Техническая эксплуатация и обслуживание зданий Учебное пособие

Государственное автономное учреждение Калининградской области

профессиональная образовательная организация

«Колледж сервиса и туризма»

(ГАУ КО ПОО КСТ)

Е.В. Мананникова

Техническая эксплуатация и обслуживание зданий

Учебное пособие

Издательство ГАУ КО ПОО КСТ

2020

УДК

Техническая эксплуатация и обслуживание зданий – Калининград: Редакционно-издательский отдел ГАУ КО ПОО КСТ, 2020 - 90с.

Учебное пособие «Техническая эксплуатация и обслуживание зданий» предназначено для студентов, обучающихся по специальности 43.02.08 Сервис домашнего и коммунального хозяйства. Учебное пособие раскрывает состав, порядок и правила выполнения работ по технической эксплуатации и техническому обслуживанию жилого здания.

В учебном пособии подробно освещается порядок проведения обследования и оценка технического состояния конструкций зданий.

Учебное пособие составлено на основе огромного массива информации из учебников, справочной и научно-популярной литературы, структурированной в схемах и таблицах, сопровождается иллюстрациями для более полного представления о предмете изучения.

Учебное пособие содержит ссылки на актуальную нормативно-правовую документацию.

Учебное пособие может быть полезно для студентов, обучающихся по специальностям и профессиям укрупненной группы 08.00.00.

Учебное пособие рассмотрено, одобрено и рекомендовано к изданию ПЦК № ____, протокол № 1 от 2.09.2020

Государственное автономное учреждение Калининградской области профессиональная образовательная организация «Колледж сервиса и туризма», 2020

Мананникова Е.В., 2020

Оглавление

Тема 2.1 Общее представление о содержании МКД 4

2.1.1 Ввод здания в эксплуатацию 4

2.1.2 Общее имущество МКД 5

2.1.3 Основные понятия и термины 7

2.1.4 Регламент работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме 10

Тема 2.2 Техническая эксплуатация зданий 11

2.2.1 Общее понятие о технической эксплуатации зданий 11

2.2.2 Износ зданий и техническое состояние 11

2.2.3 Срок службы здания 14

2.2.4 Эксплуатационные требования к зданиям 15

2.2.5 Капитальность зданий 16

Тема 2.3 Техническое обслуживание зданий 18

2.3.1 Организация обслуживания зданий 18

2.3.2 Требования к содержанию общего имущества 26

2.3.3 Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества МКД 27

2.3.4 Поверка, содержание и использование общедомовых приборов учета 43

Тема 2.4 Качество жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) 48

2.4.1 Понятие о качестве жилищно-коммунальных услуг 48

2.4.2 Качество коммунальных услуг. Стандарты качества 49

2.4.3 Документальное подтверждение факта несоответствия поставляемых коммунальных услуг и ресурсов 54

2.4.4 Качество жилищных услуг 56

2.4.5 Оценка качества жилищных услуг 59

2.4.6 Управление качеством жилищно-коммунальных услуг 60

2.4.7 Инструменты управления качеством жилищно-коммунальных услуг 62

Тема 2.5 Порядок учета и контроля за выполнением работ по содержанию общего имущества 63

2.5.1 Учет услуг и работ по содержанию общего имущества в МКД 63

2.5.2 Контроль услуг и работ по содержанию общего имущества в МКД 64

Тема 2.6 Цена договора управления МКД 66

Тема 2.7 Оценка технического состояния МКД 66

2.7.1 Инженерно-экономическая оценка эксплуатационных характеристик МКД 66

2.7.2 Методы испытаний материалов и конструкций 68

2.7.3 Приборы и оборудование для проведения испытаний 69

2.7.4 Методика оценки технического состояния 71

2.7.5 Обследование оснований и фундаментов 76

2.7.6 Оценка технического состояния бетонных и железобетонных конструкций 76

2.7.7 Оценка технического состояния каменных конструкций 77

2.7.8 Оценка технического состояния металлических конструкций 78

2.7.9 Оценка технического состояния деревянных конструкций 79

2.7.10 Оценка технического состояния полимерных конструкций 79

2.7.11 Оценка технического состояния конструктивных элементов зданий и сооружений 80

2.7.12 Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик инженерных систем 81

2.7.13 Оценка параметров микроклимата помещений жилых зданий 82

Тема 2.8 Энергосбережение и энергоэффективность 85

2.8.1 Энергетическая эффективность МКД 85

2.8.2 Энергетическое обследование и энергетический паспорт МКД 88

Тема 2.1 Общее представление о содержании МКД 2.1.1 Ввод здания в эксплуатацию

При переходе здания на новый этап жизненного цикла (см.рис.2.1) меняется набор решаемых задач.

Рис.2.1 Жизненный цикл здания

Организации, которая принимает на себя содержание МКД, необходимо знать, что построенное жилое здание или здание после капитального ремонта должно иметь разрешение на ввод в эксплуатацию и пакет технической документации, которые должны быть ей переданы застройщиком или заказчиком строительства или капремонта объекта.

Порядок приемки в эксплуатацию и оформление документов осуществляется:

- для законченных строительством объектов в соответствии с СП 68.13330.2017 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87 (http://docs.cntd.ru/document/555603336);

- после капитального ремонта в соответствии с ВСН 42-85* (р) Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых домов (http://docs.cntd.ru/document/9051551).

Отдельно от основного здания оформляется ввод в эксплуатацию встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещений.

Порядок приемки и ввода в эксплуатацию представлен на рис.2.2.

- выполняет осмотр объекта и проверку представленных документов;

- составляет акт проверки;

- выдает заключение о соответствии объекта требованиям ПСД и техрегламентов

Рис.2.2 Порядок приемки и ввода объекта в эксплуатацию

В состав государственной приемочной комиссии обязательно входят представители жилищно-эксплуатационной организации, домового комитета или председателя правления жилищного кооператива.

2.1.2 Общее имущество МКД

Содержание и техническая эксплуатация МКД проводится только в отношении тех конструктивных элементов здания и инженерных систем, которые относятся к общему имуществу.

Состав общего имущества МКД содержится в ст.36 Жилищного кодекса РФ (http://docs.cntd.ru/document/901919946/) и в пунктах 1-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (http://docs.cntd.ru/document/901991977).

В состав общего имущества многоквартирного дома (см.рис.2.3) входят:

- помещения, не являющиеся частями квартир, и обслуживающие более одного помещения – коридоры, лестничные клетки, чердаки, подвалы и проч.;

- ограждающие и несущие конструкции;

- инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения;

- общедомовые приборы учета;

- автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг;

- земельный участок под МКД и придомовая территория, размеры которой определены законом;

- другие объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД.

Рис.2.3 Состав общего имущества в многоквартирном доме

Конкретный список общего имущества в многоквартирном доме для каждого здания свой и определяется типом здания, самими жителями, органами местного самоуправления и органами государственной власти.

2.1.3 Основные понятия и термины

Управление МКД, в соответствии с п.1 ст.161 Жилищного кодекса РФ (http://docs.cntd.ru/document/901919946/), должно обеспечивать:

- благоприятные и безопасные условия проживания граждан;

- надлежащее содержание общего имущества в МКД;

- решение вопросов пользования общим имуществом;

- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Главный орган управления МКД – общее собрание собственников, которое выбирает способ управления МКД:

- непосредственное управление собственниками помещений в МКД (при количестве квартир не более 30);

- управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Большинство МКД передано в управление управляющим организациям, поэтому в данном разделе, под управлением общим имуществом МКД будет подразумеваться это способ.

Таким образом, управление общим имуществом МКД осуществляет управляющая организация, а управление ею осуществляют собственники через принятие решений на общем собрании по вопросам содержания, ремонта и использования общего имущества.

В рамках договора управления МКД между собственниками и управляющей организацией, последняя берет на себя выполнение услуг и работ (см.рис.2.4).

Рис.2.4 Состав услуг и работ в рамках договора управления МКД, выполняемых управляющей организацией

В разной учебной и нормативно-правовой литературе некоторые понятия очень похожи или дублируют друг друга, некоторые используются в одной связке, где их трудно оторвать друг от друга.

Чтобы понимать, что входит в содержание тех или иных услуг и/или работ, используем ГОСТ Р 51929-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения (http://docs.cntd.ru/document/1200111114) и другие нормативные документы.

Содержание общего имущества МКД (текущее содержание) – это выполнение комплекса работ и/или услуг по созданию необходимых условий для проживания людей и обеспечения сохранности жилого дома (см.рис.2.5).

Рис.2.5 Цели содержания общего имущества МКД

Ниже раскрываются основные понятия и термины, используемые в данном разделе:

Эксплуатация зданий – это комплекс мероприятий по содержанию, обслуживанию и ремонту зданий, обеспечивающих их безопасное функционирование и санитарное состояние в соответствии с их функциональным назначением¹ (см.рис.2.6. и 2.7)

Рис.2.6 Состав мероприятий по эксплуатации зданий

Рис.2.7 Основные понятия, входящие в комплекс работ по эксплуатации зданий

2.1.4 Регламент работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме

Регламент работы – это правила, устанавливающие и регулирующие порядок и время проведения мероприятий и действий, осуществления деятельности, ограничивающие их определенными пределами.

Правила и порядок работы по содержанию, обслуживанию, технической эксплуатации и ремонту общего имущества МКД установлены документами разного уровня (см.табл.2.1).

Таблица 2.1 Перечень нормативных документов по содержанию, обслуживанию, технической эксплуатации и ремонту общего имущества МКД

1.Документы федерального уровня
Постановление Правительства РФ № 290 от 03.04.2013г.	О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме») (http://docs.cntd.ru/document/499012340) (далее – Минимальный перечень услуг и работ)
Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г.	Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (http://docs.cntd.ru/document/901991977) (далее – Правила содержания общего имущества МКД)
Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170	Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (http://docs.cntd.ru/document/901877221) (далее – Правила и нормы технической эксплуатации зданий)
2.Национальные стандарты из серии «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами»
3.Нормативные документы, содержащие требования к содержанию отдельных конструктивных элементов здания, инженерных систем и оборудования, качеству ресурсов, микроклимату помещений и т.п: своды правил (СП), санитарные нормы и правила (СанПиН, СН)
4.Региональные регламенты по содержанию и ремонту МКД
5.Локальные акты управляющих организаций (инструкции и регламенты)

Тема 2.2 Техническая эксплуатация зданий 2.2.1 Общее понятие о технической эксплуатации зданий

Исправное состояние конструктивных элементов и инженерных коммуникаций МКД обеспечивает безопасное и комфортное проживание в нем. Процессы, обеспечивающие поддержание зданий в исправном состоянии, называются техническим обслуживанием и ремонтом или технической эксплуатацией.

Техническая эксплуатация зданий – это комплекс организационных и технических мер по надзору, уходу и ремонту с целью поддержания здания в исправном состоянии в течение заданного срока службы.

Техническая эксплуатация зданий и инженерных систем опирается на закономерности их износа и старения. Интенсивность этих процессов зависит от:

- наличия скрытых дефектов в период сдачи объекта в эксплуатацию;

- появления и развития дефектов под воздействием окружающей среды и эксплуатационных нагрузок.

Выявление и изучение этих факторов позволяет осуществлять меры профилактической защиты конструктивных элементов и инженерного оборудования зданий от преждевременного износа.

2.2.2 Износ зданий и техническое состояние

Особенности содержания МКД зависят от его конструктивных особенностей, степени физического износа, геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.

Износ зданий

Существующие здания со временем перестают удовлетворять требованиям действующих нормативных документов, требованиям потребителей в связи появлением новых проектных решений, технологий и материалов – здания морально устаревают.

Физическое старение жилых зданий в процессе эксплуатации происходит под влиянием действия природно-климатических факторов, воздействия людей, а также в связи с ухудшением технико-эксплуатационных качеств материалов.

Различают две формы износа зданий (см.рис.2.8).

Рис.2.8 Виды износа зданий

К показателям морального износа, в соответствии с прил.А ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния (http://docs.cntd.ru/document/1200100941), относят:

- отсутствие кухонь, санитарных узлов, ванных комнат и т.п.;

- несоответствие конструкций современным нормативным требованиям.

Каждый показатель имеет свой вес в процентах восстановительной стоимости зданий.

Оценка физического износа жилых зданий производится в соответствии с ВСН 53-86(р)/Госгражданстрой Правила оценки физического износа жилых зданий (http://docs.cntd.ru/document/9051553/).

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков оценивают путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1 – 71 и расчетом. Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков определяют по формуле:

где:

Фк - физический износ конструкции, элемента или системы, %;

Фi - физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл.1-71, %;

Рi - размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м² или м;

Рк - размеры всей конструкции, м² или м;

n - число поврежденных участков.

О техническом состоянии конструкции или здания судят по величине физического износа (см.рис.2.9).

Рис.2.9 Техническое состояние конструкции или здания в зависимости от величины физического износа

Техническое состояние зданий

В соответствии с критериями оценки по ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния (http://docs.cntd.ru/document/1200100941) существует 4 категории технического состояния зданий (см.рис.2.10).

Рис.2.10 Категории технического состояния зданий

В проекте или в нормативных документах установлены значения параметров технического состояния здания, которые требуется поддерживать.

Определяя фактическое значение этих параметров, устанавливают категорию технического состояния здания или его отдельного элемента.

Параметры технического состояния зданий представлены на рис.2.11.

Рис.2.11 Параметры технического состояния зданий

2.2.3 Срок службы здания

Срок службы здания – это продолжительность функционирования здания или его отдельных элементов, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта (см.рис.2.12).

Рис.2.12 Виды сроков службы здания

Для определения нормативного срока службы здания принимают срок службы основных несущих элементов. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания (см.рис.2.13).

Рис.2.13 Нормативный срок службы некоторых конструктивных элементов здания

Периодичность капитального ремонта или замены отдельных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения принимают в соответствии с расчетными сроками службы.

Расчетный срок службы считается от начала эксплуатации объекта или возобновления его эксплуатации после капитального ремонта или реконструкции.

В соответствии с пунктом 4.3 ГОСТ 27751-2014 Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения (http://docs.cntd.ru/document/1200115736) расчетные сроки службы элементов и систем зданий (сооружений) определяются генеральным проектировщиком по согласованию с заказчиком.

2.2.4 Эксплуатационные требования к зданиям

Эксплуатационные требования (см.рис.2.14) к зданиям указаны в СП 255.1325800.2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения. (http://docs.cntd.ru/document/1200139958).

Рис.2.10 Классификация эксплуатационных требований к зданиям

Общие эксплуатационные требования к зданиям представлены на рис.2.11.

Рис.2.14 Общие эксплуатационные требования к зданиям

2.2.5 Капитальность зданий

Капитальность здания – характеристика, зависящая от материала несущих конструкций (фундаментов, стен и перекрытий), определяется огнестойкостью основных строительных элементов и долговечностью здания. По капитальности жилые здания делят на 6 групп.

Обычно жилые многоквартирные дома относят к I-III группам капитальности (см.рис.2.15). От капитальности здания зависит срок его службы.

Рис.2.15 Группы зданий по капитальности

Здания разных групп капитальности различаются физико-техническими характеристиками конструктивных элементов, зависящих от материалов, из которых они изготовлены (см.табл.2.2.)

Таблица 2.2 Характеристики конструктивных элементов жилых зданий

Группа зданий	Характеристика здания
Здания каменные, особо капитальные	Фундаменты: каменные, железобетонные, бетонные, бутобетонные, бутовые, кирпичные; Стены: каменные (кирпичные в 2,5 - 3,5 кирпича) или кирпичные с металлическим или железобетонным каркасом и крупноблочные Перекрытия: железобетонные Кровля: рулонная, черепичная, из металлических и асбестоцементных листов
Здания каменные обыкновенные	Фундаменты: каменные Стены: каменные (кирпичные в 1,5 - 2,5 кирпича), крупноблочные и крупнопанельные Перекрытия: железобетонные и смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам Кровля: рулонная, черепичная, из металлических и асбестобетонных листов
Здания каменные облегченные	Фундаменты: каменные Стены: облегченной кладки из кирпича, мелких шлакоблоков и ракушечника Перекрытия: деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам Кровля: черепичная, из металлических и асбестоцементных листов

Тема 2.3 Техническое обслуживание зданий 2.3.1 Организация обслуживания зданий

Управляющая организация обеспечивает самостоятельно или с привлечением специализированных организаций выполнение комплекса работ по эксплуатационному контролю и обслуживанию зданий (см.рис.2.16).

Рис.2.16 Функции управляющей организации

Основные вопросы организации технического обслуживания зданий изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации зданий (http://docs.cntd.ru/document/901877221) (см.рис.2.17).

Рис.2.17 Структура Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда

Частью технической эксплуатации является эксплуатационный контроль, который осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров общего имущества МКД, обследований и мониторинга для установления возможных причин возникновения дефектов и выработке мер по их устранению.

Система технического осмотра жилых зданий

Периодичность плановых и частичных осмотров указана в прил.1 к Правилам и нормам технической эксплуатации зданий (http://docs.cntd.ru/document/901877221).

Для планирования и проведения осмотров рекомендуется использовать ГОСТ Р 56194-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200114297).

За проведение осмотров и обследований жилых зданий отвечают соответственно управляющие или специализированные организации (см.рис.2.18).

Рис.2.18 Организация осмотров МКД

Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий (см.рис.2.19).

Рис.2.19 Отражение результатов осмотра зданий

Примерная форма Журнала регистрации результатов осмотров жилых зданий дана в прил.3, а Паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях – в прил.9 к Правилам и нормам технической эксплуатации зданий (http://docs.cntd.ru/document/901877221).

На основании актов осмотров и обследования управляющая организация должна в месячный срок выполнить следующие мероприятия (см.рис.2.20).

Рис.2.20 Перечень мероприятий по результатам осмотров и обследований

Техническое обслуживание жилых домов

Рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых управляющей организацией (см.рис.2.21-2.24), приведен в прил.4 Правил и норм технической эксплуатации зданий (http://docs.cntd.ru/document/901877221).

Рис.2.21 Перечень работ группы А

Рис.2.18 Перечень работ группы Б

Рис.2.22 Перечень работ группы В

Рис.2.23 Перечень работ группы Г

Рис.2.24 Перечень прочих работ

Состав работ и сроки их выполнения отражаются в планах-графиках.

Организация и планирование текущего ремонта

Периодичность проведения текущего ремонта составляет 3-5 лет в зависимости от степени износа конструктивных элементов здания. План-график и ведомость ремонтных работ составляются на основе результатов осмотра и/или обследования и согласовываются с собственниками помещений МКД.

Организация текущего ремонта жилых зданий производится в соответствии нормативными документами на ремонтно-строительные работы.

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в прил.7 Правил и норм технической эксплуатации зданий (http://docs.cntd.ru/document/901877221).

Ремонтные работы принимаются представителями собственников МКД по акту.

Планирование и организацию капитального ремонта жилищного фонда осуществляют региональный фонд капитального ремонта или собственники МКД, имеющие специальный счет. Сроки и продолжительность капитального ремонта устанавливаются в соответствии с нормативными документами. Примерный перечень работ по капитальному ремонту приведен в прил.8 Правил и норм технической эксплуатации зданий (http://docs.cntd.ru/document/901877221).

При подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации следует выполнить ряд работ (см.рис.2.25).

Рис.2.25 Работы, выполняемые при подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации

На основе результатов весеннего осмотра и недостатков, выявленных за прошедший период, собственники помещений МКД или управляющая организация составляют план-график подготовки к зиме, который утверждает орган местного самоуправления.

Работы по подготовке зимнему периоду эксплуатации завершаются в течение сентября в зависимости от климатического района, в котором находится здание.

Готовность к эксплуатации в зимних условиях подтверждается наличием:

- паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях;

- актов технического состояния и исправности работы контрольно-измерительных приборов инженерного оборудования зданий, автоматической системы безопасности, противопожарной системы и оборудования.

Все акты сдаются в орган местного самоуправления до 15 сентября.

Организация работы аварийно-диспетчерской службы регламентируется разделом IV Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (http://docs.cntd.ru/document/499020841).

Аварийно-диспетчерская служба (АДС) создается для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда, оперативного устранения неисправностей и повреждений, принятия мер по обеспечению безопасности граждан в случае угрозы или возникновения аварийных ситуаций. АДС обязаны работать в круглосуточном режиме.

Управляющая организация может сама создать службу заключить договор с организацией, осуществляющей такую деятельность. В этом случае управляющая организация предоставляет АДС комплект технической документации на МКД, необходимой для осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания.

Заявки, поступающие от собственников и нанимателей МКД, регистрируются в журнале учета с прил.5 Правил и норм технической эксплуатации зданий (http://docs.cntd.ru/document/901877221), который должен быть прошнурован, пронумерован и скреплен печатью аварийно-диспетчерской службы. Журнал учета заявок хранится в помещении АДС, с ним может ознакомиться собственник или наниматель помещений МКД, обслуживаемого данной АДС.

Аварийные заявки устраняются в сроки, указанные в прил.2 Правил и норм технической эксплуатации зданий (http://docs.cntd.ru/document/901877221).

В срочном порядке исполняются заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания.

Содержание помещений

Во время осмотров помещений, относящихся к общему имуществу МКД, работники управляющей организации должны фиксировать техническое состояние ограждающих конструкций и оборудования, температурно-влажностный режим, освещенность и санитарное состояние, выявлять неисправности и принимать меры к их оперативному исправлению.

Неисправности или повреждения, которые нельзя устранить быстро, вносятся в план текущего ремонта.

Внешнее благоустройство зданий и территорий

На фасадах жилых зданий, выходящих на проезжую часть, должны быть размещены таблички названием улицы (переулка и т.п.) с номером дома. Вид табличек – в соответствии с требованиями муниципалитета.

Управляющие организации обязаны пресекать все нарушения, связанные с внешним видом фасада, захламлением балконов и самовольным использованием придомовой территории, ухудшающим ее эксплуатационные свойства.

Задача управляющей организации заключается в поддержании чистоты, озеленении и благоустройстве придомовой территории, в которую входят, как правило, хозяйственная, игровая и/или спортивная площадки, место для отдыха взрослых, место для сбора твердых бытовых отходов.

Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций

В отношении всех конструктивных элементов здания управляющая организация должна обеспечить их безопасность, исправность, работоспособность, устранение повреждений и принятие профилактических мер по их предотвращению, восстановление эксплуатационных качеств, а для отдельных конструктивных элементов – проведение специальных работ (см.2.26).

Рис.2.26 Задачи управляющей организации по обслуживанию строительных конструкций

В отношении инженерного оборудования управляющая организация должна обеспечить их исправность и работоспособность (см.2.27).

Рис.2.27 Задачи управляющей организации по обслуживанию инженерных сетей и оборудования

2.3.2 Требования к содержанию общего имущества

В соответствии с р.II Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (http://docs.cntd.ru/document/901991977) общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем требованиями законодательства РФ (см.рис.2.28).

Рис.2.28 Требования законодательства в отношении содержания общего имущества МКД

В содержание общего имущества МКД входят различные виды работ (см.рис.2.29).

Рис.2.29 Перечень работ, входящих в содержание общего имущества МКД

2.3.3 Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества МКД

При заключении договора управления МКД руководствуются Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (http://docs.cntd.ru/document/499012340), который состоит из трех разделов (см.рис.2.30).

Рис.2.30 Области работ и услуг из минимального перечня услуг по содержанию общего имущества МКД

Управляющая организация обязана обеспечить выполнение Минимального перечня работ по условиям договора управления с собственниками.

При уточнении перечня работ и услуг по содержанию общего имущества МКД, кроме Минимального перечня работ и услуг, рекомендуется использовать перечень работ, выполнение которых обеспечивает оказание услуги содержания общего имущества МКД, указанный в табл.А.1 ГОСТ Р 56192-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200114295) и другими нормативными документами, имеющими отношение к отдельным конструктивным элементам здания, инженерным системам и оборудованию, качеству ресурсов, микроклимату помещений и т.п.

Минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества может быть дополнен в зависимости от технического состояния здания, которое указано в акте на передачу общего имущества.

Форма акта и перечень документации приведены в ГОСТ Р 56038-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200111116).

Границы эксплуатационной ответственности

Управляющая организация должна знать, где проходят границы эксплуатационной ответственности, т.е за какое имущество она несет ответственность, а за какое – собственники или другие организации. Границы ответственности указываются в акте на передачу общего имущества,

Обычно границей эксплуатационной ответственности между ресурсоснабжающими и управляющими организациями считается внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета – место соединения этого прибора с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД. Границы ответственности в обязательном порядке указывают в приложении к договору ресурсоснабжения

Собственники помещений в МКД несут ответственность за содержание жилого помещения, инженерных сетей и оборудования, которые в них находятся, кроме стояков тепло-, водо и газоснабжения, которые относятся к общему имуществу (см.рис.2.31).

Рис.2.31 Границы эксплуатационной ответственности

Несущие конструкции

Минимальный перечень работ, необходимых для надлежащего содержания несущих конструкций МКД представлен на рис.2.31-2.38.

Рис.2.31 Минимальный перечень работ по содержанию фундаментов

Рис.2.32 Минимальный перечень работ по содержанию подвалов

Рис.2.33 Минимальный перечень работ по содержанию стен

Рис.2.34 Минимальный перечень работ по содержанию перекрытий и покрытий

Рис.2.35 Минимальный перечень работ по содержанию колонн и столбов

Рис.2.36 Минимальный перечень работ по содержанию балок (ригелей)

Рис.2.37 Минимальный перечень работ по содержанию крыш

Рис.2.38 Минимальный перечень работ по содержанию лестниц

Ненесущие конструкции

Минимальный перечень работ, необходимых для надлежащего содержания ненесущих конструкций МКД представлен на рис.2.39.

Рис.2.39 Минимальный перечень работ по содержанию ненесущих конструкций МКД

Холодное и горячее водоснабжение

Перечень работ, необходимых для надлежащего содержания систем холодного и горячего водоснабжения, входящих в состав общего имущества в МКД представлен на рис.2.40.

Рис.2.40 Минимальный перечень работ по содержанию систем холодного и горячего водоснабжения, отопления и канализации

При уточнении перечня работ для системы холодного и горячего водоснабжения, рекомендуется использовать:

- ГОСТ Р 56533-2015 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем холодного водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200123934);

- ГОСТ Р 56501-2015 Услуги содержания внутридомовых систем теплоснабжения, отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200122229).

Канализация и водоотведение

Требования к содержанию канализации указаны в ГОСТ Р 56534-2015 Услуги содержания внутридомовых систем канализации многоквартирных домов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200123293).

Рекомендуемый перечень работ, выполняемые в целях надлежащего содержания систем канализации и водоотведения, регламентирован п.15 табл.А1 ГОСТ Р 56192-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200114295) (см.рис.2.41).

Рис.2.41 Работы по содержанию систем канализации и водоотведения в МКД

Теплоснабжение

Перечень работ, необходимых для надлежащего содержания систем теплоснабжения, входящих в состав общего имущества в МКД представлен на рис.2.42.

Рис.2.42 Минимальный перечень работ по содержанию систем теплоснабжения

При уточнении перечня работ для содержания системы отопления, рекомендуется использовать ГОСТ Р 56501-2015 Услуги содержания внутридомовых систем теплоснабжения, отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200122229).

Система вентиляции и дымоудаления

Перечень работ, необходимых для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления, входящих в состав общего имущества в МКД представлен на рис.2.43.

Рис.2.43 Минимальный перечень работ по содержанию системы вентиляции и дымоудаления

Инженерно-техническое обеспечение

Минимальный перечень работ, необходимых для надлежащего содержания оборудования инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в МКД представлен на рис.2.44.

Рис.2.44 Минимальный перечень работ по содержанию оборудования инженерно-технического обеспечения

Содержание мусоропроводов

Рекомендуемый перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания систем мусороудаления, регламентирован п.18 табл.А1 ГОСТ Р 56192-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200114295) (см.рис.2.45).

Рис.2.45 Перечень работ по содержанию мусоропровода

Содержание газового оборудования

Рекомендуемый перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания газового оборудования регламентирован п.21 табл.А1 ГОСТ Р 56192-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200114295) (см.рис.2.46).

Рис.2.46 Перечень работ по содержанию газового оборудования

Работы по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и/или внутриквартирного газового оборудования выполняются, как правило, специализированной организацией на основании договора.

Содержание электрических и слаботочных сетей

Требования к услугам управления и содержания внутридомовых систем электроснабжения многоквартирных домов указаны в ГОСТ Р 56536-2015 Услуги содержания внутридомовых систем электроснабжения многоквартирных домов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200123935).

Рекомендуемый перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования регламентирован п.16 табл.А1 ГОСТ Р 56192-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200114295) (см.рис.2.47).

Рис.2.47 Перечень работ по содержанию электрических сетей и слаботочных систем

Содержание системы пожарной безопасности

Рекомендуемый перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания систем пожарной безопасности установлен п.22 табл.А1 ГОСТ Р 56192-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200114295) (см.рис.2.48).

Рис.2.48 Перечень работ по содержанию систем пожарной безопасности

Содержание лифтов

Ввод лифта в эксплуатацию производится при наличии документов (см.рис.2.49).

Рис.2.49 Перечень необходимых документов при вводе лифта в эксплуатацию

В управляющей компании обязанности по организации обслуживания и ремонта лифтов выполняет ответственное лицо, назначенное приказом, в обязанности которого входит контроль за работой электромехаников по лифтам и лифтеров.

Содержание лифтов осуществляется в соответствии с Правилами организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах (http://docs.cntd.ru/document/436745439).

Рекомендуемый перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания лифтов в соответствии с п.17 табл.А1 ГОСТ Р 56192-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200114295) представлен на рис.2.50.

Рис.2.50 Перечень работ по содержанию лифтов

Содержание систем видеонаблюдения и охраны

Рекомендуемый перечень работ по обслуживанию систем видеонаблюдения и охраны в соответствии с п.24 табл.А1 ГОСТ Р 56192-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200114295) включает:

- осмотр и обслуживание системы видеонаблюдения;

- осмотр и обслуживание ворот, шлагбаума, калитки в т.ч. автоматических.

Иное имущество

Минимальный перечень работ, необходимых для надлежащего содержания иного общего имущества в МКД представлен на рис.2.51.

Рис.2.51 Минимальный перечень работ по содержанию иного общего имущества в МКД

Уборка проводится в помещениях, относящихся к общему имуществу жилых домов, а также на прилегающей к дому территории.

Уборка регламентируется ГОСТ Р 51870-2014 Услуги профессиональной уборки - клининговые услуги. Общие технические условия (http://docs.cntd.ru/document/1200114768), который устанавливает требования к предоставлению и качеству клининговых услуг, методы его контроля, к обеспечению их безопасности, сохранности имущества и охраны окружающей среды.

Организация уборки осуществляется наймом физических лиц управляющей организацией или на основе договора с клининговой компанией.

Уборка помещений общего пользования проводится согласно установленному графику. Сухую уборку лестничной клетки проводят не менее 1 раза в 5 дней, мокрую – не менее 1 раза в месяц.

Организация сбора и вывоза твердых бытовых отходов

Требования к сбору и вывозу бытовых отходов указаны в ГОСТ Р 56195-2014 Услуги содержания придомовой территории, сбора и вывоза бытовых отходов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200114298).

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 12 ноября 2016 г. N 1156 «Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 г. N 641». (http://docs.cntd.ru/document/420382731) сбор мусора с 1 января 2019 осуществляется раздельно: в контейнеры синего цвета - стекла, пластика и бумаги, серого – пищевые отходы. Отдельно могут быть установлены сетчатые контейнеры для пластика и контейнеры для опасных отходов (использованные батарейки, лампы и т.п.).

Обустройство и содержание площадки для мусора выполняет собственник объекта или управляющая компания, контейнеры или бункера для мусора предоставляет региональный оператор.

Вывоз мусора осуществляется по договору с региональным оператором на основании заявки с приложением необходимых документов.

2.3.4 Поверка, содержание и использование общедомовых приборов учета

В соответствии с ч.2 ст.13 Федерального закона «Об энергосбережении» (http://docs.cntd.ru/document/902186281) расчеты за энергетические ресурсы должны осуществляться на основании данных приборов учета используемых энергетических ресурсов.

Энергетический ресурс – это носитель энергии, которая используется при осуществлении хозяйственной и иной деятельности.

Под энергетическими ресурсами в МКД понимают воду, газ, электроэнергию.

Общедомовые приборы учета (ОДПУ) относятся к общему имуществу МКД и предназначены для учета энергоресурсов, потребляемых МКД.

Содержание общего имущества, в соответствии с п.11к Правил содержания общего имущества в МКД (http://docs.cntd.ru/document/901991977), включает в себя ряд работ по содержанию ОДПУ (см.рис.2.52).

Рис.2.53 Содержание ОДПУ

Требования нормативных документов к организации учета энергоресурсов

В соответствии с ч.5 ст.13 Федерального закона «Об энергосбережении» (http://docs.cntd.ru/document/902186281) собственники помещений в МКД были обязаны установить ОДПУ в МКД до 01.07.2012. Если этого не случилось, РСО в соответствии с ч.9.ст.13 Закона об энергосбережении обязаны самостоятельно установить в МКД ОДПУ. Обязанность собственников – обеспечить доступ к местам установки приборов учета и оплатить расходы на установку ОДПУ в течение 5 лет с даты установки.

В соответствии с п.31с Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (http://docs.cntd.ru/document/902280037) установка ОДПУ может производится управляющей организацией в случае:

- решения общего собрания собственников помещений в МКД об установке ОДПУ.

- принятия субъектом РФ региональной программы в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности, в которой предусмотрена необходимость установки ОДПУ в МКД.

Установка и ввод в эксплуатацию ОДПУ

Порядок установки общедомовых приборов учета в МКД состоит из нескольких этапов (см.рис.2.54).

Рис.2.54 Порядок установки общедомовых приборов учета

ОДПУ должны иметь сертификат Росстандарта и быть зарегистрированы в Государственном реестре средств измерений и технический паспорт, должны быть опломбированы и иметь действующую отметку (печать) о поверке.

Порядок введение в действие ОДПУ

В п.31и Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (http://docs.cntd.ru/document/902280037) установлены сроки ввода в эксплуатацию и учета ресурсов с момента установки ОДПУ (см.рис.2.55).

Рис.2.55 Пример сроков введения в действие ОДПУ

Журнал учета показаний ОДПУ хранится не менее 3-ех лет. Потребитель вправе ознакомиться с показаниями по требованию в течение 1 рабочего дня с момента обращения.

При предоставлении коммунальных услуг, в той части, в которой такие отношения не урегулированы жилищным законодательством РФ, отношения регламентируются документами:

- Порядок коммерческого учета воды, сточных вод с использованием приборов учета регламентируется Правилами организации коммерческого учета воды и сточных вод (http://docs.cntd.ru/document/499042850).

- Правила коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя (http://docs.cntd.ru/document/499058683).

Особенности ремонта и обслуживания ОДПУ

В соответствии с п. 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (http://docs.cntd.ru/document/499012340) управляющие организации обязаны обеспечивать работоспособность ОДПУ и постоянную готовность для подачи коммунальных ресурсов в МКД (см.рис.2.56).

Рис.2.56 Методы обеспечения работоспособности ОДПУ и готовности для подачи коммунальных ресурсов

Поверка приборов учета

Своевременная поверка общедомовых приборов учета является залогом их правильной работы и начисления оплаты за фактически потребленные ресурсы.

Необходимость поверки общедомовых приборов учета регламентируется ст. 9. п. 1 и ст.12. п.1 Федерального закона «Об обеспечении единства измерений» (http://docs.cntd.ru/document/902107146) и п.34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (http://docs.cntd.ru/document/902280037).

Поверку осуществляют организации, имеющие свидетельство об аккредитации на право поверки средств измерений. Как правило, это региональный центр стандартизации и метрологии, РСО.

Проведение плановых поверок коллективных (общедомовых) приборов учета должно осуществляться в сроки, установленные технической документацией на прибор учета.

Внеплановая поверка общедомовых счетчиков проводится в случаях:

- повреждения пломбы (поверительного клейма), либо в случае утраты свидетельства о поверке или вводе в эксплуатацию оборудования после периода длительного хранения;

- повторной настройки, связанной с известным, либо предполагаемым повреждением счетчика.

В процессе проведения поверки оформляются следующие документы: свидетельство о поверке, договор о проведении поверки, документ, подтверждающий оплату поверки, в техническом паспорте счетчика делается запись о том, что поверка пройдена.

Если ОДПУ признается непригодным к применению, выписывается извещение о непригодности.

Последствия отсутствия ОДПУ или поверки

В случае отсутствия ОДПУ или поверки на него в соответствии с Правилами, обязательными при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (http://docs.cntd.ru/document/902329743), РСО применяет повышающий коэффициент к объему коммунального ресурса на содержание общего имущества в МКД (см.рис.2.57)

Рис.2.57 Применение повышающих коэффициентов на объем коммунального ресурса при отсутствии ОДПУ или поверки на него

Тема 2.4 Качество жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) 2.4.1 Понятие о качестве жилищно-коммунальных услуг

Жилищно-коммунальные услуги – это комплекс работ, проводимых с целью поставки коммунальных ресурсов и поддержания МКД в исправном техническом состоянии (см.рис.2.58).

Рис.2.58 Состав жилищно-коммунальных услуг

Жилищно-коммунальные услуги предоставляются товариществами собственников жилья (ТСЖ), жилищными (ЖК) или жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), управляющими организациями (УО).

Коммунальные услуги оказывают ресурсоснабжающие организации по договору с УО, ТСЖ, ЖК.

Жилищные услуги оказывает, как правило, УО. Содержание и ремонт общего имущества, осуществляются собственными силами или по договору с физическими или юридическими лицами. Вывоз отходов от МКД осуществляется по договору с региональным оператором. Организация и контроль проведения капитального ремонта МКД осуществляется региональным оператором, если деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, или УО, ТСЖ , ЖК – если деньги на спецсчете МДК.

Согласно ГОСТ Р ИСО 9000-2015 Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь (http://docs.cntd.ru/document/1200124393) качество продукции и услуг организации определяется способностью удовлетворять потребителей и, преднамеренным или непреднамеренным влиянием, соответствующие заинтересованные стороны.

Качество продукции и услуг включает не только выполнение функций в соответствии с назначением и их характеристики, но также воспринимаемую ценность и выгоду для потребителя.

Качество жилищно-коммунальных услуг – это совокупность свойств и характеристик продукции или услуг (работ) управления и содержания многоквартирных домов и территорий, прилегающих к ним, в соответствии с установленными требованиями.

2.4.2 Качество коммунальных услуг. Стандарты качества

Коммунальные услуги должны предоставляться потребителю в необходимых для него объемах, надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу.

При предоставлении коммунальных услуг должны быть обеспечены:

- бесперебойная подача коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю;

- бесперебойное отведение бытовых стоков;

- бесперебойное отопление в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.

При предоставлении коммунальных услуг допускаются перерывы для проведения ремонтных и профилактических работ, а также работ по подключению новых потребителей. О перерывах и их причинах потребители должны быть предварительно уведомлены в письменной форме.

Продолжительность перерывов, условия и порядок изменения размера платы за коммунальную услугу при предоставлении коммунальной услуги ненадлежащего качества и /или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, устанавливается в прил.1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (http://docs.cntd.ru/document/902280037).

Кроме того, качество коммунальных услуг должно соответствовать требованиям ГОСТ и СанПиН на соответствующие ресурсы.

Основные требования к качеству водоснабжения и водоотведения представлены на рис.2.59.

Рис.2.59 Требования к качеству водоснабжения и водоотведения

Условия и порядок изменения оплаты за нарушение услуг водоснабжения и водоотведения приведены в табл.2.3

Таблица 2.3 Условия и порядок изменения оплаты за нарушение услуг водоснабжения и водоотведения

Виды нарушения коммунальных услуг	Изменение оплаты за потребленные коммунальные услуги
Холодное водоснабжение
За каждый дополнительный час перерыва в подаче ресурса, если сложить всё время, в которое ресурс не подавался, за расчётный период	плата снижается на 0,15 %.
Если состав воды отличается от необходимого	размер платы снижается на размер платы за каждый день поставки некачественного ресурса
Если давление отличается на 25 %,	за каждый час подачи некачественного ресурса оплата снижается на 0,1 %..
Если отклонение в давлении больше 25%,	сумма оплаты снижается на размер платы за каждый день поставки некачественного ресурса
Горячее водоснабжение
Допустимое отклонение в температуре воды в ночное время (с 0.00 до 5.00 часов) – не более чем на 5 °C, а в дневное время (с 5.00 до 00.00 часов) – не более чем на 3 °C.
При нарушении, за каждые 3 °C сверх нормы	размер платы снижается на 0,1 % за каждый час нарушения
При подаче горячей воды с температурой ниже 40 °C	оплата потребленной воды производится по тарифу за холодную воду.
При несоответствии состава горячей воды требованиям	размер платы должен быть снижен на размер платы, рассчитанный суммарно за каждый день предоставления КУ ненадлежащего качества.
Если давление отличается на 25 %	за каждый час подачи некачественного ресурса оплата снижается на 0,1 %.
Если отклонение в давлении больше 25%	сумма оплаты снижается на размер платы за каждый день поставки некачественного ресурса
Водоотведение
За каждый час перерыва (больше нормы)	размер платы за водоотведение снижается на 0,15 % размера платы, определённого за расчётный период, в который было обнаружено нарушение

Требования к качеству электро- и газоснабжения представлены на рис.2.60

Рис.2.60 Требования к качеству электро- и газоснабжения

Условия и порядок изменения оплаты за нарушение услуг электро- и газоснабжения представлены в табл.2.4

Таблица 2.4 Условия и порядок изменения оплаты за нарушение услуг электро- и газоснабжения

Виды нарушения коммунальных услуг	Изменение оплаты за потребленные коммунальные услуги
Электроснабжение
За каждый час превышения указанной продолжительности перерыва или снабжения электрической энергией, которая не соответствует требованиям	размер платы за коммунальную услугу за расчетный период снижается на 0,15 %
Газоснабжение
За каждый следующий час (больше нормы) отсутствия газа	размер платы необходимо снизить на 0,15 % от размера платы за расчётный период
При несоответствии свойств поставляемого газа требованиям	размер платы снижается на размер платы, рассчитанный за каждый день поставки газа ненадлежащего качества
При отличии давления от установленного не более чем на 25 %,	размер платы за расчётный период снижается на 0,1% размера платы
Если давление газа отличается больше чем на 25 %	плата снижается на размер платы, рассчитанный суммарно за каждый день поставки газа

Требования к качеству отопления представлены на рис.2.61.

Рис.2.61 Требования к качеству отопления

Нормативная температура воздуха в МКД:

- в жилых помещениях - не ниже +18°С, (в угловых комнатах - +20°С),

- в районах с температурой наиболее холодной пятидневки -31°С и ниже - в жилых помещениях - не ниже +20°С (в угловых комнатах - +22°С);

в других помещениях - в соответствии с ГОСТ Р 51617-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200111495).

Условия и порядок изменения оплаты за нарушение услуг отопления представлены в табл.2.5.

Таблица 2.5 Условия и порядок изменения оплаты за нарушение услуг отопления

Виды нарушения коммунальных услуг	Изменение оплаты за потребленные коммунальные услуги
За каждый час превышения допустимой продолжительности перерыва	плата снижается на 0,15 % от суммы платы за расчётный период
При отличии давления от установленного не более чем на 25 %	размер платы за расчётный период снижается на 0,1 % размера платы
Если давление газа отличается больше чем на 25 %	плата снижается на размер платы, рассчитанный суммарно за каждый день поставки коммунальных услуг

Требования к обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО) представлены на рис.2.62.

Рис.2.62 Требования к вывозу ТКО из мест их накопления

Условия и порядок изменения оплаты за нарушение сроков вывоза ТКО представлены в табл.2.6.

Таблица 2.6 Условия и порядок изменения оплаты за нарушение сроков вывоза ТКО

Виды нарушения коммунальных услуг	Изменение оплаты за потребленные коммунальные услуги
Отклонения от нормы в течение месяца не более 72 часов суммарно
При температуре +5 °C и ниже не более 48 часов единовременно
При температуре выше +5 °C – не более 24 часов единовременно
За каждые дополнительные 24 часа отклонения от нормы	размер платы за расчётный период снижается на 3,3 % размера платы.

2.4.3 Документальное подтверждение факта несоответствия поставляемых коммунальных услуг и ресурсов

В соответствии с п.7.4 и 7.5 ГОСТ Р 51617-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200111495), подтверждение факта несоответствия поставляемых коммунальных услуг и ресурсов должно оформляться документально.

Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность установлен р.X Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (http://docs.cntd.ru/document/902280037) (см.рис.2.63).

Рис.2.63 Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность. РСО – ресурсоснабжающая организация, АДС – аварийно-диспетчерская служба, УО – управляющая организация

Акт проверки составляется и подписывается лицами, участвующими в проверке. Форма акта свободная. Если нарушение имеется, то в акте указывают:

- дату и время проведения проверки;

- выявленные нарушения параметров качества коммунальной услуги;

- использованные в ходе проверки методы (инструменты) выявления таких нарушений;

- дата и время начала нарушения качества коммунальной услуги.

Если нарушения нет, то в акте указывают об отсутствии факта нарушения качества коммунальной услуги.

При уклонении кого-либо из заинтересованных участников проверки от подписания акта проверки такой акт подписывается другими участниками проверки и не менее чем двумя незаинтересованными лицами.

Любой заинтересованный участник проверки вправе инициировать проведение экспертизы качества коммунальной услуги.

Экспертизу проводит независимая организация, имеющая документы на право ее проведения. Расходы на проведение экспертизы, инициированной потребителем, несет исполнитель (РСО, УО). Если в результате экспертизы, инициированной потребителем, установлено отсутствие факта нарушения качества коммунальной услуги, то он обязан возместить исполнителю расходы на ее проведение. Расходы на проведение экспертизы, инициированной иным участником проверки, несет такой участник.

В отдельных случаях проведение проверки качества коммунальной услуги проводится с участием представителей государственной жилищной инспекции РФ, представителей общественного объединения потребителей.

2.4.4 Качество жилищных услуг

Жилищные услуги предназначены для обеспечения надлежащих жилищных условий и включают услуги по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (см.рис.2.64).

Рис.2.64 Состав жилищных услуг

Жилищные услуги предоставляет, как правило, управляющая организация.

Услуги управления

Услуги управления регламентируются ГОСТ Р 56038-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200111116).

Услуга управления многоквартирным домом предполагает выполнение комплекса работ (см.рис.2.65).

Рис.2.65 Состав услуг управление МКД

Порядок и качество услуг управления МКД регламентируются следующими нормативными актами:

- Постановление Правительства РФ № 416 от 15.05.2013г. «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (http://docs.cntd.ru/document/499020841);

- ГОСТ Р 56038-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200111116);

- Приказ Минстроя РФ № 43/пр от 26 января 2018 г. «Об утверждении примерной формы платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг» (http://docs.cntd.ru/document/542617588);

Управление документацией включает в себя несколько видов работ (см.рис.2.66).

Рис.2.66 Состав работ, входящих в управление документацией

Организация расчетов включает расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, а также начисление и контроль за расчетами.

Взаимодействие с другими участниками жилищных отношений осуществляется по вопросам организации, управления, содержания и ремонта, контролю качества выполненных работ и оказанных услуг (см.рис.2.67).

Рис.2.67 Состав работ по осуществлению взаимодействия с другими участниками жилищных отношений

2.4.5 Оценка качества жилищных услуг

Оценка качества жилищных услуг подразумевает оценку качества управляющей организации потребителями. Оценка качества осуществляется путем анализа технико-экономических показателей управляющей организации и опросом/анкетированием потребителей услуг.

В качестве инструмента оценки может служить Методика оценки и построения рейтинга управляющих организаций фонда «Институт экономики города», используемая в Калининградской, Новгородской областях, Удмуртской Республике, Бурятии.

Главным критерием качества является удовлетворенность потребителей. Потребителями являются все участники жилищных отношений, и каждый из них оценивает качество по-своему (табл.2.7).

Таблица 2.7 Примерные показатели качества жилищных услуг

Услуги	Показатели качества услуг для участников жилищных отношений
	Собственники	РСО, другие организации	Органы государственного контроля и надзора
1.Управление
Взаимодействие с участниками жилищных отношений	Оперативность решения проблем Детальность предоставления сведений об оказываемых услуга (работах)	Соблюдение условий договора	Соблюдение требований жилищного законодательства
Управление документацией	Оперативность предоставления необходимых документов	Оперативность оформления и предоставления документов	Соблюдение требований жилищного законодательства
2.Ведение расчетов	Достоверность расчетов	Своевременность оплаты за поставленные ресурсы	Достоверность отчетности
3.Содержание общего имущества МКД	Удовлетворенность качеством содержания общего имущества МКД	Своевременность оплаты за проведенные работы	Соответствие выполненных работ требованиям нормативных документов
4.Ремонт общего имущества МКД	Своевременность и качество ремонта	Своевременность оплаты за проведенные работы	Эффективность использования средств

Перечень и количество показателей и критериев качества может меняться, в зависимости от того, кто их и с какой целью разрабатывает.

Главные потребители жилищных услуг – собственники помещений МКД. Принимая решение о выборе управляющей организации, они должны ориентироваться на показатели ее деятельности. Управляющий орган МКД может сам разработать анкету удовлетворенности жителей МКД предоставляемыми услугами, провести опрос, подвести итоги и вынести решение.

На уровне муниципалитета или субъекта РФ оценку качества услуг методом анкетирования или опроса могут организовать и провести активные граждане, входящие в состав региональных общественных организаций по контролю в ЖКХ, а также привлекаемые в качестве общественных инспекторов и/или экспертов. Обратную информацию от жителей можно получить, в том числе, с использованием сети Интернет, разместить итоги в открытом доступе с последующим формированием общественного рейтинга.

2.4.6 Управление качеством жилищно-коммунальных услуг

Управление качеством жилищно-коммунальных услуг – это постоянный, планомерный, целеустремленный процесс в организации по обеспечению соответствия услуг требованиям жилищного законодательства и потребителей (см.рис.2.68).

Рис.2.68 Понятие «Управление качеством ЖКУ»

Под организацией понимается поставщик услуг: жилищных – управляющая организация, коммунальных – ресурсоснабжающая организация.

Процесс управления качеством цикличен и состоит из нескольких этапов (см.рис.2.69).

Рис.2.69 Процесс управления качеством

Под несоответствием понимается жилищно-коммунальная услуга, предоставленная с нарушением требований к ее качеству.

Когда показатели качества жилищно-коммунальных услуг определены, следует направить деятельность организации на измерение этих параметров, выявление несоответствующей продукции или услуг и организовать работу над их устранением.

2.4.7 Инструменты управления качеством жилищно-коммунальных услуг

Основные инструменты управления качеством услуг представлены на рис.2.70.

Рис.2.70 Основные инструменты управления качеством услуг

Тема 2.5 Порядок учета и контроля за выполнением работ по содержанию общего имущества 2.5.1 Учет услуг и работ по содержанию общего имущества в МКД

Перечень работ и услуг по содержанию общего имущества МКД, требования к качеству и методы контроля устанавливаются договором на управление МКД.

Заказчиком по договору управления являются собственники помещений МКД от имени которых выступает председатель совета МКД, подрядчиком – управляющая организация.

Отношения по выполнению договора подряда регламентирует гл.37 Гражданского кодекса РФ (http://docs.cntd.ru/document/9027703/).

Договор управления МКД является договором возмездного оказания услуг, поэтому выполненные работы и услуги заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть, принять по акту и оплатить.

Результат (качество) выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре.

Учет и контроль работ и услуг по содержанию общего имущества МКД проводится собственниками помещений МКД в лице комиссии по приемке работ во главе с председателем совета МКД, т.к. только он имеет право подписи договоров и актов.

В актах приемки, составляемых по форме, утвержденной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр (http://docs.cntd.ru/document/420314852), указываются сведения о выполненных работах и услугах.

Кроме того, сведения о перечне и объемах оказанных услуг и/или работ собственники могут получить по запросу в управляющую организацию в соответствии с п.40 Правил содержания общего имущества в МКД (http://docs.cntd.ru/document/499012340).

Узнать об объемах и результатах выполненных работ можно из публичного отчета управляющей организации, которая обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещать указанный отчет в системе ГИС ЖКХ (ч.11 ст.162 ЖК РФ).

В случаях, когда работа выполнена подрядчиком некачественно, заказчик должен составить акт о нарушении условий договора с приложением документов, подтверждающих нарушение или дефектный акт, и вправе по своему выбору потребовать от подрядчика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

2.5.2 Контроль услуг и работ по содержанию общего имущества в МКД

Контроль работ и услуг по содержанию общего имущества осуществляет собственник помещений МКД в лице совета МКД и его председателя (см.рис.2.71).

Рис.2.71 Формы контроля работ и услуг по содержанию общего имущества МКД со стороны собственника

Председатель совета МКД или любой собственник помещений МКД вправе обратиться с жалобой на нарушение качество и периодичности или не предоставление услуг и работ в контрольно-надзорные органы:

- территориальный орган государственной жилищной инспекции (ГЖИ);

- муниципальный орган исполнительной власти;

- организации общественного жилищного контроля.

Отчеты о результатах мероприятий общественного жилищного контроля размещаются в ГИС ЖКХ, а при необходимости, направляются в органы прокуратуры и/или органы государственной власти и органы местного самоуправления.

На основании жалоб собственников помещений МКД или отчетов организаций жилищного общественного контроля органы ГЖИ или местного самоуправления проводят проверку работ и услуг и выносят предписание об устранении выявленных недостатков. В случае не исполнения предписаний, управляющие организации несут ответственность в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (http://docs.cntd.ru/document/901807667).

Тема 2.6 Цена договора управления МКД

Цена договора управления складывается из четырёх видов затрат (см.рис.2.72).

Рис.2.72 Затраты, учитываемые при определении цены договора управления

Затраты определяются тремя способами (см.рис.2.73).

Рис.2.73 Способы определения цены договора управления МКД

Тема 2.7 Оценка технического состояния МКД 2.7.1 Инженерно-экономическая оценка эксплуатационных характеристик МКД

Основные эксплуатационные характеристики МКД представлены на рис.2.74.

Рис.2.74 Эксплуатационные характеристики МКД

Инженерно-экономическая оценка эксплуатационных характеристик МКД является важнейшим действием при планировании работы по содержанию и ремонту МКД.

Она представляет собой осмотр и/или обследование конструктивных элементов здания и инженерного оборудования, выявление дефектов и неисправностей, степени износа конструкций и оборудования, оформляемых дефектными актами и/или заключениями. На основании актов и заключений делается вывод о необходимости, видах и сроках ремонта, составляется план ремонтных работ и смета на их выполнение.

Проведение осмотров МКД осуществляется в соответствии с ГОСТ Р 56194-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200114297)

Обследования, согласно п. 4.3 и 4.4 ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния (http://docs.cntd.ru/document/1200100941), проводят в следующих случаях (см.рис.2.75).

Рис.2.75 Виды и периодичность обследований МКД

Целью обследования является определение технического состояния здания и его элементов, получение количественной оценки показателей качества конструкций основе их визуального осмотра, измерений, и, при необходимости, испытаний материалов и конструкций для определения соответствия заданных свойств фактическим и установления состава и объема работ по восстановлению его эксплуатационных характеристик.

Оценка технического состояния в ходе обследования проводится специализированными организациями, входящими в состав саморегулируемых организаций (СРО) в области архитектурно-строительного проектирования или физическими лицами, имеющими образование в области строительства, опыт работы, другие документы, подтверждающие квалификацию или членство в ассоциациях.

2.7.2 Методы испытаний материалов и конструкций

Существует несколько групп испытаний материалов и конструкций, выбор которых осуществляется специалистами в зависимости от вида материала или конструкции, места их расположения и т.п. (см.рис.2.76).

Рис.2.76 Классификация методов испытаний строительных материалов и конструкций

Неразрушающими методами определяют количественные характеристики и внутреннюю структуру материала, его неоднородность: трещины, включения и т.п.

Также они используются для проведения мониторинга конструкций в течение длительного периода времени, автоматически фиксируя показатели и их изменение в зависимости от времени суток, года, воздействия климатических факторов, техногенных и/или природных процессов.

2.7.3 Приборы и оборудование для проведения испытаний

Перечень приборов и оборудования для испытаний широк и разнообразен. Для определения характеристик материалов и конструкций на месте осмотра или обследования используют мобильные автономные приборы, с автоматизированной обработкой данных и возможностью их переноса на ПК.

Для испытания отобранных образцов используется стационарное оборудование в лабораториях.

Ко все приборам и оборудованию предъявляются требования (см.рис.2.77)

Рис.2.77 Требования к приборам и оборудованию

Основные приборы и оборудование, которые применяются для оценки качества материалов и конструкций, представлены в табл.2.8.

Таблица 2.8 Основные приборы и оборудование для испытания строительных материалов и конструкций

Приборы и оборудование для разрушающих методов определения свойств	Приборы и оборудование для неразрушающих методов определения свойств
Определение прочности
Прессы разного вида и мощности	Электронные и ультразвуковые измерители прочности бетона и кирпича прямым и косвенным методами
Разрывные машины (растяжение)
Определение физических свойств
Весы, линейки Лабораторная посуда, формы	Электронные измерители влажности, плотности, теплопроводности и т.п.
Приборы для определения плотности, вязкости, водоудерживающей способности, густоты, сроков схватывания, подвижности и т.п.	Электронные толщиномеры
Сита	Электронные твердомеры
Сушильный шкаф	Электронные пирометры (измерители температуры поверхности)
Пропарочная камера	Электронные прогибомеры
Прибор стандартного уплотнения грунта	Электронные измерители защитного слоя бетона и диаметра арматуры
Круг истирания	Электронные измерители плотности тепловых потоков (измерители теплопроводности)
Полочный барабан (истираемость и дробимость щебня)	Электронные измерители теплопроводности
Муфельная печь и др.	Электронные адгезиметры (измерители силы сцепления поверхностей)
Определение параметров эксплуатационной среды
термометр, анемометр, гигрометр	Электронные анемометры, термогигрометры
	Электронные люксметры (измерители освещенности), шумомеры (измерители шума)
	Электронные измерители параметров вибрации
Определение эксплуатационных свойств
Стенды с гидравлическими домкратами и насосными станциями, механические рычажные установки для определения прочности, жесткости и трещиностойкости жбк методом нагружения	Климатические камеры для испытания в смоделированных условиях окружающей среды Морозильные камеры (измерение морозостойкости)
Определение наличия неоднородности структуры или температуры
Микроскопы, лупы	Ультразвуковые дефектоскопы
Термометры	Тепловизоры
Мониторинг состояния конструкций здания
	Датчики влажности, температуры, прогрева бетона, регистраторы развития трещин, отклонения от вертикальности и т.п.
	Измерительные и диагностические комплексы
	Приборы и оборудование для геотехнического мониторинга

2.7.4 Методика оценки технического состояния

Определение технического состояния в результате осмотров

С целью выявления дефектов и неисправностей управляющие организации планируют и проводят осмотры общего имущества МКД, в ходе которых оценивается состояние конструктивных элементов, помещений, инженерных сетей и оборудования на соответствие требованиям, установленным нормативными документами на данные конструкции, сети, оборудование, параметры микроклимата.

По результатам осмотра составляются акты технического состояния / дефектные акты для отдельных видов имущества, нуждающихся в ремонте или замене.

В журнале осмотров, составленном в соответствии с прил.3 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (http://docs.cntd.ru/document/901877221), отражаются выявленные в процессе осмотров неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома.

Определение технического состояния в ходе обследования

Оценка технического состояния строительных зданий в ходе обследования проводится в соответствии с нормативными документами:

- СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений (http://docs.cntd.ru/document/1200034118);

- ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния (http://docs.cntd.ru/document/1200100941) (далее ГОСТ 31937-2011);

- ВСН 53-86(р)/Госгражданстрой Правила оценки физического износа жилых зданий (http://docs.cntd.ru/document/9051553);

- СП и ГОСТы на материалы и конструкции (технические условия и методы испытаний).

Решение о проведении обследование принимают, когда неясны причины деформаций, и когда они развиваются. Особенно это касается несущих конструкций здания. Обследование может быть сплошным, например: перед капитальным ремонтом или выборочным. При обследовании зданий объектами рассмотрения являются его основные элементы, от которых зависит безопасность дальнейшей эксплуатации (см.рис.2.78).

Рис.2.78 Конструкции, которые являются объектами обследования

При обследовании зданий, расположенных в сейсмически опасных регионах, оценка технического состояния конструкций должна производиться с учетом факторов сейсмических воздействий.

Порядок работ

Обследование строительных конструкций зданий проводится, как правило, в три связанных между собой этапа (см.рис.2.79).

Рис.2.79 Состав и порядок работ по обследованию конструкций

Инструментальное обследование может быть сплошным или выборочным (см.рис.2.80).

Рис.2.80 Особенности инструментального обследования

Инструментальное обследование состоит из нескольких видов работ (см.рис.2.81).

Рис.2.81 Порядок инструментального обследования

Оценивая техническое состояние конструкции и здания, устанавливают категорию и в соответствии с ней определяют возможность эксплуатации и необходимые меры (см.рис.2.82).

Рис.2.82 Категории технического состояния конструкций и зданий

Заключение по результатам обследования оформляется в соответствии с с прил.Б или В ГОСТ 31937-2011 (см.рис.2.83).

Рис.2.83 Виды заключений по результатам обследования

По результатам обследования технического состояния здания составляют паспорт здания в соответствии с прил.Г ГОСТ 31937-2011 если он не был составлен ранее, или вносят в него изменения, если он имелся.

2.7.5 Обследование оснований и фундаментов

Перечень работ при обследовании оснований и фундаментов установлен в п.5.2 ГОСТ 31937-2011 (см.рис.2.84).

Рис.2.84 Перечень работ при обследовании оснований и фундаментов

2.7.6 Оценка технического состояния бетонных и железобетонных конструкций

Оценку технического состояния бетонных и железобетонных конструкций проводят в соответствии с п.5.3.1 ГОСТ 31937-2011. Перечень работ представлен на рис.2.85.

Рис.2.85 Перечень работ при обследовании бетонных и железобетонных конструкций

2.7.7 Оценка технического состояния каменных конструкций

Оценку технического состояния каменных конструкций проводят в соответствии с п.5.3.2 ГОСТ 31937-2011. Перечень работ при обследовании каменных конструкций представлен на рис.2.86.

Рис.2.86 Перечень работ при обследовании каменных конструкций

2.7.8 Оценка технического состояния металлических конструкций

Оценку технического состояния металлических конструкций проводят в соответствии с п.5.3.3 ГОСТ 31937-2011.

При обследовании отдельных стальных конструкций учитывают их вид, особенности и условия эксплуатации. Особое внимание уделяют стальным покрытиям, состоянию узлов сопряжения, состоянию стоек, связей и других конструкций.

Перечень работ при обследовании металлических конструкций представлен на рис.2.86.

Рис.2.86 Перечень работ при обследовании металлических конструкций

2.7.9 Оценка технического состояния деревянных конструкций

Оценку технического состояния деревянных конструкций проводят в соответствии с п.5.3.4 ГОСТ 31937-2011.

Особое внимание обращают на участки наиболее подверженных увлажнению или промерзанию, воздействию насекомых-древоточцев. Как правило, это места опирания деревянных конструкций на фундаменты, стены, а также крыши, чердаки, стропила, вентшахты.

Перечень работ при обследовании деревянных конструкций представлен на рис.2.87.

Рис.2.87 Перечень работ при обследовании деревянных конструкций

2.7.10 Оценка технического состояния полимерных конструкций

К изделиям и конструкциям на основе полимеров относят:

- слоистые конструкции – трехслойные плиты покрытий и стеновые панели с обшивками из различных материалов (фанеры, древесных пластиков, алюминиевых сплавов, стали, пластмасс, асбестоцемента) и внутренним слоем утеплителя;

- пластиковые светопрозрачные конструкции (окна и двери);

- полы и кровля из синтетических материалов.

Перечень работ при обследовании полимерных конструкций представлен на рис.2.88.

Рис.2.88 Перечень работ при обследовании изделий и конструкций на основе полимеров

2.7.11 Оценка технического состояния конструктивных элементов зданий и сооружений

К конструктивным элементам зданий, кроме основных конструкций, относятся балконы, эркеры, лоджии, лестницы, кровельная система. Оценка их технического состояния проводится в соответствии с п.5.3.5 ГОСТ 31937-2011. В результате обследования устанавливают основные размеры, состояние, расчетные схемы, свойства материалов (см.рис.2.89).

Рис.2.89 Перечень работ при обследовании элементов зданий

На основе результатов обследования устанавливают степень соответствия проекту и/или требованиям нормативной документации, степень износа.

2.7.12 Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик инженерных систем

Оценку технического состояния инженерного оборудования и коммуникаций проводят в соответствии с п.5.4 ГОСТ 31937-2011.

Обследование инженерного оборудования и его элементов заключается в определении фактического технического состояния систем, выявлении дефектов, повреждений и неисправностей, в т.ч. вызванными коррозионным поражением, количественной оценке физического и морального износа, установлении отклонений от проекта.

Состав работ при оценке технического состояния инженерных коммуникаций представлен на рис.2.90.

Рис.2.90 Состав работ при оценке технического состояния инженерных коммуникаций

2.7.13 Оценка параметров микроклимата помещений жилых зданий

Микроклимат помещения – это состояние внутренней среды помещения, оказывающее воздействие на человека, характеризуемое показателями температуры воздуха и ограждающих конструкций, влажностью и подвижностью воздуха.

При оценке состояния микроклимата проводят измерения его параметров и устанавливают категорию параметров микроклимата (см.рис.2.91).

Рис.2.91 Категории параметров микроклимата помещений

Основные параметры микроклимата МКД представлены на рис.2.92.

Рис.2.92 Основные параметры микроклимата

Правила измерения параметров микроклимата помещений МКД представлены на рис.2.93.

План помещения

Рис.2.93 Правила измерения параметров микроклимата помещений МКД

Показатели параметров микроклимата указаны СанПиН 2.1.2.2645-10 Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях (http://docs.cntd.ru/document/902222351):

- оптимальные и допустимые нормы температуры, относительной влажности и скорости движения воздуха в помещениях жилых зданий – в прил.2;

- нормы освещенности придомовых территорий – в прил.1;

- допустимый уровень шума и вибрации – соответственно в прил.3 и 4.

Параметры, характеризующие микроклимат в жилых помещениях, определяют с помощью приборов (см.табл.2.9).

Таблица 2.9 Приборы для определения параметров микроклимата

Параметры микроклимата	Приборы для измерения параметров микроклимата
температура воздуха, результирующая температура помещения, локальная асимметрия результирующей температуры	термометры, пирометры, тепловизоры
скорость движения воздуха	анемометры
относительная влажность воздуха	гигрометры, термогигрометры, психрометры
освещенность	люксметры
уровень шума	шумомеры
уровень вибрации	измерители параметров вибрации

Кроме перечисленных, широко используются цифровые мобильные многофункциональные приборы (см.табл.2.10).

Таблица 2.10. Комплексные приборы для измерения параметров микроклимата

Вид	Назначение
	Метеометр МЭС-200А Измеряемые параметры: атмосферное давление относительная влажность и температура воздуха скорость воздушных потоков в атмосфере и внутри помещений освещенность, яркость концентрация токсичных газов CO;H2S;SO2. Вычисляемые параметры: интегральный показатель тепловой нагрузки среды (ТНС-индекс) температура влажного термометра коэффициент пульсации оптического излучения в видимой, ультрафиолетовой и инфракрасной областях спектра в атмосфере и внутри помещений
	МЕТЕОСКОП-М Измеряемые параметры: температуры, относительной влажности, скорости воздушного потока, давления воздуха Вычисляемые параметры: ТНС-индекс Результирующая температура Тр Средняя температура поверхностей Интенсивность теплового излучения

Тема 2.8 Энергосбережение и энергоэффективность 2.8.1 Энергетическая эффективность МКД

Энергоэффективность – это эффективное (рациональное) использование энергетических ресурсов.

Показатели энергоэффективности жилых зданий установлены ГОСТ 31427-2010 Здания жилые и общественные. Состав показателей энергетической эффективности (http://docs.cntd.ru/document/1200084953/). Основной из них - удельный годовой расход энергетических ресурсов на отопление, вентиляцию, горячее водоснабжение, электроснабжение.

В соответствии с п.7 приказа Минстроя России от 17 ноября 2017 года N 1550/пр Об утверждении Требований энергетической эффективности зданий, строений, сооружений (http://docs.cntd.ru/document/542612470) для вводящихся в эксплуатацию новых МКД удельная характеристика расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию должна уменьшается, начиная с 1 июля 2018 года и достичь к 1 января 2028 года снижения на 50 процентов по отношению к удельной характеристике расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию малоэтажных жилых одноквартирных зданий.

Класс энергетической эффективности МКД определяется по величине отклонения фактических и базовых значений показателя удельного годового расхода энергетических ресурсов на отопление, вентиляцию, горячее водоснабжение, а также на электроснабжение в части расхода электрической энергии на общедомовые нужды (см.рис.2.94).

Рис.2.94 Классы энергоэффективности зданий

Базовые показатели указаны в табл.1 приказа Минстроя России от 17 ноября 2017 года N 1550/пр Об утверждении Требований энергетической эффективности зданий, строений, сооружений (http://docs.cntd.ru/document/542612470) (далее - Правила определения класса энергетической эффективности).

При вводе в эксплуатацию МКД застройщик обеспечивает подтверждение требуемой удельной характеристики расхода тепловой энергии для функционирования здания, затем каждые пять лет такое подтверждение обеспечивают управляющие организации.

Класс энергетической эффективности МКД устанавливается органом государственного строительного надзора субъекта РФ на основании декларации о фактических значениях годовых удельных величин расхода энергетических ресурсов путем выдачи акта проверки соответствия МКД требованиям энергетической эффективности с указанием класса его энергетической эффективности на момент составления этого акта.

Порядок получения акта о классе энергоэффективности установлен п.11-18 Правил определения класса энергетической эффективности (http://docs.cntd.ru/document/542612470).

Содержание декларации представлено на рис.2.95.

Рис.2.95 Примерное содержание декларации

Финансирование подготовки декларации и технико-экономическое обоснования мероприятий по повышению энергоэффективности возлагается на собственников жилья в соответствии с п.4 ст.12 Федерального закона Об энергосбережении (http://docs.cntd.ru/document/902186281).

В целях энергосбережения:

- собственники помещений в МКД вправе требовать от управляющей организации мер, направленных на снижение объема используемых в МКД энергетических ресурсов, и/или заключения энергосервисного договора, составляемого в соответствии с гл.5 Федерального закона Об энергосбережении (http://docs.cntd.ru/document/902186281);

- управляющая организация и ресурсоснабжающие организации должны ежегодно разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в МКД перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, с указанием расходов на их проведение и срока их окупаемости, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов.

Несоблюдение лицами, ответственными за содержание МКД, требований по повышению энергетической эффективности и энергосбережению влечет наложение административного штрафа в соответствии со ст.9.16 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (http://docs.cntd.ru/document/901807667).

2.8.2 Энергетическое обследование и энергетический паспорт МКД

В соответствии с п. 2.1.17 раздела 10 приказа Минстроя РФ и Минсвязи РФ № 74/114/пр. Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (http://docs.cntd.ru/document/420356614) в ГИС ЖКХ должен быть указан класс энергетической эффективности жилого дома.

Класс энергетической эффективности берется из энергетического паспорта или из акта Госжилинспекции по проверке соответствия МКД требованиям энергетической эффективности.

Получение энергетического паспорта осуществляется управляющей организации двумя способами:

- при вводе объекта в эксплуатацию от застройщика;

- по результатам энергетического обследования.

Цели энергетического обследования представлены на рис.2.96.

Рис.2.96 Цели энергетического обследования

Энергетическое обследование вправе осуществлять лица, являющиеся членами саморегулируемых организаций (СРО) в области энергетического обследования.

Составленный по результатам обследования энергетический паспорт и отчет проверяется в СРО, а затем отдается в управляющую организацию.

Содержание энергетического паспорта представлено на рис.2.97.

Рис.2.97 Содержание энергетического паспорта

Собственники МКД могут инициировать проведение энергетического обследования с целью снижения затрат на потребляемые энергоресурсы.

Обязательным является энергоаудит для МКД, участвующих в региональных адресных программах по капитальному ремонту, финансируемых за счёт средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Такой энергоаудит проводится после капитального ремонта МКД в соответствии с Методическими рекомендациями Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

1^ СП 255.1325800.2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения http://docs.cntd.ru/document/1200139958