разработки программ по рациональному использованию территории кварталов, микрорайонов и промышленных зон, в работах по эксплуатации инженерных сетей и в других мероприятиях.