Сколько стоит вишневый сад?-2

На самом деле мы довольно чёткую оценку имеем, и это сказал Чехов: известно, что ярославская бабушка, которая прислала 15 тысяч, прислала так мало, что проценты не удалось бы заплатить. А с другой стороны, когда Лопахин говорил, что, если вы сейчас сдадите имение под дачи и получите 25 тысяч, вам хватит с лихвой заплатить проценты, значит, у нас проценты в диапазоне от 15 до 25. Это то, что мы знаем из текста. Для решения второго уравнения предположим, что это 20 тысяч. Что мы знаем из истории: мы знаем, под какие процентные ставки давал деньги банк, этот государственный дворянский земельный банк, сначала, когда он только организовался, это была ставка 5,75%, потом она падала и дошла до трёх процентов. Как я сказала, пьеса 1903 года, банк был создан в 1885 году, ставка падала плавно, какую применять? Я бы взяла 4–5. Почему? Потому что у Раневской кредит довольно старый. Откуда известно, что кредит старый? Она не была в России пять лет, путешествовала по Италии и Франции, то есть, наверное, она его взяла какое-то время назад, вряд ли она заочно в те времена могла взять кредит, да еще на такую сумму. Предположим, что это 4–5%, и мы знаем размер долга, который ей выдали, и если мы прикинем, сколько это — 210 под 4–5% (я пока пользуюсь первым уравнением, потому что во второе пока с двумя неизвестными). Приблизительно 11–13 тысяч должны составлять проценты. Я возьму 12 как среднее. И я вижу здесь некое противоречие, но только на первый взгляд. 15 тысяч ярославской бабушки не хватит, чтобы проценты уплатить, а по моим подсчётам проценты должны составлять 12 тысяч. Как же так? А такое может быть. Просто известно, как работал этот банк, условия были очень льготные для разоряющихся дворян, позволялось часть процентов не платить, давали отсрочку по уплате процентов. В общем, все это напоминает ипотечный кризис 2008 года в Штатах, одна из причин, того, что он случился, — на очень льготных условиях кредитовали покупку недвижимости, в частности, первые два года можно было не обслуживать кредиты. Здесь тоже самое, можно было только частично обслуживать кредит. Поэтому противоречий никаких нет.

Но давайте посмотрим: если бы Раневская пошла по варианту Фирса или по варианту Лопахина, у нее бы осталось на самом деле 25 минус 12, то есть около 13 тысяч в год она бы зарабатывала. Из сада, если бы она продавала вишню, возможно, она и больше бы выжала, но мы не знаем, сколько точно. Минимум 13 тысяч у нее есть, потому что Лопахин ей гарантировал 25 за десятину при аренде. Она выбирает другой вариант, она выбирает продажу имения и получает 90 тысяч разом. Эти 90 тысяч, как я сказала, — это принципиально другие деньги, потому что кредита нет, она рассчиталась по долгам. И, кстати, когда я читала пьесу (я много раз читала, когда читала не первый, потому что первый я читала в школе, но в один из первых разов, тогда я уже была экономистом), меня удивляла логика ярославской бабушки, которая прислала всего 15 тысяч при том, что долга-то 210, еще проценты, еще будет какая-то конкуренция на аукционе, как такое может быть, как это бьётся? Это тоже бьётся, потому что ярославская бабушка прислала записку, Раневская говорит: она не доверяет нам, она хочет, чтобы имение было переведено на её имя. И 15 тысяч — это то, что она готова была дать сверх долга. Там есть фраза: «С переуступкой долга на меня». Это сказала ярославская бабушка, то есть она хотела оформить имение на себя с переуступкой долга. Банк, наверное, согласился бы, потому что известно, что она очень богата, то есть она репутабельный заёмщик и ей бы дали это сделать. На самом деле, когда Лопахин надавал 90 тысяч сверх долга, мы не знаем, он дал все 300 или он заморозил только 90 и так же на себя переписал долг. Это из текста непонятно, это зависит от его кредитоспособности.

Но вернёмся к простому вопросу: у нас есть 13 тысяч ежегодно либо у нас 90 тысяч единовременно, что лучше? Ответ напрашивается, и он довольно простой: если мы положим 90 тысяч в банк, что мы будем иметь? Инфляции нет, то есть мы не рассуждаем о том, что это могут быть бумажные деньги, потом произойдёт Первая мировая война, они обесценятся — мы об этом не думаем, мы просто положили в банк 90 тысяч. Под какую процентную ставку? Процента под 4. И тогда при её варианте от этих 90 тысяч сверх долга Раневская получит 3,6 тысяч в год, а при продаже вишни или сдаче имения в аренду она получала 12 минимум — при продаже вишни можно было выжать больше. Как вы видите, в 3–4 раза хуже вариант, который выбрала Раневская, в 3–4 раза. Ближе к концу лекции мы будем говорить о том, почему она сделала такой выбор.

Я вам больше скажу, вот эта синица — деньги сейчас — это очень плохая синица, это та синица, которая норовит вырваться, из текста понятно, как она норовит вырваться. А очень просто: на аукционе с их стороны был Гаев с 15 тысячами ярославской бабушки, был купец Дериганов, вдруг появился Лопахин, которого никто и не ждал, и случилась схватка между Лопахиным и Деригановым, и цена дошло до 90 тысяч сверх долга. Если бы не появился Лопахин, сколько бы заработала Раневская? Мои студенты иногда тянут руку и говорят: ну, тогда 30 тысяч сверхдолга. Я им говорю, что они плохие экономисты, потому что конкуренция работает, и если бы не появился Лопахин, Дериганов бы не стал сразу давать 30, это он устрашал Лопахина, он бы дал чуть больше, я не знаю, какой там шаг у аукциона, но он бы дал чуть больше, чем мог дать Гаев. Если шаг аукциона, скажем, был 5 тысяч, он бы дал 20, потому что Гаев тут же бы выбыл из борьбы. Потому что зачем давать больше? Было бы не 30, был бы 20. Раневская бы получила 20 тысяч, положила под 4 процента и, в общем, получила ту сумму, на которую она не смогла бы жить со своими запросами. Однако она пошла на аукцион. Да и, более того, ещё одна оговорка есть: можно было ещё меньше получить. К счастью, ярославская бабушка прислала деньги в последний момент, но, предположим, она не прислала деньги. Если бы она не прислала деньги, могли бы вообще ничего не дать сверх долга. Опять, мы не знаем, как был устроен аукцион. Ведь возможно, что стартовая цена аукциона была ниже суммы кредита, и если бы на нем никто, кроме Дериганова, не появился, он дал бы лишь стартовую сумму и, вполне возможно, что после продажи имения Раневская могла остаться должной. Кстати, сейчас так устроено российское законодательство по банкротствам: вы купили квартиру, скажем, за 100 тысяч, выплатили 20, ваш долг 80, случится кризис, недвижимость упала в цене в два раза, вы не смогли платить, банк продал вашу квартиру за 50, 30 вы должны до окончания жизни. То есть выходите ли вы после аукциона чистым (свободным от долгов) или нет зависит от того, как устроено банкротное законодательство,. Могу немножко отвлечься и сказать, что в США разное законодательство в разных штатах, и в тех штатах, где вы можете с такого аукциона выйти чистым, там по очевидным причинам пузырь на рынке недвижимости был сильнее, потому что понятно: если что, вы отказываетесь и выходите чистым, а если вы будете всю жизнь платить, то нет резона переплачивать. Но это отступление. Наш вывод про Раневскую — она могла ничего не получить, она могла остаться должна.

Теперь перейдём к следующему вопросу. Получила ли Раневская всё-таки рыночную цену за своё имение, потому что конкуренция была очень даже ограничена. Если бы она читала русскую классику, в частности, роман Толстого «Анна Каренина», она бы себе примерно представляла, что можно получить. Там есть несколько цифр очень интересных. Действие «Анны Карениной» происходит, конечно, раньше, 1870-е годы, но первый вариант пьесы «Вишнёвый сад» был написан в 1898 году, то есть их лет 25 отделяет, но, в общем-то, инфляции не было. И в «Карениной» Левин мрачно констатирует, что Стива Облонский отдал даром лес купцу Рябинину по 200 рублей за десятину, да ещё в рассрочку, тогда как лес стоил по крайней мере 500 чистыми деньгами, а речь шла не о корабельном лесе, а всего лишь о дровяном и на приличном удалении от Москвы — в Тульской губернии, то есть десятина с плохим лесом в Тульской губернии — это 500 рублей за десятину. И Лёвин объясняет Облонскому, почему больше никто не давал: «Ни один купец не купит не считая, если ему не отдают даром, как ты. Он и не пойдёт на дело, где ему предстоит десять, пятнадцать процентов, а он ждёт, чтобы купить за двадцать копеек рубль». Чтобы дело выгорело, другим купцам, Рябинин, покупатель у Облонского, дал отступного. Скорее всего, подобное творилось на аукционе, где ушло с молотка поместье Раневской. На самом деле, мы у Толстого находим намёки, почему в «Вишневом саде» аукцион такой был хилый, то есть почему всего три покупателя, один из них родственник. Да потому что сговор между купцами, и в «Анне Карениной» там подробно объясняется, что приходит один, выигрывает, и потом он платит другим то, что мы сейчас называем откатом, за то, что они не участвуют в аукционе. А ещё как вариант, можно было бы предложить им купить вскладчину, при этом один придёт, купит на всех, а потом поделить, правда? Короче говоря, понятно, что аукцион залоговый — это не лучшее дело, и ты не можешь снять недвижимость с аукциона, ты не контролируешь его, банк контролирует.

В «Анне Карениной» есть ещё кое-какие цифры. Лёвин в Тульской губернии — да, его имение рядом с лесом Стивы Облонского — сдавал крестьянам заливные луга по 20 рублей за десятину, пока он жил в Москве, когда он приехал и решил сам управлять, он поднял цену до 25. Здесь был ровно такой же сговор, крестьяне отказывались арендовать по 25, тоже бойкотировали, тоже был сговор, и тогда он занялся сам этими лугами и «снял больше». То есть он выжал из десятины 50 рублей. Но это «Анна Каренина», а если вернуться к тексту «Вишнёвого сада», то мы найдем там несколько цифр, с которыми мы можем поработать. Во-первых, у нас есть цифра. Я начну табличку рисовать. Первая колонка — доход с десятины. У нас есть несколько цифр, значит, первая цифра, которую я уже озвучивала много раз: Лопахин говорил, что можно сдать под дачи по 25 рублей с десятины. Вторая цифра, которая есть в тексте. Лопахин, если вы помните, если кто-то перечитывал к лекции текст, помните, чем он занимается? Он мак выращивает. Сколько он имеет с десятины? При выращивании мака он имеет 40. Собственно, зачем сдавать по 25, если при выращивании мака ты имеешь 40? Ну, здесь, естественно, работать нужно чуть побольше, чем при сдаче в аренду. И я хотела бы ещё сказать, что самый оптимистичный вариант, это, наверное, 50. Почему 50? Потому что я вот в эти 25 лопахинские, честные 25 с десятины, не очень верю. Дело в том, что это цена за опт. Почему за опт? Потому что Раневская приезжает в имение в апреле, аукцион 22-ого августа, и Лопахин ей говорит: а давай быстренько сдадим участки по 25 рублей с десятины. Сколько осталось месяцев, чтобы тысячу десятин сдать? Я сейчас перейду к тому, каким мог бы быть спрос, сколько могли участков купить. Вы представляете, что означает сейчас в Подмосковье коттеджный посёлок распродать за 3 месяца, тысячу домов в коттеджном посёлке? И представляете, что масштабы не сопоставимы с дореволюционной Россией, тем более, что сейчас речь пойдёт о том, что это не Москва и так далее. В общем, это нереально. Поэтому я уверена, что это цена за опт, чтобы сдать одному арендатору, девелоперу, который потом будет продавать в розницу. Я думаю, поскольку Лопахин ей гарантировал эти 25 с десятины, он имел в виду самого себя и он собирался взять за полцены. Если бы она над сдачей аренды поработала сама, она бы получила 50.

Сейчас немножко ещё поговорим, что надо было Раневской делать, но давайте пока посчитаем, сколько стоило её имение, исходя из того, что с него можно было снять 25, 40, или 50 с десятины. Для этого нам нужна ставка капитализации. Что такое ставка капитализации? Представьте себе ценную бумагу, которая существовала в XIII–XIX веке в Англии и назывались перпетьюитетом, здесь тот же самый корень что и в perpetuum mobilе — это вечная бумага в том смысле, что она не имела срока погашения, по ней выплачивался фиксированный процент, и, поскольку инфляции не было, то есть реальный процент был равен номинальному, выплаты не обесценивались. Если человек, покупающий бумагу, которая приносит один фунт в год, хочет получать 5 процентов, то сколько она должна стоить? Нужно один фунт поделить на 5%, и получится 20 фунтов. Купив облигаию за 20 фунтов и получая по ней 1 фунт в год, вы будете получать 5% на свое вложение. Тот процент, который хочет получать держатель бумаги, и называется ставкой капитализации.

Следующий вопрос, на который мы должны ответить: какая должна быть ставка капитализации? Я выступаю за пять процентов, потому что здесь простой принцип: если мы кладем деньги в банк, если мы вносим депозит, мы получаем меньшие проценты, чем ставка, под которую мы берём кредит. Мы говорили, что, возможно, она кредитовалась под 4–5%, то есть никак не меньше четырех. Но если бы она положила деньги на депозит, это было бы 4%. Это не больше, потому что, если вы вспомните Первую мировую войну и военные займы России (недавно была выставка в Новом манеже про Первую мировую войну, там было очень много афиш, рекламы этих займов) это было 5%. Рубль был очень устойчив, это была прекрасная валюта, он был даже в Первую мировую достаточно устойчив. Поэтому это не больше четырёх, но все эти варианты более трудозатратные, нежели просто положить деньги в банк, хотя бы один процент можно накинуть тому, кто будет сдавать в аренду, заниматься маком (он, конечно, не сам будет собирать мак, но он будет все организовывать), и ещё хуже, в розницу распродавать. Под пять процентов капитализируем и получим стоимость имения. Мы получим 500 тысяч, 800 тысяч и 1 миллион в зависимости от дохода с десятины.

Расчет стоимости имения и собственного капитала Раневской в имении в зависимости от дохода с десятины

И теперь я хочу ввести понятие эффект рычага. Есть такие термины в финансах — кредитный рычаг, плечо, долговое плечо, всё это значит одно и то же. Дело в том, что это стоимость имения, на нем есть долг, а сколько получит Раневская? Я это называю собственным капиталом. Собственный капитал Раневской в имении, соответственно, это 500 тысяч минус её долг. Долг я позднее посчитала по второй формуле, с учётом того, что к нему проценты прибавились, у меня долг составил 276 по той формуле. И я вам пишу её собственный капитал. У неё собственный капитал 224 тысячи, 524 и 724 в зависимости от варианта. И последнее, что я хочу посчитать, — во сколько раз она получает больше, чем 90 тысяч. Последняя графа, в ней буду писать, во сколько раз больше, чем 90. В первом случае в 2,5 раза больше, во втором случае — в 5,8 раз больше и в третьем случае в 8 раз больше! Вы понимаете, что она получила сильно меньше на этом аукционе, чем рыночная стоимость имения? Я не верю в 50 рублей с десятины для Раневской. Я верю, скажем, для Лопахина, но я думаю, что, судя по тому, как Раневская описана в тексте, она не смогла бы из этого 50 выжать, она бы даже сорок выжать, наверное, не смогла, как Лопахин. Она не Лопахин, но, во всяком случае, больше 25, наверное, получилось бы, потому что я бы на месте Раневской сказала Лопахину: зачем оптом сейчас все сдавать, давайте будем сдавать по чуть-чуть и получим больше. Но, если сдавать по чуть-чуть, ей не хватит денег рассчитаться с долгами, поэтому я, на самом деле, предлагаю некую комбинацию вариантов, то есть я бы на ее месте сказала: давайте я продам, скажем, участков сто и тогда закрою первую дыру, рассчитаюсь с процентами и дальше уже буду распродавать по чуть-чуть или сдавать по чуть-чуть.

Мы оперируем сейчас абстрактными тысячами. Много это или мало? Давайте я сделаю две прикидки, чтобы понять, как она могла жить на эти 13 или 3,6 тысяч. И есть, как минимум, два способа прикинуть. Первый — мы можем посмотреть на зарплаты того времени, кое-что есть и в самом тексте. Там есть одна цифра. Гаеву, когда семья обнищала, предлагают устроиться в банк клерком, по-современному — менеджером, и получать 6 тысяч в год. То есть понятно, что 3,6 тысяч — это чуть больше половины дохода Гаева, если он будет работать клерком в банке. А 13 — соответственно, больше в два раза. Могу сказать, сколько получали в среднем люди разных профессий. В 1890-м году, есть статистика за этот год, врач в земской больнице получал 80 рублей в месяц, учитель — от 80 до 100, начальник почтовой станции — 150–300, полковник — 320, генерал — 500–750 рублей, министр — 1500. То есть если бы у Раневской было 3,6 тысяч, это 300 рублей в месяц, она бы жила, как полковник. А если бы у неё было 13 тысяч в год, то есть 1100 в месяц, она бы жила лучше генерала и хуже министра. Второй вариант оценить, что такое 300 дореволюционных рублей, — пересчитать на современную инфляцию, на современный рубль. Я смотрела, была статистка докризисная, когда доллар стоил 30 рублей, и коэффициент пересчёта историки дают такой: нужно умножать примерно на 1050 эти 300 рублей, ну, грубо говоря, на 1000 множим, то есть это было 300 тысяч в докризисных ценах. Для Раневской, которая прислугу держит, очень много на чай в ресторанах даёт и денег в принципе не считает, это очень мало. А если бы она жила на миллион сто, она, в общем-то, могла бы себе позволить прислугу и жить на широкую ногу. Это можно с миллионом и ста тысячами докризисных рублей современных. Ещё один способ: можно же цену, которую она получила за имение, умножить на тот же коэффициент и пересчитать. Поместье ушло за 300 тысяч, я это все пересчитала в современные цены за сотку, и у меня получилось 2863 рубля, или меньше 100 долларов за сотку. То есть, она чуть меньше ста долларов за сотку получила.

Теперь давайте ответим на вопрос: а где находится имение? У меня есть статья, где я писала, что находится в Подмосковье. Я сейчас сама с собой поспорю, я предположила, что оно находится в Подмосковье, потому что очень многие литературоведы говорили, что прототип — Мелихово. На самом деле, внимательное изучение текста наводит на мысль, что это не Подмосковье. Скорее всего, это Полтавская губерния. Там есть разные приметы места. Рядом в 20 вёрстах большой город, который виден в хорошую погоду. Предполагают, что это Москва. Но когда Раневская приезжает, поезд опаздывает на два часа — вряд ли из Москвы пригородный поезд опоздал бы на два часа. Вишню возили продавать в Харьков и Москву — вряд ли ее возили из Подмосковья в Харьков. Лопахину дважды нужно по делам в Харьков. Петечка Трофимов говорит, когда Раневская уезжает после продажи имения: я провожу их в город и в Москву поеду, иными словами, есть «город», есть Харьков, есть Москва, и «город» — явно не Москва и не Харьков. Играет еврейский оркестр, что намёк на то, что действие могло происходить в черте оседлости, а Полтавская губерния таковой является. И ещё есть такой момент: в Харьков Петечка и Лопахин одним поездом поедут, и как раз железная дорога из Полтавы в Москву идёт через Харьков. Ещё есть фраза «Железная дорога только что прошла», Москва — Харьков и дальше на Полтаву — это старая дорога 70-х годов XIX века. А «только что прошла дорога» — здесь речь о дороге Полтава — Киев, которая была открыта в 1901 году, буквально «только что». И, поскольку в имении есть земли вдоль реки, надо проверить, есть ли около Полтавы река. Есть, и она называется Ворскла. Если искать, кстати, какие-то отсылки в биографии Чехова, то найдём очень много: у него в Полтавской губернии были друзья, имение у друзей, он ездил по этой губернии, он сам искал себе там имение, то есть он был очень хорошо знаком с местностью, то есть мы найдём в его биографии такие же отсылки к Полтавской губернии, как и к Московской, где Мелихово. Полтава не Москва, в начале ХХ века там было 100 тысяч населения. К Мелихово цепляются потому, что там есть вишнёвый сад, он там до сих пор есть. Бунин писал: «Вишнёвый сад, по всей видимости, выдуман Чеховым, вопреки Чехову, нигде не было в России садов сплошь вишнёвых, в помещичьих садах бывали только части садов. и ничего чудесного не было и нет в вишнёвых деревьях, совсем некрасивых, как известно, корявых, с мелкой листвой, с мелкими цветочками в пору цветения. Чехов не знал усадеб, не было таких садов». Но не должно, естественно, все дословно совпадать с реальностью, и, например, в Переделкино был похожий проект, под него был вырублен яблоневый сад.