Понятие рынка недвижимости
Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
С абстрактной точки зрения рынок недвижимости можно представить как фактический поток сделок с недвижимостью, с интересами и правами на недвижимость, а также поток информации, касающихся таких сделок.
Действия на рынке недвижимости представляют собой движение капитала, приносящее доход. Участники операций вступают между собой в финансовые отношения, что обуславливает тесную взаимосвязь рынков недвижимости и финансов. Более того, капитал, овеществленный в недвижимости, приносит доход, если он используется для производства товаров или услуг, сдается в аренду, перепродается и т.п. В этом случае он взаимодействует также с рынками товаров, труда. Поэтому рынки недвижимости, труда, товаров и услуг, финансов тесно связаны между собой. Реальная экономика может быть в полной мере рыночной лишь при наличии рынка недвижимости.
Рынок недвижимости – это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными потребительскими свойствами: степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, материалом изготовления, отделкой, сроком службы и т.д. Даже при совпадении внешних эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением, его инфраструктурой и экологическими особенностями. Для жилой недвижимости важен вид из окна, близость к центру, метро, месту работы, этаж на котором находится квартира и т.д.
Рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как она в силу перечисленных потребительских свойств имеет высокую цену. Указанные обстоятельства приводят к формированию практически индивидуальных цен на каждый объект недвижимости.
Информация о рынке недвижимости является не такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д.
Рынок недвижимости более локализован, чем другие рынки, его объекты не могут быть перемещены и подвержены воздействию физической среды. Объекты недвижимости более дифференцированы по своим характеристикам (каждый участок земли имеет свои уникальные свойства; один и тот же тип жилья, расположенный в разных местах, будет иметь разную ценность).
Рынок недвижимости может быть сегментирован по целому ряду параметров:
– по использованию: жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения;
– по географическому фактору: местный, городской, региональный, национальный, мировой;
– по цене: покупатели жилья стоимостью, например, 150 000 … 200 000 $ будут иными, чем покупатели жилья стоимостью 15 000…20 000 $;
– по качеству: квартиры одного и того же типа с ремонтом «евростандарт» могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем с обычным ремонтом, хотя обе могут находиться даже в одном доме;
– по инвестиционной мотивации: как средство сохранения капитала, как выгодное вложение для получения дохода в будущем и т.д.;
– по типу прав собственности: неограниченные права собственности, сервитуты, право на аренду, участие в кондоминиумах, право хозяйственного владения, право оперативного управления, право пожизненного владения, право постоянного пользования, другие виды прав.
Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный характер. Поэтому открытая публичная информация по ним часто бывает неполной или неверной.
В отличие от других видов рынков, где цены определяются соотношением спроса и предложения со стороны большого числа участников, на некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую насчитывается всего один или несколько покупателей или продавцов. Это особенно характерно для специализированных объектов или объектов уникального назначения.
При осуществлении сделок с недвижимостью необходимо различать понятия: потребительная стоимость, стоимость и рыночная стоимость.
Потребительная стоимость - полезность недвижимости, выраженная совокупностью ее потребительских характеристик. Потребительная стоимость является носителем стоимости объекта недвижимости и выступает в виде вещественного содержания богатства. Часто потребительская стоимость может не иметь количественного выражения, а описываться качественными характеристиками.
Стоимость имеет количественное выражение и представляет собой денежный эквивалент объекта недвижимости. Под стоимостью понимается величина затрат, необходимых для того, чтобы создать объект, схожий с оцениваемым (стоимость земли, материалов, строительства и т.д.).
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи недвижимости на данный момент времени на свободном рынке. Рыночная стоимость может быть больше, равна или меньше стоимости недвижимости. Рыночная стоимость – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Рыночная стоимость – это идеальный стандарт, который не всегда достижим. По этой причине цена сделки часто не совпадает с обоснованной рыночной стоимостью. Поэтому необходимо различать понятия «рыночная стоимость» и «рыночная цена».
Рыночная цена – это договорная цена, реализованная в результате переговоров между покупателем и продавцом.
Различие между рыночной стоимостью и рыночной ценой объясняется тем, что для того, чтобы цена была равновесной, необходимо соблюдение ряда условий, которые в реальной сделке достаточно часто нарушаются.
К таким условиям относятся следующие:
1. Рынок, должен быть открытым, конкурентным и позволять свободно взаимодействовать достаточному числу покупателей и продавцов конкурентоспособных объектов недвижимости.
2. Покупатели и продавцы типичны по своей мотивации, экономически рациональны, не находятся под посторонним влиянием, разумно осторожны, обладают необходимыми знаниями и стремятся в максимальной степени реализовать свои интересы.
3. Собственность будет находиться на рынке в течение разумного периода времени, чтобы быть доступной для покупателей.
4. Оплата сделки производится теми способами, которые соответствуют стандартам рынка, т.е. покупатель использует типичные для данного рынка условия финансирования.
В реальной жизни эти допущения часто нарушаются (покупатели не обязательно хорошо информированы, свободны от влияния или действуют независимо и т.п.).
Рынок недвижимости выполняет в экономике ряд важных функций:
– установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;
– регулирующая, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;
– коммерческая, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;
– санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;
– стимулирующая, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;
– социальная, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.
Структура рынка недвижимости
На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.
На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости.
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу. Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города – определенному району или даже микрорайону.
По структуре рынок недвижимости делится на:
– рынок жилья;
– рынок коммерческой недвижимости;
– рынок земли.
Субъектами рынка недвижимости являются:
– покупатели (физические и юридические лица);
– инвесторы;
– продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);
– всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности:
- агентства оценщиков;
- риэлтерские фирмы;
- юридические фирмы;
- рекламные агентства;
- биржи недвижимости;
- страховые компании;
- аукционные фирмы;
- фондовые биржи;
- конкурсные комиссии;
- чековые инвестиционные фонды;
- комиссии по приватизации предприятий;
- банки (в т.ч. ипотечные) и др.
– государственные органы:
- бюро технической инвентаризации (БТИ);
- комитеты по управлению имуществом (КУГИ);
- арбитражные суды;
- нотариальные конторы;
- налоговые инспекции;
- комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.
Рынок жилья
В качестве объектов недвижимости на рынке жилья выступают жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Жилым помещением признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.
Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, определяемом жилищным законодательством.
Право собственности на жилье возникает только после государственной регистрации этого права.
Рынок коммерческой недвижимости
Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий. Он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество сделок невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающим на данном рынке.
На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.
Рынок коммерческой недвижимости состоит из рынка нежилых помещений и рынка промышленной недвижимости. Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные. На рынке нежилых помещений можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок.
Рынок земли
Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В Казахстане рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое количество операций с землями выкупленных предприятий.
Земельные участки могут быть незастроенными и застроенными. Незастроенные земельные участки - это участки, на которых или под которыми не расположены здания, строения, сооружения, делающие невозможной застройку таких участков. Застроенные земельные участки - это участки, на которых или под которыми расположены предприятия, здания, строения, сооружения
138 562
101 
