Курс лекций Законодательство в сфере управления многоквартирными домами

Законодательство в сфере управления многоквартирными домами

Оглавление

Тема 1.1 Основы управления многоквартирным домом 4

1.1.1 Понятие об управлении многоквартирным домом 4

1.1.2 Правовое регулирование жилищных отношений 6

Правила осуществления деятельности по управлению МКД 10

Стандарты управления многоквартирным домом в сфере ЖКХ 11

Регламентирующие локальные нормативные акты управляющих организаций 14

1.1.3 Распределение полномочий государственных органов власти и органов местного самоуправления в правовом регулировании жилищных отношений 16

1.1.4 Способы управления многоквартирным домом 17

1.1.5 Выбор способа управления МКД 21

1.1.6 Особенности управления многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности 23

1.1.7 Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами 23

1.1.8 Органы управления многоквартирным домом и их полномочия 24

Порядок проведения общего собрания собственников МКД 25

1.1.9 Отечественный и зарубежный опыт управления многоквартирными домами 28

1.1.10 Энерго- и ресурсосбережение в сфере ЖКХ 32

Тема 1.2 Управление многоквартирным домом по договору с управляющей организацией 35

1.2.1 Договор управления МКД 35

1.2.2 Правила предоставления коммунальных услуг 40

1.2.3 Классификаторы работ и услуг в жилищно-коммунальном комплексе 41

1.2.4 Формирование цены на жилищно-коммунальные услуги 42

1.2.5 Организация расчетов с потребителями и поставщиками жилищно-коммунальных услуг 43

1.2.6 Организация работы аварийно-диспетчерской службы 44

1.2.7 Организация проведения осмотров жилых помещений 46

1.2.8 Организация работы по обращениям потребителей жилищно-коммунальных услуг 48

Порядок и сроки рассмотрения обращений 48

Контроль проведения мероприятий по результатам рассмотрения жалоб и предложений по вопросам качества жилищно-коммунальных услуг 51

Тема 1.3 Контроль и надзор в сфере ЖКХ 52

1.3.1 Организация государственного жилищного надзора 52

1.3.2 Организация муниципального жилищного контроля 53

1.3.3 Организация общественного жилищного контроля 54

1.3.4 Мониторинг качества управления многоквартирными домами 56

Тема 1.4 Государственная информационная система ЖКХ 60

Тема 1.5 Формирование системы менеджмента качества в управляющей организации 65

1.5.1 Структура и принципы СМК 65

1.5.2 Процессный подход и риск-ориентированное мышление 67

1.5.3 Внутренний аудит СМК 73

1.5.4 Документация СМК 74

Тема 1.6 Порядок осуществления лицензирования управляющей компании 76

1.6.1 Подготовка и порядок лицензирования 76

1.6.2 Размещение сведений о многоквартирных домах в ГИС ЖКХ 80

1.6.3 Лицензионный контроль 81

Тема 1.1 Основы управления многоквартирным домом 1.1.1 Понятие об управлении многоквартирным домом

Жилище – это жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма) либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ. Виды жилых помещений перечислены в ст.16 Жилищного кодекса РФ. Это дом, квартира, комната.

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации называется жилищным фондом¹. Он подразделяется по форме собственности и целям использования (см.рис.1.1).

Рис.1.1 Классификация жилищного фонда

Жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании².

Многоквартирным признается жилой дом, состоящий из двух или более квартир, в том случае, если у владельцев есть общее имущество: крыша, лестница, подвал, чердак (см.рис.1.2) и т.п. в соответствии с п. 6 Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. №47 http://docs.cntd.ru/document/901966282.

В состав имущества многоквартирного дома (см.рис.1.2) входят:

- жилые помещения (квартиры или комнаты, если это общежитие, помещения могут принадлежать на праве собственности как физическим, так и юридическим лицам: частным или государственным организациям);

- нежилые помещения (офисы, магазины и т.п, принадлежащие различным юридическим лицам или гражданам);

- иные помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, в том числе: лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения;

- ограждающие и несущие конструкции;

- инженерные системы и коммуникации;

- земельный участок под многоквартирным домом и придомовой территории, размеры которого определены законом.

Рис.1.2 Состав общего имущества в многоквартирном доме

Конкретный список общего имущества в многоквартирном доме для каждого здания свой и определяется типом здания, самими жителями, органами местного самоуправления и органами государственной власти.

Общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений и может быть выделено в виде долей пропорционально площади занимаемых ими помещений, но эта доля не может быть выделена в натуральном выражении, например: 2 м² лестничной площадки или 15 метров трубы.

Собственник не может осуществить действия по захвату части лестничной площадки или лифта, не вправе не допускать технических работников для ремонта общих инженерных коммуникаций, проходящих через его помещение, не может использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, относящиеся к общему имуществу, под свои цели без соответствующего решения общего собрания собственников помещений.

Управление многоквартирным домом – это деятельность по обеспечению его нормального функционирования в соответствии с требованиями безопасности от момента введения в эксплуатацию до сноса.

За функционирование одноквартирного дома отвечает его хозяин. Он принимает меры по ремонту конструкций и коммуникаций, утеплению дома, энергосбережению, вывозу мусора и др.

В многоквартирном доме собственников много, поэтому общее собрание собственников принимает решение о способе управления:

- непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме;

- товарищество собственников жилья;

- управляющая организация.

Наниматели помещений в МКД несут расходы за найм помещения, потребляемые ресурсы и услуги, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники платят налоги на недвижимость, несут расходы за потребляемые ресурсы и услуги, содержание, капитальный и текущий ремонты общего имущества.

1.1.2 Правовое регулирование жилищных отношений

Участниками жилищных отношений являются граждане (в т.ч. иностранные), лица без гражданства, юридические лица (в т.ч. иностранные), Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Жилищные правоотношения являются предметом регулирования жилищного права (см.рис.1.3). Они обеспечивают удовлетворение потребности граждан в жилье.

Рис.1.3 Перечень жилищных правоотношений

Для возникновения жилищных правоотношений достаточно наличия одного из оснований, предусмотренных ст. 10 Жилищного кодекса РФ http://docs.cntd.ru/document/901919946/.

- договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом или не противоречащие ему;

- акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

- судебные решения, установившие жилищные права и обязанности;

- приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом и др.

Глава I Жилищного кодекса РФ http://docs.cntd.ru/document/901919946/ устанавливает основополагающие принципы жилищных отношений (см.рис.1.4).

Рис.1.4 Основополагающие принципы жилищных отношений

Правовое регулирование жилищных отношений реализуется через систему жилищного законодательства – совокупность общеобязательных правовых актов, с помощью которых устанавливаются, изменяются или отменяются жилищно-правовые нормы.

В состав жилищного законодательства входят федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними правовые акты, а также законы и иные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Нормы жилищного права содержатся не только в актах жилищного законодательства, но и в других правовых актах, например, в Конституции, Гражданском, Градостроительном, Земельном и других кодексах РФ.

Управление многоквартирным домом – многофункциональная задача выстраивания эффективных жилищных отношений, выполнение которой регламентируется различными нормативно-правовыми актами (см.табл.1.1).

Таблица 1.1 Основные нормативно-правовые документы в сфере ЖКХ

Направления ЖКХ	Нормативно-правовые акты
Управление МКД	Жилищный кодекс РФ http://docs.cntd.ru/document/901919946/
	О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства http://docs.cntd.ru/document/420208749
	О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами») (Постановление Правительства РФ № 416 от 15.05.2013г.) http://docs.cntd.ru/document/499020841
Содержание и ремонт МКД	Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г.) http://docs.cntd.ru/document/901991977
	О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме») (Постановление Правительства РФ № 290 от 03.04.2013г.) http://docs.cntd.ru/document/499012340
	Об утверждении примерной формы платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг (Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства № 43/пр от 26 января 2018 г.) http://docs.cntd.ru/document/542617588
Предоставление коммунальных услуг	О внесении изменений в Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и некоторые законодательные акты Российской Федерации http://docs.cntd.ru/document/901961440
	О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (Постановление Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г.) http://docs.cntd.ru/document/902280037
	О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ № 1498 от 26.12.2016 г.) http://docs.cntd.ru/document/420387918
Эксплуатация и техническое обслуживание МКД	Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г) http://docs.cntd.ru/document/901877221
	ВСН 58-88(р)/Госкомархитектуры Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения http://docs.cntd.ru/document/871001224
	МДС 13-1.99 Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий http://docs.cntd.ru/document/1200005769
Контроль управления МКД	Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (Постановление Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. № 731) http://docs.cntd.ru/document/902237558
	Об утверждении Порядка осуществления уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации контроля за соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (Приказ Министерства регионального развития РФ №162 от 9.04.2012) http://docs.cntd.ru/document/902342530
	Об утверждении Регламента раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, путем ее опубликования в сети Интернет и об определении официального сайта в сети Интернет, предназначенного для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (Приказ Министерства регионального развития РФ от 2 апреля 2013 г. N 124) http://docs.cntd.ru/document/499015128
	О мерах по осуществлению мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации (Постановление Правительства РФ № 657 от 30.06.2015 г.) http://docs.cntd.ru/document/420285338

Жилищный кодекс РФ – основополагающий документ в системе актов жилищного законодательства, который раскрывает понятия, права и обязанности участников жилищный отношений, устанавливает правила и порядок взаимодействия их между собой.

В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ и в их развитие принимаются другие нормативные правовые акты, содержащие нормы жилищного права, и они не должны противоречить нормам Жилищного кодекса РФ.

Правила осуществления деятельности по управлению МКД

Управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на достижение целей, установленных ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме (см.рис.1.5).

Рис.1.5 Цели управления многоквартирным домом

Достижение целей управления МКД осуществляется через выполнение требований стандартов оказания услуг, которые установлены в Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» http://docs.cntd.ru/document/499020841.

В Правилах установлены стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом участниками отношений (см.рис.1.6).

II. Стандарты управления МКД

III. Формирование и утверждение перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД

V. Порядок передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким МКД документов, технических средств и оборудования

IV. Осуществление аварийно-диспетчерского обслуживания

VI. Порядок прекращения деятельности по управлению МКД в связи с исключением сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ, прекращением действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД или ее аннулированием

VII. Организация взаимодействия управляющей организации с собственниками и пользователями помещений в МКД при осуществлении управления МКД

VIII. Порядок раскрытия информации управляющей организацией, товариществом или кооперативом

Рис.1.6 Структура Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами

Стандарты управления многоквартирным домом в сфере ЖКХ

В соответствии с разделом II Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, управление многоквартирным домом должно осуществляться на основе соответствующих стандартов.

В соответствии с Федеральным законом "О техническом регулировании" N 184-ФЗ http://docs.cntd.ru/document/zakon_o_tehnicheskom_regulirovanii и приказами Росстандарта были разработаны утверждены и введены в действие национальные стандарты, объединенные в серию «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами» (см.табл.1.2).

Таблица 1.2 Перечень действующих ГОСТ в серии «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами»

ГОСТ Р 51617-2014	Коммунальные услуги. Общие требования http://docs.cntd.ru/document/1200111495
ГОСТ Р 51929-2014	Термины и определения http://docs.cntd.ru/document/1200111114
ГОСТ Р 56037-2014	Услуги диспетчерского и аварийно-ремонтного обслуживания. Общие требования http://docs.cntd.ru/document/1200111496
ГОСТ Р 56038-2014	Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования http://docs.cntd.ru/document/1200111116
ГОСТ Р 56192-2014	Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования http://docs.cntd.ru/document/1200114295
ГОСТ Р 56193-2014	Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования http://docs.cntd.ru/document/1200114296
ГОСТ Р 56194-2014	Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования http://docs.cntd.ru/document/1200114297
ГОСТ Р 56195-2014	Услуги содержания придомовой территории, сбора и вывоза бытовых отходов. Общие требования http://docs.cntd.ru/document/1200114298
ГОСТ Р 56501-2015	Услуги содержания внутридомовых систем теплоснабжения, отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования http://docs.cntd.ru/document/1200122229
ГОСТ Р 56533-2015	Услуги содержания внутридомовых систем холодного водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования http://docs.cntd.ru/document/1200123934
ГОСТ Р 56534-2015	Услуги содержания внутридомовых систем канализации многоквартирных домов. Общие требования http://docs.cntd.ru/document/1200123293
ГОСТ Р 56535-2015	Услуги текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования http://docs.cntd.ru/document/1200123294
ГОСТ Р 56536-2015	Услуги содержания внутридомовых систем электроснабжения многоквартирных домов. Общие требования http://docs.cntd.ru/document/1200123935

Стандарты разработаны в помощь управляющим компаниям, собственникам помещений, ТСЖ (ЖК, ПК), государственным органам исполнительной власти и применяются на добровольной основе.

Они устанавливают конкретные требования к квалификации специалистов управляющей организации (УО), порядку ведения и актуализации технической документации, формированию состава и определению стоимости работ и услуг, а также их приемки и оплаты.

Постановлением Правительства РФ № 331 от 27.03.2018 г. О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и признании утратившими силу отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации http://docs.cntd.ru/document/557011031 внесены изменения в ряд нормативно-правовых актов, касающихся управления МКД (см.табл.1.3-1.6).

Таблица 1.3 Изменения в Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами

1	Исключены нормы обязывающие управляющую организацию (ТСЖ, ЖК, ПК) раскрывать информацию о своей деятельности путем публикации информации в СМИ, размещением на стойках в помещении и предоставление информации на основании письменных запросов. Осталась обязанность раскрывать информацию путем публикации на официальных сайтах в сети.
2	Исключена обязанность хранить 5 лет информацию, которая ранее размещалась на стойках в помещении
3	Обязанность предоставлять информацию перенесена в Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами http://docs.cntd.ru/document/499020841

Таблица 1.4 Изменения в Правила содержания общего имущества в МКД

1	Введены требования о проведении осмотров общего имущества. Указано, что осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные
2	Введен новый документ — «журнал осмотров» для внесения данных о техническом состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения. Журнал включен в перечень технической документации на многоквартирный дом
3	Введено обязательное требование об обязанности УО предоставить собственникам не позднее, чем за 30 дней до проведения общего собрания, на котором будет решаться вопрос о принятии размера платы за содержание общего имущества, расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения

Таблица 1.5 Изменения в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД

1	Уведомления, которые исполнитель коммунальных услуг направляет потребителю, может осуществляться и, в том числе, с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ)
2	Если проверка по обращению граждан вызвана, например, аварией на внутридомовых инженерных сетях, то сотрудник аварийной-диспетчерской службы может не соблюдать установленный срок (в течение 2-ух часов с момента обращения), но должен согласовать изменение его с потребителем

Таблица 1.6 Изменения в Правила осуществления деятельности по управлению МКД

1	Уведомлять о собраниях, доводить до сведения собственников помещений в МКД, членов ТСЖ (ЖК, ПК) решений, принятых на собрании и т.д. можно с помощью ГИС ЖКХ
2	Аварийно-диспетчерское обслуживание заменено на «аварийно-диспетчерская служба» и расширены ее обязанности Управляющая организация (ТСЖ, ЖК, ПК) обязаны создавать свою аварийно-диспетчерскую службу (АДС) или заключать договоры с организациями, осуществляющими деятельности аварийно-диспетчерской службы
3	Установлен временной критерий реакции на телефонный звонок собственника или пользователя помещения в МКД в АДС: ответить на звонок в течение 5 минут, или перезвонить в течение 10 минут после звонка, или прослушать голосовое сообщение или электронное обращение в течение 10 минут с момента обращения.
4	В обязанность АДС введены временные критерии по устранению повреждений и аварий с момента регистрации заявки: - перекрыть стояк в течение 30 мин; - ликвидировать засор в канализации в течение 2-ух часов; - ликвидировать засор в мусоропроводе в течение 2-ух часов, но не ранее 8 и не позднее 23; - устранить повреждения инженерных коммуникаций в срок не более 3-ех суток с даты аварийного повреждения. Собственник или пользователь помещения в МКД должен быть в течение получаса с момента регистрации заявки проинформирован о планируемых сроках исполнения заявки. Информировать орган местного самоуправления муниципального образования о характере аварийного повреждения и планируемых сроках его устранения
5	АДС обязана выполнять заявки об устранении мелких неисправностей и повреждений в круглосуточном режиме и согласовывать с собственником или пользователем помещения в МКД, направившим заявку, срок и перечень необходимых работ и услуг.
6	Исключена обязанность АДС обеспечить громкоговорящую двустороннюю связь с собственниками и дворниками
7	Введена обязанность не только фиксировать поступившую заявку в журнале заявок, но и обеспечить запись телефонного разговора.
8	При регистрации заявки АДС сообщает собственнику или пользователю помещения в МКД, обратившемуся с заявкой, ее регистрационный номер и сведения о регламентных сроках и мероприятиях по исполнению заявки
9	Сотрудник АДС обязан иметь при себе служебное удостоверение, опознавательный знак (бейдж, нашивка на одежду и др.) с указанием названия организации, ФИО и профессиональной специализации, а также одноразовые бахилы
10	АДС осуществляет оперативный контроль сроков, качества исполнения поступивших заявок с использованием инструментов фотофиксации, оперативных и периодических опросов собственников и пользователей помещений в МКД на предмет качества исполнения поступивших заявок. Результаты контроля вносятся в журнал учета заявок и/или ГИС ЖКХ
11	Вводится понятие «офис управляющей организации», в котором УО обеспечивает взаимодействие с собственниками. УО обязана обеспечить прием собственников и пользователей уполномоченными лицами не реже, чем один раз в месяц, а прием осуществляется по предварительной записи.
12	Вводится «журнал личного приема». В нем отражается информация о записи на прием, наличии имеющихся заявок, дату приема, должность лица, осуществляющего прием и результат приема. Копия записи в журнале личного приема передается обратившемуся собственнику или пользователю помещения в МКД
13	Носитель с информацией, утратившей свою актуальность, хранению не подлежит
14	Установлены сроки ответа на запрос собственника

Регламентирующие локальные нормативные акты управляющих организаций

Документы, определяющие порядок и методы выполнения той или иной работы в системе организационно-правовой документации отдельной управляющей организации, называются регламентирующими локальными актами (см.рис.1.7). К ним относятся регламенты, стандарты, положения, методические и рабочие инструкции и т.п.

Рис.1.7 Примерный перечень регламентирующих локальных актов управляющей организации

Локальные акты любой организации, делятся на две группы: обязательные и дополнительные (см.рис.1.8).

Рис.1.8 Структура локальных актов организации

При разработке регламентирующих локальных нормативных актов, организации должны использовать:

- нормативно-правовые документы в сфере ЖКХ;

- действующие ГОСТ серии «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами»;

- ГОСТ 1.1-2002 Межгосударственная система стандартизации (МГСС). Термины и определения http://docs.cntd.ru/document/1200030741 ;

- ГОСТ 1.0-2015 Межгосударственная система стандартизации (МГСС). Основные положения http://docs.cntd.ru/document/1200128307;

- ГОСТ Р 1.5-2012 Стандартизация в Российской Федерации. Стандарты национальные. Правила построения, изложения, оформления и обозначения http://docs.cntd.ru/document/1200101156 ;

- ГОСТ Р ИСО 9001-2015 Системы менеджмента качества. Требования http://docs.cntd.ru/document/1200124394 ;

- другие.

1.1.3 Распределение полномочий государственных органов власти и органов местного самоуправления в правовом регулировании жилищных отношений

Распределение полномочий органов государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления в области жилищных отношений регламентировано ст.12-14 Жилищного кодекса РФ. (см.рис.1.9).

Рис.1.9 Распределение полномочий в правовом регулировании жилищных отношений

1.1.4 Способы управления многоквартирным домом

В соответствии со ст.161 Жилищного кодекса РФ собственники должны выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом (МКД) (см.рис.1.10).

Рис.1.10 Способы управления МКД

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Жилищно-коммунальные услуги могут поставляться одной или несколькими организациями, поэтому нужно различать, что входит в каждое понятие (см.рис.1.11).

Рис.1.11 Состав жилищно-коммунальных услуг

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений от их имени может действовать лицо, выбранное общим собранием собственников и имеющее от них доверенность.

Общее собрание принимает решения о выборе ресурсоснабжающих организаций и организаций, выполняющих ремонт и содержание общего имущества, способе формирования фонда капитального ремонта, о мерах по энерго- и ресурсосбережению и проч.

Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества заключают на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры на коммунальные услуги заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Все договоры должны быть размещены в ГИС ЖКХ лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Решение о его создании принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Жильцы, не являющиеся собственниками, не входят в состав общего собрания.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется Правлением товарищества, которое избирается из числа членов товарищества общим собранием ТСЖ на срок, установленный уставом, но не более чем на два года. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава Председателя товарищества.

В одном многоквартирном доме может быть только одно ТСЖ. Одно ТСЖ может управлять несколькими соседними многоквартирными домами. В ТСЖ могут работать как свои, так и привлеченные специалисты.

ТСЖ составляет сметы доходов и расходов, разрабатывает планы ремонта, заключает договоры со снабжающими организациями и др. Не реже одного раза в год работы ТСЖ проверяет ревизионная комиссия, выбранная общим собранием из числа собственников, и доводит результаты проверки до сведения общего собрания.

Жилищным (ЖК) или жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (понятие распространяется на ЖК и ЖСК, созданные после 01.12.2011). Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Правовое положение жилищных кооперативов устанавливается ст.110 Жилищного кодекса РФ.

Отличие жилищного кооператива от жилищно-строительного в том, что первый может приобрести готовый дом на средства членов кооператива, а второй – построить его. Кроме того, члены ЖК и ЖСК своими средствами участвуют в реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Членами жилищного кооператива могут стать граждане с 16 лет, юридические лица, являющие собственниками помещений данного МКД.

С момента государственной регистрации ЖК (ЖСК) является юридическим лицом, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Финансовыми и хозяйственными делами жилищного кооператива занимается Правление во главе с председателем, которых выбирают на общем собрании членов организации. Функции Правления и Председателя те же, что и в ТСЖ.

ТСЖ и ЖК несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме, за предоставление коммунальных услуг, за обеспечение готовности инженерных систем.

Они могут оказывать услуги и/или выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать другие организации на основании договоров, осуществляя контроль за выполнением обязательств по такому договору.

Управляющая организация (компания) – это организация, специализирующаяся на предоставлении услуг по обслуживанию зданий (см.рис.1.12). Она должна иметь лицензию на деятельность по управлению многоквартирными домами.

Собственники и наниматели

Управляющая компания

Договоры

Поставщики коммунальных ресурсов

Поставщики жилищных услуг

Договоры

Текущий ремонт

Рис.1.12 Структура деятельности управляющей компании

Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

1.1.5 Выбор способа управления МКД

Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения, которое является обязательным для всех собственников.

Выбор способа управления МКД производится на основе нескольких критериев (см.табл.1.7).

Таблица 1.7 Критерии выбора способа управления многоквартирным домом

Критерии выбора	Способы управления МКД
	Непосредственное (собственниками помещений)	ТСЖ, ЖК, ПК	УО
Количество квартир в МКД	Не более 30	Более 30	Более 30
Выбор УО	Не выбирается	Не выбирается	Решение общего собрания или открытый конкурс
Договор управления МКД	Не заключается	Необязательно, т.к. есть этот пункт в Уставе ТСЖ (ЖК, ПК)	Заключается с каждым собственником
Договоры с организациями-поставщиками жилищных услуг	Решение общего собрания собственников. Один договор от всех собственников подписывает один из собственников по доверенности от всех или большинства	Один договор ТСЖ (ЖК, ПК) с каждой организацией	Один договор УО с каждой организацией
Договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг	Заключается с каждым собственником	Один договор ТСЖ (ЖК, ПК) с каждой организацией	Один договор УО с каждой организацией
Затраты на управление домом	Нет	Есть	Есть
Защита прав и законных интересов собственников	Лично каждым собственником	Если такая функция есть в Уставе	Если такая функция есть в договоре управления

Порядок выбора способа управления МКД

Для МДК, введенных в эксплуатацию (после возведения или капитального ремонта), порядок передачи в управление изображен на рис.1.13.

Рис.1.13 Порядок передачи МДК, введенного в эксплуатацию, управляющей организации

При прекращении ТСЖ (ЖК) управления МКД, порядок передачи зависит от выбранного способа управления (см. рис.1.14).

Рис.1.14 Порядок передачи управления МКД от ТСЖ (ЖК)

1.1.6 Особенности управления многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности регламентируется ст.163 Жилищного кодекса РФ.

Если все помещения МКД находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, порядок управления устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

Если эта доля составляет больше 50%, то – на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса.

1.1.7 Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами регламентируется ст.165 Жилищного кодекса РФ.

Для создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1. Обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм.

2. Могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.

3. Содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

4. Содействуют созданию и деятельности в муниципальном образовании общественных организаций, осуществляющих жилищный контроль.

Кроме того, органы местного самоуправления проверяют обращения собственников и размещают информацию о состоянии в сфере ЖКХ, принимают соответствующие меры к управляющим организациям (см.рис.1.15).

Органы местного самоуправления

Действуют в ответ на обращение собственников о невыполнении УО своих обязательств

Информируют собственников по запросу и в системе ГИС ЖКХ о

Тарифах (ценах) на жилищные и коммунальные услуги

Перечне оказываемых услуг

Участии в общих собраниях собственников

Нормативных актах

Объектах коммунальной и инженерной инфраструктуры:

- состоянии объектов;

- лицах, осуществляющих эксплуатацию объектов;

- производственных и инвестиционных программах;

- соблюдении нормативов качества;

- состоянии расчетов с ресурсоснабжающими организациями.

Внеплановая проверка с целью выявления нарушений

В случае выявления нарушений созывают собрание собственников для вынесения решения о расторжении договора с УО

Рис.1.15 Участие органов местного самоуправления в создании условий для управления МКД

1.1.8 Органы управления многоквартирным домом и их полномочия

Согласно ст.44 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

В течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, в состав общего собрания входят лица, принявшие дом от застройщика в эксплуатацию.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Порядок проведения общего собрания собственников МКД регулируется статьей 45 Жилищного Кодекса РФ.

Общее собрание собственников может собрать любой собственник данного МКД (см.рис.1.16).

Рис.1.16 Порядок проведения общего собрания

Общее собрание собственников определяет лиц, уполномоченных от имени собственников представлять интересы в различных организациях, выбирает Совет дома, его Председателя, наделяет их полномочиями.

Общее собрание принимает решение о способе управления, о выборе управляющей организации, о проведении ремонтов, о благоустройстве территории и др.

Голосование для решения вопросов может проводиться очно и /или заочно, путем анкетирования или опроса. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Общее собрание проводится не реже одного раза в год, в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом. Внеочередные общие собрания могут быть созваны по инициативе любого из данных собственников или по инициативе управляющей организации. О проведении общего собрания собственникам сообщается не позднее, чем за 10 дней до его проведения.

Общее собрание собственников помещений в МКД не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД подлинники решений и протокола общего собрания подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание:

- в управляющую организацию, либо в Правление ТСЖ, ЖК;

- при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора.

Подлинники решений и протокола общего собрания размещаются в ГИС ЖКХ и доступны всем заинтересованным участникам жилищных отношений.

Решения общего собрания обязательны для всех собственников данного МКД.

Решения общего собрания можно обжаловать через суд.

Совет МКД представляет интересы собственников помещений в таком доме. Совет МКД создается общим решением собственников, если в доме более четырёх квартир и в нём не созданы ТСЖ (ЖК). Для каждого МКД выбирается свой Совет.

Решение об избрании Совета нового МКД должно быть принято в течение одного календарного года с даты ввода дома в эксплуатацию. Если такое решение не принято либо принятое решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок должен созвать общее собрание собственников помещений для избрания Совета МКД и его Председателя.

Полномочия Совета МКД установлены частью 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ (см.рис.1.17).

Рис.1.17 Полномочия Совета МКД

Совет МКД выбирает Председателя. Полномочия председателя совета МКД указаны в статье 161.1 Жилищного кодекса РФ (см.рис.1.18).

Рис.1.18 Полномочия Председателя Совета МКД

1.1.9 Отечественный и зарубежный опыт управления многоквартирными домами

Отечественный опыт

Всеми вопросами, связанными с эксплуатацией жилья в царское время занималось Министерство внутренних дел. В соответствии с традицией, в апреле 1922 года при НКВД было создано Главное управление коммунального хозяйства (ГУКХ), которое основывало свою работу на декрете «О жилищных товариществах», который также был издан в 1922 году.

По этому декрету в каждом многоквартирном доме (МКД) на добровольной основе создавались жилищные товарищества, которым дом передавался в длительную аренду.

В 1924 году вышло постановление Центрального исполнительного комитета (ЦИК) и Совета народных комиссаров (СНК) «О жилищной кооперации», в котором описывалось несколько форм объединения жителей, самой известной из которых стало жилищно-арендное кооперативное товарищество (ЖАКТ).

На ЖАКТ была возложена эксплуатация существующих МКД. При этом все МКД принадлежали местному совету, а ЖАКТу передавались в длительную аренду. Управляющие ЖАКТов нанимались на работу после окончания специальных курсов НКВД, они могли сдавать жилье в аренду, а полученные деньги вкладывать в ремонт жилья.

Благодаря этому к концу 20-х годов имеющийся в наличии жилой фонд, потрепанный за период Первой мировой и Гражданской войн, был восстановлен до уровня 1913 года, но строительства новых домов практически не велось.

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 15 декабря 1930 года был ликвидирован ГУКХ НКВД и образовано Главное управление коммунального хозяйства при Совнаркоме РСФСР, которое в следующем году было преобразовано в Народный комиссариат коммунального хозяйства. В 1939 году из него были выделены структуры, связанные со строительством и преобразованы в новое строительное ведомство (с 1950 года Госстрой СССР).

С середины 30-х годов в Советском Союзе функция управления жилым фондом города и районов выполнялась городскими и районными исполнительными комитетами, входящими в состав местных органов исполнительной власти, через работу РЖУ и ЖЭКов (см.рис.1.19), которые были первичными ячейками исполнительной власти.

Рис.1.19 Структура управления жилым фондом в СССР

Главными функциями РЖУ были следующие:

- эксплуатация жилого фонда;

- текущий ремонт;

- капитальный ремонт;

- учет жилья;

- контроль за сохранностью жилья;

- ликвидация аварий.

Принципиальное отличие ЖЭК от современных управляющих компаний в том, что последние не имеют никакого отношения к исполнительной власти. Функции ЖЭКов были значительно шире, чем функции современных управляющих компаний. Кроме управления и содержания жилого фонда, они выполняли также форму общественного контроля за жизнью граждан (см.рис.1.20).

Рис.1.20 Дополнительные функции ЖЭК

Такая загруженность ЖЭКа привела к тому, что почти ни с одной из сторон своей деятельности советский ЖЭК не справлялся качественно. Низкая квартплата не покрывала расходов на содержание дома, низкие зарплаты работников сказались на качестве обслуживания, и все это привело к деградации советской системы ЖЭКов.

Изменения в жилищно-коммунальном хозяйстве начались с процессом приватизации, которая была официально объявлена на территории России 4 июля 1991 года. Предприятия и жилье из государственной и муниципальной собственности стали переходить в частную, процесс не завершен до сих пор. Слом государственной власти породил слом старой системы ЖКХ. Законодательство России оказалось неподготовленным к изменениям в жилищной сфере.

После приватизации жилья и перехода в частные руки ресурсоснабжающих организаций все расходы по его содержанию легли на частника, плата за жилищные и коммунальные услуги кратно возросла, при этом качество оказываемых услуг осталось на низком уровне.

Состояние многоквартирных домов и инженерной инфрастуктуры за годы, прошедшие с перестройки, значительно ухудшилось, поэтому Правительство РФ приняло ряд программных документов по обеспечению граждан доступным жильем и переселению из ветхого жилья.

В 2018 году был утвержден паспорт нацпроекта «Жилье и городская среда» http://docs.cntd.ru/document/561013718 , который состоит из четырех федеральных проектов («Жилье», «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», «Ипотека» и «Формирование комфортной городской среды». Проект рассчитан до конца 2024 года и предусматривает разные направления (см.рис.1.21).

Рис.1.21 Основные направления нацпроекта «Жилье и городская среда»

Зарубежный опыт

Первые многоквартирные дома появились в Римской империи. Были изданы законы, по которым свободным гражданам разрешалось владеть жилыми помещениями в «многосемейных» домах. Также в те времена появился термин «кондоминиум» – совладение.

В средние века в городах стали появляться «доходные» дома, владельцы которых сдавали жилье в аренду и получали от этого доход. Такие дома были и в царской России.

В начале XX века владельцы «доходных» домов по разным причинам стали распродавать квартиры. Вернулось понятие «кондоминиумов». С 90-ых годов эти процессы происходили и в странах бывшего социалистического блока и в странах СНГ. В это же время стало популярным продавать квартиры в строящихся домах, что приносило большую прибыль застройщикам.

В странах Европы, Азии и Америки, в отличие от России, вместо термина многоквартирный дом используется термин «кондоминиум», под которым понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий, кроме жилого здания, в котором жилые и нежилые помещения находятся в собственности физических или юридических лиц, а общее имущество – в их общей долевой собственности. земельный участок под ним и придомовая территория в установленных границах. Требование создания объединения собственников жилья в многоквартирном жилом доме по законодательству многих европейских стран является обязательным.

Правление ТСЖ и «кондоминиум» выполняют сходные роли, но последнему доверено выполнять все управленческие решения, в отличие от ТСЖ.

В странах Европы к управляющей организации предъявляют высокие требования, как к персоналу, так и к качеству, которое гарантировано компенсацией из страховой суммы на случай нанесения ущерба собственникам многоквартирного дома.

Кроме того широко развиты ассоциации квартиросъемщиков, которые могут насчитывать сотни тысяч собственников. Они следят за качеством и ценами предоставляемых коммунальных услуг, защищают свои права, ведут переговоры с властями.

Интересен опыт уменьшения коммунальных платежей за счет бережного отношения к собственности и системы скидок, льгот, субсидий, кредитов, что снижает градус проблемы неоплаты услуг.

1.1.10 Энерго- и ресурсосбережение в сфере ЖКХ

Причинами высокой стоимости коммунальных услуг являются: старение домов, отсутствие приборов учета, низкий уровень использования современных материалов и технологий, альтернативных источников энергии, автоматизации управления домом.

Создание правовых, экономических и организационных основ стимулирования энерго- и ресурсосбережения, повышению энергетической эффективности жилищного фонда регламентируют следующие документы:

- Федеральный закон Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации http://docs.cntd.ru/document/902186281;

- Федеральный закон О теплоснабжении http://docs.cntd.ru/document/902227764;

- Об утверждении примерного перечня мероприятий в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности, который может быть использован в целях разработки региональных, муниципальных программ в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности (Приказ Минэкономразвития от 17 февраля 2010 года N 61) http://docs.cntd.ru/document/902201392;

- О требованиях к региональным и муниципальным программам в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности (Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2009 года N 1225) http://docs.cntd.ru/document/902196059;

- О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам стимулирования использования возобновляемых источников энергии (Постановление Правительства РФ от 27 сентября 2018 года N 1145) http://docs.cntd.ru/document/551248503;

- Об утверждении порядка заключения и существенных условий договора, регулирующего условия установки, замены и (или) эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов (Приказ Минэнерго от 7 апреля 2010 года N 149) http://docs.cntd.ru/document/902212476 и др.

От 2/3 до 3/4 общего потребления энергии в жилищном секторе - это снабжение горячей водой и отопление. Расход горячей воды можно определить по счетчикам, к нарушениям здесь можно отнести низкую температуру, слабый напор или его отсутствие. Видимыми следствиями нарушения теплоизоляции дома являются частый прорыв труб, возгорание проводки, трещины в стенах и потолке. В квартире холодно, чернеют стены, на них образуются грибок и плесень и т.п.

Места, где есть потери тепла в квартире и доме можно определить с помощью тепловизионного обследования (см.рис.1.22).

Рис.1.22 Пример тепловизионного обследования окна

Энергосбережение в многоквартирном доме производится за счет:

- уменьшения потерь тепла за счет утепления полов, стен, потолков, окон, дверей, подвалов, чердаков, лифтовых шахт;

- использование автономного отопления;

- использование альтернативных источников энергии;

- учет потребляемых ресурсов;

- формирование энерго- и ресурсосберегающего поведения жильцов дома;

- рекуперация (возвращение) части воды и/или тепла (см.рис.1.23 и 1.24) для повторного использования в том же технологическом процессе и др.

Рис.1.23 Схема рекуперации воздуха с целью подогрева воздуха помещений

Рис.1.24 Рекуперация воздуха через тепловые насосы для обогрева полотенцесушителей, теплого пола ванных помещений, частичного подогрева горячей воды в МКД

Последнее время наибольшую актуальность приобретает технология, эффективная с точки зрения затрат – это «Умный дом» или «Интеллектуальное здание», с помощью которой обеспечивается оптимальная среда обитания, настраиваемая на потребности жильца в любой момент времени из любой точки планеты (см.рис.1.25).

Рис.1.25 Компоненты умного дома

Тема 1.2 Управление многоквартирным домом по договору с управляющей организацией 1.2.1 Договор управления МКД

Договор управления МКД заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, в письменной или в электронной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Все сведения о договоре управления размещаются в течение календарной недели после его заключения (или заключения дополнительного соглашения к договору) – согласно приказу Минкомсвязи РФ и Минстроя РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» http://docs.cntd.ru/document/420356614.

Стороны договора

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается:

- с каждым собственником помещения в таком доме управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

- с каждым лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Условия договора

Все условия договора управления МКД регламентируются ст.162 Жилищного кодекса РФ.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений или органов управления дома, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется:

- выполнять работы и/или оказывать услуги по управлению многоквартирным домом;

- оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

- предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

- обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления МКД необходимо прописать шесть обязательных условий (см.рис.1.26)

Рис.1.26 Обязательные условия договора управления МКД

Предмет договора содержит адрес объекта, состав общего имущества, перечень услуг, цену, размер платы и порядок ее внесения, порядок контроля выполнения обязательств УО перед собственниками (см.рис.1.27).

Рис.1.27 Предмет договора управления МКД

Условия договора управления многоквартирным домом одинаковы и обязательны для всех собственников помещений.

Срок действия договора с управляющей организацией (УО) зависит от способа выбора УО (см.рис.1.28).

Рис.1.28 Сроки договора управления МКД

Права и обязанности сторон

Основными нормативно-правовыми актами, устанавливающими условия договора управления МКД, являются Жилищный кодекс РФ и Правила содержания общего имущества в МКД, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 http://docs.cntd.ru/document/901991977. По договору управления обе стороны имеют права и обязанности (см.табл.1.8 и 1.9).

Таблица 1.8 Права и обязанности собственника по договору управления МКД

Собственник
Права	Обязанности
Требовать от УО возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо ненадлежащего выполнения своих обязанностей по договору	Предоставление УО технической документации на многоквартирный дом, если контрагентом управляющей организации является ТСЖ (ЖК, ПК)
Требовать от УО проведения проверок качества оказываемых услуг и выполненных работ, оформления и предоставления соответствующего акта	Нести бремя содержания общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество
Осуществлять контроль за выполнением УО ее обязательств по договору через уполномоченных представителей	Своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги
Расторгнуть договор управления в связи с неисполнением обязательств УО	Обеспечить установку приборов учета коммунальных ресурсов
Требовать предъявления уполномоченным представителем исполнителя документов, подтверждающих его полномочия, при осмотре технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, выполнении необходимых ремонтных работ и ликвидации аварий в жилом помещении, а также при снятии показаний общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета	Информирование УО о обнаруженных неисправностях, пожарах, авариях, об иных нарушениях, об в изменении оснований и условий пользования коммунальными услугами и их оплаты
	Допускать в заранее согласованное время работников и представителей исполнителя, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, для ликвидации аварий – в любое время

Таблица 1.9 Права и обязанности управляющей организации по договору управления МКД

Управляющая организация (УО)
Права	Обязанности
Самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ и оказания услуг, составляющих предмет договора, если иное не предусмотрено договором	Принимать, хранить и передавать техническую документацию на МКД и иные документы, связанные с управлением общим имуществом, актуализировать и восстанавливать их
Привлекать для исполнения обязательств по договору третьих лиц	Обеспечить свободный доступ к информации о себе и своей деятельности
Осуществлять обработку персональных данных собственников помещений	Оказывать услуги по управлению МКД в соответствии с условиями договора и законодательством РФ
Приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальных услуг	Обеспечить готовность инженерных систем для бесперебойного предоставления коммунальных услуг надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю
Требовать внесения платы по договору своевременно и в полном объеме в соответствии с выставленными платежными документами	Обеспечить круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание МКД, устранять аварии, выполнять заявки собственников помещений или иных пользователей в установленные сроки, обеспечить оперативное выполнение работ по устранению причин аварийных ситуаций, приводящих к угрозе жизни, здоровью граждан, а также к порче их имущества
	Принимать меры по энергосбережению
	Выдавать или организовывать выдачу документов, предусмотренных законодательством по запросу собственников
	Осуществлять расчеты за жилищные и коммунальные услуги, выставлять платежные документы на оплату жилищных и коммунальных услуг, производить перерасчет платы за жилищные и коммунальные услуги
	Вести учет письменных заявлений собственников и иных пользователей помещений на качество содержания и ремонта общего имущества МКД, в установленные сроки направлять ответ

Изменение, расторжение и прекращение договора

Если ни одна из сторон не написала заявление о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия, он автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены в документе.

При заключении договора с управляющей организацией, он может продлеваться неограниченное количество раз.

Собственники могут расторгнуть договор с УК, если она не выполняет условий, и выбрать другую компанию или организовать ТСЖ на основании ч. 8.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ.

1.2.2 Правила предоставления коммунальных услуг

Правила предоставления коммунальных услуг утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» http://docs.cntd.ru/document/902280037 (далее – «Правила»).

«Правила» регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг (см.рис.1.29).

Рис.1.29 Области регулирования отношений в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД

1.2.3 Классификаторы работ и услуг в жилищно-коммунальном комплексе

Классификаторы работ и услуг, в том числе в сфере ЖКХ, разработаны с целью реализации полномочий по лицензированию и упорядочения направлений деятельности, работ и услуг.

В России существует два классификатора экономической деятельности и продукции: ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности) и ОКДП (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг).

Коды работ и услуг по ОКВЭД указывают в заявлении на регистрацию организации. Заявление по новой форме Р11001 машиночитаемое и неправильно написанный код может повлечь за собой отказ в регистрации или ограничение в перечне оказываемых услуг (работ).

С помощью ОКВЭД власти получают следующую информацию:

- сведения о хозяйственной деятельности, которую будет вести субъект национальной экономики;

- данные о виде деятельности субъекта экономики. Определяется основной вид деятельности и второстепенные;

- о процессах в экономике на всех уровнях;

- об унифицированном описании вида деятельности для всех видов деятельности и товаров.

С 11 июля 2016 года при государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей применяются новые коды ОКВЭД-2, которые ежегодно обновляются.

ОКВЭД легитимен в России и европейском экономическом пространстве.

Классификаторы работ и услуг в жилищно-коммунальном комплексе были утверждены постановлением Госстроя России №51 от 25 мая 2000 года http://docs.cntd.ru/document/901770360 и включены в состав ОКДП – документ, действующий только в Российской Федерации.

Коды ОКДП присваиваются продукции или услугам в процессе сертификации (если она требуется). Код ОКДП может понадобиться, если организация участвует в тендерах и аукционах, организуемых государством (О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд №44-ФЗ http://docs.cntd.ru/document/499011838).

ОКВЭД состоит из 4 цифр, а ОКДП – из 7 (см.табл.1.10)

Таблица 1.10 Примеры кодов классификаторов в сфере ЖКХ

ОКДП	Наименование направлений деятельности, работ, услуг	ОКВЭД-2 (раздел L)	Деятельность по операциям с недвижимым имуществом
7020010	Услуги по управлению эксплуатацией жилых зданий для постоянного и временного проживания, предоставляемые за вознаграждение или на договорной основе	68.32	Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе Эта группировка включает: - деятельность учреждений по сбору арендной платы Эта группировка не включает: - деятельность в области права; - деятельность служб коммунальной поддержки (сочетание услуг, таких как уборка, содержание и проведение мелких ремонтных работ, вывоз мусора, охрана помещений и обеспечение безопасности); - управление объектами, такими как военные базы, тюрьмы и прочие объекты (кроме компьютерного управления объектами)
7020020	Услуги по управлению эксплуатацией нежилых зданий, предоставляемые за вознаграждение или на договорной основе

1.2.4 Формирование цены на жилищно-коммунальные услуги

Плата за жилищные услуги в соответствии с Разделом III. Несение собственниками помещений общих расходов на содержание общего имущества Жилищного кодекса РФ зависит от способа управления МКД и категорией пользователя: собственник или наниматель (см.рис.1.30).

Рис.1.30 Состав платы за жилищные услуги

Расходы за содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включают:

- оплату расходов на содержание внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения. Размер расходов зависит от количества расходных материалов и заработной платы работников;

- расходы на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг (если стоимость таких коммунальных ресурсов не включена в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в МКД). Размер расходов зависит от норматива потребления коммунальных ресурсов для содержания общего имущества МКД и тарифа;

- обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. Размер расходов зависит от количества расходных материалов, техники, программного обеспечения, заработной платы работников.

Плата за коммунальные услуги формируется исходя из потребленных объемов, тарифов и нормативов.

Расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг меняются с изменением потребленных объемов и тарифов, нормативов, заработной платы.

1.2.5 Организация расчетов с потребителями и поставщиками жилищно-коммунальных услуг

Оплата за жилищные услуги производится каждым собственником ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным, на индивидуальный лицевой счет собственника, присвоенный управляющей организацией.

Оплата за коммунальные услуги (вода, тепло, газ, электроэнергия) производится каждым собственником ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным, на индивидуальные лицевые счета собственника, присвоенные каждой ресурсоснабжающей организацией (прямые договоры).

В случае, если в договоре управления МКД указано, что за поставку ресурсов отвечает управляющая организация, то собственник так же ежемесячно оплачивает коммунальные услуги по выставленным счетам управляющей организации, а та, в свою очередь, ресурсоснабжающим организациям.

Организация расчетов с потребителями и поставщиками жилищно-коммунальных услуг представлена на рис.1.31.

Рис.1.31 Схема организации расчетов с потребителями и поставщиками жилищно-коммунальных услуг

1.2.6 Организация работы аварийно-диспетчерской службы

Организация работы аварийно-диспетчерской службы регламентируется разделом IV Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416 http://docs.cntd.ru/document/499020841.

Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны организовать деятельность аварийно-диспетчерской службы (АДС) в многоквартирном доме, в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, оказывающей такие услуги. В этом случае они представляют в АДС комплект технической документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов внутридомовых инженерных систем, планы подземных коммуникаций и другую документацию, необходимую для осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания.

АДС осуществляет повседневный круглосуточный контроль работы внутридомовых инженерных систем многоквартирных домов, регистрацию и выполнение заявок собственников и пользователей помещений в МКД, а также принимает оперативные меры по обеспечению безопасности граждан в случае возникновения аварийных ситуаций или угрозы их возникновения.

Заявки принимаются при непосредственном обращении в АДС, в том числе посредством телефонной связи или прямой связи по переговорным устройствам в кабинах лифтов.

Регистрация заявок осуществляется в журнале учета заявок собственников и пользователей помещений в МКД, который должен быть прошнурован, пронумерован и скреплен печатью аварийно-диспетчерской службы. Журнал учета заявок хранится в помещении АДС, с ним может ознакомиться собственник или наниматель помещений МКД, обслуживаемого данной АДС.

Сведения, полученные в результате непрерывного контроля работы инженерного оборудования, отражаются АДС в соответствующих журналах, которые ведутся, в т.ч. в форме электронных документов.

Порядок и сроки устранения аварий и повреждений представлены на рис.1.32 и 1.33.

Рис.1.32 Порядок устранения аварий или повреждений

Рис.1.33 Сроки устранения аварий или повреждений

1.2.7 Организация проведения осмотров жилых помещений

Осмотры жилых помещений по жалобам и предложениям собственников и нанимателей помещений многоквартирных домов проводятся с целью выявления ненадлежащего состояния несущих конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в МКД для подтверждения необходимости ремонтных работ и обеспечения безопасной эксплуатации здания. (п. 6 Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами).

Согласно п.13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме осмотры общего имущества http://docs.cntd.ru/document/901991977 в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся:

- собственниками помещений;

- лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы;

- ответственными лицами, являющимися должностными лицами управляющей компании или органов управления ТСЖ (ЖК, ПК);

- лицами, оказывающими услуги и/или выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом).

Осмотры проводятся в разное время (см.рис.1.34).

Рис.1.34 Виды и сроки проведения осмотров общего имущества МКД

Осмотры проводятся в виде обследования технического состояния, которое оформляется актом, где содержатся сведения о выявленных дефектах, неисправностях и повреждениях, а при необходимости – заключения экспертных организаций (п. 6 Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами http://docs.cntd.ru/document/499020841 ).

Результаты осмотра оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества требованиям безопасности, а также о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов.

В журнале осмотра отражаются выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения, делается вывод о техническом состоянии элементов общего имущества и готовности к зиме.

Если осмотр выявил ненадлежащее качество общего имущества, но не может самостоятельно установить уровень повреждений и последующих работ по их устранению, необходимо провести строительную экспертизу или обследование привлечением по договору специализированных организаций.

Это дополнительные расходы, которые не включены в состав расходов на содержание общего имущества, поэтому решение о привлечении специализированной организации принимают собственники на общем собрании, при положительном решении они оплачивают эти услуги.

То же самое происходит, если собственники решили провести энергосберегающие мероприятия в доме.

Работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений позволяют объективно оценить техническое состояние, фактическую несущую способность конструкций и, в случае необходимости, принять обоснованные технические решения по ремонтно-восстановительным мероприятиям или способам усилений. Кроме того, обследование рекомендует те или иные способы восстановления конструкций зданий и сооружений.

Работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений должны выполняться организациями, являющимися членами саморегулируемых организаций в области архитектурно-строительного проектирования и инженерных изысканий.

По результатам обследования составляется перечень необходимых работ и смета на их выполнение.

1.2.8 Организация работы по обращениям потребителей жилищно-коммунальных услуг

Обращение потребителей к исполнителям жилищно-коммунальных услуг может быть организовано в виде принятия телефонных звонков, личных приемов, письменных и/или электронных заявлений, заявок, запросов, жалоб, в т.ч. с использованием ГИС ЖКХ.

Порядок и сроки рассмотрения обращений

В соответствии с разделом VII Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами http://docs.cntd.ru/document/499020841 , управляющая организация создает офис или представительство для взаимодействия с собственниками. Представительство должно находиться на территории, где располагаются многоквартирные дома, управление которыми осуществляет такая управляющая организация. Представительство управляющей организации предназначено для приема собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, предоставления оперативных ответов на поступающие вопросы, а также оказания любой другой помощи собственнику или пользователю помещения в МКД по возникающему у него вопросу, связанному с его управлением. Управляющая организация обязана обеспечить прием собственников и пользователей уполномоченными лицами не реже, чем один раз в месяц, а прием осуществляется по предварительной записи.

В представительстве ведется «журнал личного приема». В нем отражается информация о записи на прием, наличии имеющихся заявок, дату приема, должность лица, осуществляющего прием и результат приема. Копия записи в журнале личного приема передается обратившемуся собственнику или пользователю помещения в МКД.

Сроки рассмотрения обращений граждан к исполнителям жилищно-коммунальных услуг утверждены несколькими нормативными правовыми актами:

- Жилищный кодекс Российской Федерацииhttp://docs.cntd.ru/document/901919946/ (далее – ЖК РФ);

- Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. ПП РФ от 06.05.2011 N 354 http://docs.cntd.ru/document/902280037 (Далее – Правила 354);

- Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. ПП РФ от 15.05.2013 N 416 http://docs.cntd.ru/document/499020841 (далее – Правила 416);

- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. ПП РФ от 13.08.2006 N 491 http://docs.cntd.ru/document/901991977 (далее – Правила 491);

- О защите прав потребителей, Закон РФ http://docs.cntd.ru/document/9005388.

Исполнитель жилищно-коммунальных услуг обязан осуществлять рассмотрение обращений собственников и нанимателей жилых помещений и иных потребителей жилищно-коммунальных услуг, направлять ответы и выполнять требования по следующим обращениям в установленные сроки (см.табл.1.11).

Таблица 1.11 Сроки рассмотрения обращения граждан к исполнителям жилищно-коммунальных услуг

Виды обращений граждан	Сроки рассмотрения обращений	Нормативно-правовой акт
Запрос о перечне, объемах, качестве, периодичности оказанных услуг и(или) выполненных работ по содержанию жилого помещения	не позднее 5 рабочих дней с даты обращения	пп. «а» п. 40 Правил 491
Личное обращение с требованием проверки правильности начисления размера платы, задолженности или переплаты за коммунальные услуги, заявленное на личном приеме	немедленно	пп. «д» п. 31 Правил 354
Заявление о выплате штрафа в пользу потребителя за нарушение порядка расчета платы за содержание жилого помещения/за коммунальные услуги	не позднее 30 дней со дня поступления обращения	ч.12 ст.156 ЖК РФ ч.6 ст.157 ЖК РФ
Заявление о проверке состояния индивидуальных приборов учета, а также распределителей	не более 10 рабочих дней со дня получения заявления	пп. «е(2)» п. 31 Правил 354
Обращение об ознакомлении со сведениями о показаниях общедомового прибора учета	в течение 1 рабочего дня со дня обращения	пп. «е» п. 31 Правил 354
Запрос сведений о показаниях общедомовых приборов учета за период не более трех лет	не позднее 3 рабочих дня со дней получения запроса	абз. 4 п. 34 Правил 416
Жалоба на качество коммунальных услуг	в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы	пп. «к» п. 31 Правил 354
Запросы информации за запрашиваемые расчетные периоды о помесячных объемах потребления коммунальных ресурсов по показаниям общедомовых приборов учета; о суммарных объемах коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях дома; об объемах коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг	не позднее 3 рабочих дня со дней получения запроса	абз.3 п.34 Правил 416, пп.«р» п.31 Правил 354
Запрос о предоставлении копии Акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника/пользователя помещения МКД, общему имуществу собственников (описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен)	не позднее 3 рабочих дней со дня получения запроса	абз.5 п.34 Правил 416
Запрос о предоставлении копии Акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг/выполнении работ по содержанию общего имущества, составленного в соответствии с Правилами 491	не позднее 3 рабочих дней со дня получения запроса	абз.6 п.34 Правил 416
Запросы любой информации, размещенной управляющей организацией на вывесках, досках объявлений в многоквартирном доме, на стендах в помещениях управляющей организации, в системе ГИС ЖКХ	не позднее дня, следующего за днем получения запроса	абз.2 п. 34 Правил 416
Запрос о предоставлении копии Акта проверки предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, предусмотренного Правил 354	не позднее 3 рабочих дней со дня получения запроса	абз. 7 п. 34 Правил 416
Требования собственника об уменьшении стоимости выполненных работ (заявление о перерасчете), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора	в течение 10 дней со дня получения запроса	Статья 31 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»
Обращение собственника или иного лица, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме	в течение 5 дней с момента получения обращения	часть 3.1 статьи 45 ЖК РФ
Прочие запросы (обращения) собственников или пользователей помещений в МКД	не более 10 рабочих дней со дня получения соответствующего запроса (обращения)	п.36 Правил 416
Запросы (обращения) лиц, не являющихся собственниками или пользователями помещений в МКД	в течение 30 календарных дней со дня регистрации запроса (обращения) + 30 календарных дней в случае, если для подготовки ответа необходимо получение информации от иных лиц	п.37 Правил 416

Информирование потребителей услуг о выполнении мероприятий производится по тем же каналам, откуда поступило обращение, если в нем не указано иное.

Контроль проведения мероприятий по результатам рассмотрения жалоб и предложений по вопросам качества жилищно-коммунальных услуг

Отношения собственников с управляющей организацией строится на основе договора управления. Собственники помещений и Совет МКД, как избранный орган собственников помещений, вправе и должны контролировать:

- выполняются ли все работы, предоставляются ли все услуги, указанные в перечне работ и услуг договора управления многоквартирным домом;

- соблюдаются ли периодичность и сроки выполнения работ, оказания услуг;

- выполняются ли работы в полном объеме (если показатели объема установлены в договоре);

- соответствует ли качество работ и услуг показателям, установленным договором.

С жалобами и предложениями по объему, качеству и срокам оказания жилищно-коммунальных услуг собственник или наниматель помещений МКД обращается, в первую очередь в управляющую организацию, Совет МКД, поэтому контролировать проведение мероприятий по запросам может сам лично или через уполномоченное общим собранием собственников лицо.

Жалоба или предложение должны быть обоснованы. Обоснованием служит несоответствие оказанных услуг или выполненных работ параметрам качества.

Параметры качества коммунальных услуг установлены Правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 http://docs.cntd.ru/document/902280037.

Параметры качества работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества законодательно не установлены, но указаны в договоре управления в отношении каждой из заказанных услуг и работ. Показателем качества услуги или работы управляющей организации в этом случае можно считать достижение результата выполнения данной работы (услуги).

Контроль за расходованием управляющей организацией средств, поступивших в качестве платы по договору управления, не предусмотрен действующим законодательством.

В случае если управляющая организация не реагирует на обоснованные требования и не устраняет выявленные нарушения выполнения договорных обязательств, собственник или уполномоченное лицо, могут обращаться в региональные центры общественного контроля, территориальные органы надзора в сфере ЖКХ и органы государственной власти региона.

Результатом обращения в государственные органы является ответ на него в письменной форме о законности предъявляемых требований, с указанием (при необходимости) мероприятий, ответственных и сроков исполнения, который направляется заявителю и исполнителю.

Тема 1.3 Контроль и надзор в сфере ЖКХ

Организация государственного жилищного надзора, муниципального контроля и общественного жилищного контроля регламентируется ст.20 Жилищного кодекса РФ.

Координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля при осуществлении ими государственного жилищного надзора, лицензионного контроля, муниципального жилищного контроля осуществляет Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации.

1.3.1 Организация государственного жилищного надзора

Государственный жилищный надзор – это деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений, установленных жилищным законодательством.

Основные цели государственного жилищного надзора:

- обеспечение комфортных условий проживания и пребывания в помещениях жилищного фонда;

- гарантирование эффективного использования бюджетных средств;

- уменьшение количества нарушений законодательства в сфере управления жилищным фондом.

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ в соответствии с правилами осуществления государственного жилищного надзора, установленными постановлением Правительства РФ от 11 июня 2013 г. № 493 «О государственном жилищном надзоре» http://docs.cntd.ru/document/499026348 .

Деятельность органов исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющих государственный жилищный надзор, координирует Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

В целях осуществления государственного жилищного надзора органы государственного жилищного надзора организуют и проводят плановые и внеплановые документарные и выездные проверки, по выявленным фактам принимаются меры по пресечению или устранению выявленных нарушений, производится анализ и прогнозирование исполнения обязательных требований.

Государственный жилищный надзор не осуществляется в отношении управляющих организаций, имеющих действующую лицензию.

Кроме государственной жилищной инспекции, в региональную систему государственного надзора в сфере ЖКХ включены территориальные органы Роспотребнадзора и органы исполнительной власти субъекта РФ (см.рис.1.35).

Рис.1.35 Система регионального государственного надзора в сфере ЖКХ

1.3.2 Организация муниципального жилищного контроля

Муниципальный жилищный контроль – это деятельность уполномоченных органов местного самоуправления по проверке выполнения обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами в области жилищных отношений.

Основанием для плановой проверки является истечение одного года со дня:

1. Начала осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах.

2. Окончания проведения последней плановой проверки.

3. Установления или изменения нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг).

Основаниями для проведения внеплановой проверки являются выявленные органом государственного жилищного надзора, органом муниципального жилищного контроля нарушения, обращения от граждан, информация от органов государственной власти, органов местного самоуправления о фактах нарушения требований правил предоставления жилищно-коммунальных услуг и пользования жилыми помещениями, прав потребителей, жилищного законодательства.

Проверки деятельности региональных операторов проводятся с любой периодичностью, без предварительного уведомления, без согласования с органами прокуратуры. Срок проведения проверок не ограничивается.

При организации и осуществлении муниципального жилищного контроля органы муниципального жилищного контроля взаимодействуют с уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор.

1.3.3 Организация общественного жилищного контроля

В соответствии со ст. 20 Жилищного кодекса РФ наряду с государственным жилищным надзором и муниципальным жилищным контролем может осуществляться общественный жилищный контроль.

Целями такого контроля является обеспечение прав и законных интересов граждан, предусмотренных жилищным законодательством, повышение прозрачности, открытости и эффективности деятельности государственных (муниципальных) органов и организаций, осуществляющих деятельность в жилищной сфере.

С 07.01.2017 вступило в силу постановление Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1491 «О порядке осуществления общественного жилищного контроля» http://docs.cntd.ru/document/420387919.

Организаторами общественного жилищного контроля являются общественные советы разного уровня и другие общественные организации (см.рис.1.36).

Рис.1.36 Организаторы общественного жилищного контроля

Решение о проведении контроля обнародуется в ГИС ЖКХ.

Граждане могут принимать участие в осуществлении общественного жилищного контроля в качестве общественных инспекторов и общественных экспертов. Для этого в течение 10 дней со дня размещения решения о проведении контроля в сети Интернет, нужно направить организатору общественного жилищного контроля запрос с указанием своих данных. В течении 5 дней он получает ответ о включении или не включении его в состав общественных инспекторов или экспертов.

Права и обязанности общественного инспектора и общественного эксперта определяются в соответствии с Федеральным законом №212-ФЗ от 21.07.2014 г. «Об основах общественного контроля в Российской Федерации» http://docs.cntd.ru/document/420208751.

Общественный жилищный контроль проводится в форме проверки и слушаний.

Предметом общественного жилищного контроля являются акты, проекты актов, решения, проекты решений, документы и другие материалы, а также действия (бездействие) государственных (муниципальных) органов и организаций, осуществляющих деятельность в жилищной сфере.

Отчеты о результатах мероприятий общественного жилищного контроля размещаются в ГИС ЖКХ, а при необходимости, направляются в органы прокуратуры и/или органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Органы общественного жилищного контроля организуют работу в разных формах (см.рис.1.37).

Рис.1.37 Формы работы органов общественного жилищного контроля

Реестр региональных общественных организаций контроля ЖКХ размещены в свободном доступе на сайте gkhkontrol.ru - http://gkhkontrol.ru/2014/01/14285.

1.3.4 Мониторинг качества управления многоквартирными домами

Стимулом для развития конкуренции среди УО являются потребительские рейтинги.

Инициаторами создания рейтингов являются потребители жилищно-коммунальных услуг, региональные общественные организации в сфере ЖКХ, администрации городов, органы государственной власти субъектов РФ, государственные жилищные инспекции, крупные поставщики коммунальных ресурсов, а также государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКЖ» https://fondgkh.ru/ (далее ГК ФСР ЖКХ).

Предметами оценки в рейтинге являются важные для потребителей аспекты деятельности управляющей организации (см.рис.1.38).

Рис.1.38 Предметы оценки в потребительском рейтинге УО

Показатели потребительских рейтингов формируются в соответствии с мнением общественности, советов многоквартирных домов. Критерии оценки должны:

- отражать существенные стороны отдельного аспекта деятельности или их сочетания;

- оценивать действия только управляющей организации, не зависящей от деятельности третьих лиц;

- быть связаны с результатом деятельности управляющей организации;

- проводить оценку, используя информацию в открытом доступе, без обращения за информацией к различным организациям и органам власти.

Каждый инициатор создания потребительского рейтинга преследует свою цель, соответственно предмет оценки, его показатели и критерии будут разными, но в любом случае они не должны быть чрезмерными и подкрепляться требованиями законодательства.

Для повышения объективности и достоверности оценки управляющих организаций необходимо максимально возможное вовлечение потребителей жилищно-коммунальных услуг. Обобщение оценок потребителей из разных МКД формирует репутацию управляющей организации, позволяет сравнивать ее с другими и выбирать лучшую, задавать направления развития на рынке услуг управления МКД.

Оценка качества работы управляющих организаций происходит по двум направлениям: сбор и обработка информации о ней, размещенной в открытом доступе в сети Интернет и анкетирование потребителей услуг.

Потребительский рейтинг управляющих организаций рассчитывается не чаще 2-ух раз в год на основе суммарных оценок и значений итоговых индексов. При опубликовании рейтинга в него включаются:

- средняя оценка в баллах по каждому критерию;

- суммарная оценка в баллах по всем критериям;

- итоговый индекс.

Дополнительно могут включаться сведения о количестве обслуживаемых МКД, о количестве участников анкетирования, адрес и сайт управляющей организации, и др.

Существуют методики оценки управляющих организаций для построения потребительского рейтинга:

- методика оценки и построения рейтинга управляющих организаций фонда «Институт экономики города» (внедрена в Калининградской, Новгородской областях, Удмуртской Республике, Бурятии на базе региональных центров контроля в сфере ЖКХ);

- методика оценки эффективности деятельности управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, утв. правлением ГК ФСР ЖКХ №286 от 14.10.2011 (Тюменская область, Республики Башкортостан, Татарстан, Удмуртская);

- методика оценки эффективности деятельности управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению МКД, ТСЖ, ТСН, ЖСК и иных жилищных кооперативов на территории Московской области, утв. Приказом Госжилинспекции Московской области №98 от 22.06.2018.

Пока нет единой методики, а существующие находятся в постоянной актуализации.

Мониторинг качества управления многоквартирными домами в России проводится ГК ФСР ЖКХ на основании ежегодной оценки, начиная с 2011 года. Оценка качества управления многоквартирными домами в субъектах РФ осуществляется по пяти основным направлениям: масштаб деятельности, финансовая устойчивость, эффективность, репутация и прозрачность деятельности управляющих организаций.

Для экспресс-оценки ситуации в целом по стране, в регионах, муниципальных образованиях используются цветовые индикаторы (см.рис.1.39).

Рис.1.39 Результаты оценки качества управления многоквартирными домами в субъектах Российской Федерации по состоянию на 1.07.2019

- высокая оценка

- низкая оценка

- средняя оценка

Средний балл по РФ составляет 32,7, при максимальном балле, присвоенном управляющей организации – 87,5.

Кроме того, ГК ФСР ЖКХ разработала структуру контрольных мониторинговых мероприятий на 2019-2025 годы по исполнению федеральных целевых программ и нацпроектов в сфере ЖКХ (см.рис.1.40).

Рис.1.40 Структура контрольных мониторинговых мероприятий ГК ФСР ЖКХ на 2019-2025 годы

К реализации программы мониторинга привлекаются органы государственной власти, средства массовой информации и общественные организации: НП «ЖКХ Контроль» и ООД «Народный фронт».

Тема 1.4 Государственная информационная система ЖКХ

Государственная информационная система ЖКХ (ГИС ЖКХ) - единая федеральная централизованная информационная система, которая содержит всю информацию о ЖКХ России (см.рис.1.41).

Рис.1.41 Структура ГИС ЖКХ

Федеральный закон «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» http://docs.cntd.ru/document/420208749 регулирует отношения, возникающие при создании, эксплуатации и модернизации государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, в том числе сборе, обработке информации для ее включения в данную информационную систему, хранении такой информации, обеспечении доступа к ней, ее предоставлении, размещении и распространении.

ГИС ЖКХ предоставляет гражданам, органам управления МКД, управляющим организациям, ресурсоснабжающим организациям (РСО), органам власти возможность размещать, получать и отслеживать информацию о различных аспектах ЖКХ (см.рис.1.42).

Рис.1.42 Виды информации, которая размещается в ГИС ЖКХ

Работу в ГИС ЖКХ регулируют Федеральный закон № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» http://docs.cntd.ru/document/420208749 и совместные приказы Минкомсвязи и Минстроя. Они устанавливают регламенты и формы раскрытия информации при управлении многоквартирными домами (см.табл.1.12).

Таблица 1.12 Совместные приказы Минкомсвязи и Минстроя РФ и их краткое содержание

№ и название приказа	Краткое содержание
88/203/пр от 23.03.2015 Об утверждении форматов электронных документов, размещаемых в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства http://docs.cntd.ru/document/420264651	утвердил требования к документам, которые загружаются в ГИС ЖКХ
504/934/пр от 30.12.2014 Об определении официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" http://docs.cntd.ru/document/420250810	определил официальный сайт системы – www.dom.gosuslugi.ru
89/204/пр от 23.03.2015 Об утверждении Порядка взаимодействия государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства с инфраструктурой, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме, с иными информационными системами, а также единых форматов для информационного взаимодействия иных информационных систем с государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства http://docs.cntd.ru/document/420264650	установил форму сетевых протоколов и принципы, при которых осуществляется взаимодействие с государственными и другими информационными системами
589/944/пр от 28.12.2015 Об утверждении Порядка и способов размещения информации, ведения реестров в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, доступа к системе и к информации, размещенной в ней http://docs.cntd.ru/document/420332830	установил правила доступа к ГИС ЖКХ, к информации, размещенной в ней, а также правила и способы размещения в системе информации, в том числе путем ведения реестров, направления информационных сообщений и обмена информацией с системой
393/731/пр от 9.10.2015 О справочниках и классификаторах, размещаемых в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства http://docs.cntd.ru/document/420309992	установил: список справочников и классификаторов в системе и принцип работы и содержание справочников и классификаторов
53/82/пр от 17.02.2016 Об утверждении формы электронного паспорта многоквартирного дома, формы электронного паспорта жилого дома, формы электронного документа о состоянии объектов коммунальной и инженерной инфраструктур http://docs.cntd.ru/document/420340851	установил форму электронного паспорта – по МКД, по жилому дому и по инфраструктуре
86/201/пр от 23.03.2016 Об утверждении порядка хранения, обработки и предоставления информации, содержащейся в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства http://docs.cntd.ru/document/420264652	определил принципы работы самой системы и правила хранения информации в ней, порядок работы сетевого оператора, порядок предоставления информации и правила сохранения и хранения информации на резервном носителе.
85/200/пр от 23.03.2015 Об утверждении функциональных требований к государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства http://docs.cntd.ru/document/420264653	установил функционал ГИС ЖКХ и порядок проведения определённых действий участниками
87/202/пр от 23.03.2015 Об утверждении требований к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения пользования государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства, в том числе требований к ее архитектуре http://docs.cntd.ru/document/420264649	установил требования и режим функционирования ГИС ЖКХ, сроки внесения изменённой информации в систему, подсистемы ГИС ЖКХ
311/612/пр от 24.08.2015 Об утверждении состава, порядка, способов, сроков и периодичности размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства информации из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним http://docs.cntd.ru/document/420301065	установил список сведений, которые размещает в ГИС ЖКХ Росреестр, форму и сроки размещения информации и сроки проведения проверки информации
455/825/пр от 17.11.2015 Об утверждении порядка, состава, способов, сроков и периодичности размещения информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства федеральным органом исполнительной власти в области государственного регулирования тарифов и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов http://docs.cntd.ru/document/420319701	установил сроки, в которые будут размещаться сведения о тарифах, список сведений, который размещает в системе орган исполнительной власти регулирования тарифов, а также форму и сроки размещения информации
18/34/пр от 28.01.2016 Об утверждении состава, порядка, способов, сроков и периодичности размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства информации о количестве зарегистрированных в жилых помещениях по месту пребывания и по месту жительства граждан http://docs.cntd.ru/document/420336812	установил информацию, которую должно размещать МВД
77/120/пр от 02.03.2016 Об утверждении состава, порядка, сроков и периодичности размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства информации о предоставлении субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры, а также о выполнении условий предоставления такой финансовой поддержки http://docs.cntd.ru/document/420341393	утвердил порядок размещения в системе сведений о капитальном ремонте, о переселении граждан из аварийного жилья, о модернизации коммунальных систем, и о финансировании этих процессов
368/691/пр от 29.09.2015 Об утверждении состава сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляют управляющие организации, подлежащих размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства http://docs.cntd.ru/document/420308994	определил, какие сведения надо вносить в ГИС ЖКХ: адрес МКД, № и дата договора управления, даты начала и окончания управления МКД, дата расторжения договора управления МКД, основание для заключения или расторжения договора управления МКД подтверждающие документы: протокол конкурса по отбору управляющей компании, протокол общего собрания собственников, договор управления или документы, подтверждающие прекращение договора
74/114/пр от 29.02.2016 Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства http://docs.cntd.ru/document/420356614	утвердил состав, сроки и периодичность размещения информации в ГИС

Данные приказы конкретизируют основные требования к системе (см.табл.1.13) и определяют, кто, что и как размещает (см.рис.1.43).

Таблица 1.13 Основные требования к ГИС ЖКХ

1	Информация, размещенная в ГИС ЖКХ, является официальной
2	Хранение информации, размещенной в ГИС ЖКХ, не менее 10 лет
3	Форматы размещаемых электронных документов: pdf, doc, xls, ipeg и дугие
4	Размер любого файла, размещаемого в системе, не должен превышать 50 Мб
5	Информация в ГИС ЖКХ и журналы учета операций в системе подлежат ежедневному резервному копированию для возможности восстановления. Срок хранения информации на резервном носителе не менее 1 месяца
6	При изменении единых форматов взаимодействия ИТ-систем и ГИС ЖКХ уведомление за 14 дней до начала работы в новых форматах
7	В случае отказа ГИС ЖКХ от работы на восстановление работоспособности не более 1 часа
8	Ответ из службы поддержки ГИС ЖКХ в течение 6 дней после отправки запроса

Рис.1.43 Перечень лиц, размещающих информацию в ГИС ЖКХ

Требования к Порядку и способам размещения информации в ГИС ЖКХ регламентированы совместным приказом Минсвязи и Минстроя РФ №589/944/пр от 28.12.2015 «Порядок и способы размещения информации, ведения реестров в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, доступа к системе и к информации, размещенной в ней» http://docs.cntd.ru/document/420332830 (см.табл.1.14).

Таблица 1.14 Основные требования к Порядку и способам размещения информации в ГИС ЖКХ

Доступ к системе	открытая часть – свободный доступ без прохождения процедур регистрации, идентификации и аутентификации.
	закрытая часть – личные кабинеты при наличии подтвержденной учетной записи пользователей системы в ЕСИА
Способы размещения информации	через личный кабинет
	путем взаимодействия иных информационных систем с системой
Возможно размещение информации через ИТ-системы	смена – в отчетную дату (15 число ежемесячно)
Информация, которую размещает только «Администратор организации» - руководитель организации или ИП	например, платежные реквизиты
Информация размещается с простой ЭЦП	за исключением случаев работы через внутренние или внешние ИТ-системы
Ведение в системе реестров осуществляется путем размещения информации в системе либо путем формирования реестров системой в автоматическом режиме	В ГИС ЖКХ ведутся следующие реестры: - реестры лицензий субъектов РФ; - сводный федеральный реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД; - реестры уведомлений о выбранном собственниками помещений в МКД способе формирования фонда кап.ремонта; - реестры счетов, включая специальные, открытые для формирования фондов кап.ремонта; - реестры поставщиков информации; - реестры жилых и нежилых помещений в МКД; - другие реестры, необходимые для совершения действий в системе.

Тема 1.5 Формирование системы менеджмента качества в управляющей организации

1.5.1 Структура и принципы СМК

Система менеджмента качества (СМК) – это часть общей системы управления компанией, которая функционирует с целью обеспечения требуемого качества производимой продукции и оказываемых услуг (см.рис.1.44).

Рис.1.44 Структура системы менеджмента качества

Обеспечение требуемого качества осуществляется за счет

- выявления и удовлетворения требований потребителей и нормативно-правовых документов;

- компетентности персонала и ее постоянного совершенствования;

- наличия современной материально-технической базы;

- управления процессами менеджмента качества, повышения их эффективности;

- наличие устойчивых связей с поставщиками.

Наличие эффективной СМК в управляющей компании повышает ее конкурентоспособность и качество предоставляемых ею услуг.

Формирование СМК осуществляется в соответствии с ГОСТ Р ИСО 9001-2015 Системы менеджмента качества. Требования. http://docs.cntd.ru/document/1200124394.

Принципы СМК

Система менеджмента качества основана на принципах (см.рис.1.45).

Рис.1.45 Принципы СМК

1.5.2 Процессный подход и риск-ориентированное мышление

Процессный подход – это систематическое определение и менеджмент процессов и их взаимодействия таким образом, чтобы достигать намеченных результатов в соответствии с политикой в области качества и стратегическим направлением организации.

Для формирования СМК управляющей компании нужно идентифицировать, регламентировать и систематизировать ее бизнес-процессы, что позволяет:

- выявить несоответствия в инфраструктуре организации;

- четко распределить ответственность внутри каждого процесса;

- определить их взаимодействие с бизнес-процессами подрядных организаций.

В компании, предоставляющей услугу по управлению многоквартирными домами, выделяются управленческие, основные и обеспечивающие бизнес-процессы (см.рис.1.46).

Процессы управления
Процессы жизненного цикла продукции
Процессы обеспечения

Рис.1.46 Структура бизнес-процессов СМК управляющей организации

Основным для управляющей компании является бизнес-процесс «Управление многоквартирным домом», который включает эксплуатационно-ремонтные работы и организационные услуги, которые, в свою очередь, состоят из отдельных процессов (см.ри.1.47).

Рис.1.47 Структура бизнес-процесса «Управление МКД»

Управление процессами

После того, как процессы определены, необходимо:

- определить требуемые входы и ожидаемые выходы этих процессов;

- последовательность и взаимодействие этих процессов, определить и применять критерии и методы (включая мониторинг, измерения и соответствующие показатели результатов деятельности);

- необходимые для обеспечения результативного функционирования этих процессов и управления ими, определить ресурсы, необходимые для этих процессов, и обеспечить их доступность;

- распределить обязанности, ответственность и полномочия в отношении этих процессов;

- учитывать риски и возможности;

- оценивать эти процессы и вносить любые изменения, необходимые для обеспечения того, что процессы достигают намеченных результатов;

- улучшать процессы и систему менеджмента качества.

Схематичное изображение элементов любого процесса представлено в ГОСТ Р ИСО 9001-2015 http://docs.cntd.ru/document/1200124394 (см.рис.1.48).

Рис.1.48 Схема элементов процесса

В соответствии с данной схемой, строим процесс «Работа с обращениями собственника/нанимателя помещений МКД в АДС» (см.рис.1.49). Этот процесс является частью бизнес-процесса «Управление МКД».

Причина установлена

Рис.1.49 Схема процесса «Работа с обращениями собственника/нанимателя помещений МКД в АДС»

Матрица ответственности

Распределение обязанностей, ответственности и полномочий указывают в должностной инструкции. Обычно за основу берут типовую должностную инструкцию, но она не отражает особенностей работы в данной конкретной организации, из-за чего одни должности могут быть недогружены функционалом, а другие – перегружены, поэтому в первую очередь разрабатывают матрицу ответственности, а затем должностные инструкции.

Матрицу ответственности разрабатывают после того, как построены процессы и определена организационная структура. В ней в наглядной форме представлен перечень обязанностей каждого работника и связи между ними (см.табл.1.15).

Таблица 1.15 Матрица ответственности процесса «Работа с обращениями собственника/нанимателя помещений МКД в АДС»

Операции процесса	Должностное лицо			Результат
	Диспетчер АДС	Мастер	Исполнитель ремонтных работ
Прием обращения и регистрация заявки	О			Запись в журнал и ГИС ЖКХ
Принятие решения о необходимости помощи АДС	О	В		Обратная связь с потребителем
Исполнение заявки	У	О	У	Дефектный акт Акт выполненных работ
Отчет о выполненных работах	О	У	В	Обратная связь с потребителем Размещение информации в ГИС ЖКХ

Примечание:

О – ответственный за процесс

У – участник процесса

В – взаимодействие в процессе

Распределение ответственности целесообразно производить коллегиально, для того чтобы все принимали на себя принятые обязательства и не пропустить отдельные операции в процессе, что может негативно отразиться на качестве и сроках его выполнения или вообще поставить его под угрозу невыполнения.

Риск-ориентированное мышление

Цель управляющей компании, как любой коммерческой структуры, увеличение прибыли. Эта цель достигается за счет увеличения оборачиваемости оборотных средств и уменьшения задолженности собственников и нанимателей помещений МКД. Уменьшение задолженности происходит за счет повышения удовлетворенности потребителя и его лояльности (позитивного отношения) к управляющей компании, в этом случае он готов не только сотрудничать с ней дальше, но и рекомендовать знакомым.

Исходя из этого, основными направлениями работы управляющей компании являются:

- сокращение задолженности за оплату услуг путем обеспечения своевременного сбора платежей;

- повышение лояльности клиентов.

Результативность управляющей компании по достижению целей может быть снижена за счет того, что не учтены угрозы и риски, которые препятствуют выполнению установленных требований, например:

- изменение требований законодательства и/или нормативных документов;

- изменение численности и уровня платежеспособности собственников и нанимателей;

- повреждение общего имущества МКД вследствие чрезвычайных ситуаций, климатических факторов и др.

Одно из новых требований к СМК – применение риск-ориентированного мышления – планирование и внедрение мероприятий и методов, используемых организацией для управления и контроля рисками, влияющими на ее способность достигать запланированных целей.

Риск – это влияние неопределенности, которая может иметь положительные или отрицательные воздействия. Положительное отклонение, вытекающее из риска, может создать возможность, но не все положительные отклонения приводят к возможностям.

Возможности – это то, что в настоящий момент еще не существует, но в силу действия законов развития данного предмета, явления может возникнуть и развиваться, т. е. стать действительностью.

ГОСТ Р ИСО 31000-2010 «Менеджмент рисков. Принципы и руководство» http://docs.cntd.ru/document/1200089640 описывает принципы эффективного управления рисками (см.рис.1.50), обеспечивающего базу и организационные подготовительные мероприятия для проектирования, практической реализации, мониторинга, пересмотра и непрерывного совершенствования процессов управления рисками в организации, а также процессов, применимых ко всем типам рисков в любой организации.

Рис.1.50 Виды деятельности, входящие в управление рисками

В ответ на риски и возможности организациям необходимо планировать и осуществлять действия, которые могут повысить их способность предоставлять услуги требуемого качества, чтобы удовлетворять своих потребителей и поставщиков:

- систематически выявлять и идентифицировать риски и возможности;

- определять действия для решения этих рисков и возможностей;

- осуществлять контроль, оценку и анализ эффективности этих действий и процессов.

Вопросы выявления рисков и выбора подходящих мер управления рисками должны регулярно рассматриваться на совещаниях руководства, при этом должна быть учтена информация, полученная от сотрудников всех уровней организации.

Таким образом, складывается риск ориентированное мышление организации, возглавляемое командой топ-менеджеров, которая владеет полной и всесторонней информацией.

1.5.3 Внутренний аудит СМК

В соответствии с ГОСТ Р ИСО 19011-2012. Руководящие указания по аудиту систем менеджмента http://docs.cntd.ru/document/1200095049, внутренние аудиты проводятся самой организацией для анализа со стороны руководства или других внутренних целей:

- подтверждения намеченных показателей результативности СМК;

- получения информации по улучшению СМК.

Внутренний аудит проводит по утвержденной программе группа лиц, специально обученных, числом не менее 3-ех. Результатом их работы являются отчеты, предоставляемые руководству организации.

Принципы проведения аудита:

Процесс проведения аудита основан на соблюдении нескольких принципов, которые позволяют сделать его результативным и надежным инструментом поддержания СМК (см.рис.1.51).

Рис.1.51 Принципы аудита СМК

Критерии аудита – это совокупность политик, процедур или требований, используемых в качестве эталона, по которым услуги или работы оцениваются как соответствующие или не соответствующие требованиям.

1.5.4 Документация СМК

Система менеджмента качества должна быть документирована, т.е. обеспечена необходимыми внешними и внутренними документами, которые должны поддерживаться в актуальном состоянии (см.рис.1.52).

Рис.1.52 Структура документации, функционирующей в рамках системы менеджмента качества

Политика в области качества – это главный документ СМК организации, который создает основу для установления целей в области качества, включает в себя обязательство соответствовать применимым требованиям и постоянно улучшать систему менеджмента качества.

С этим документом должен быть знаком каждый работник организации. Обычно он сделан в виде плаката и висит на видном месте.

Руководство по качеству – это документ, описывающий СМК организации.

Руководство по качеству должно содержать или ссылаться на документированные процедуры СМК, предназначенные для общего планирования и управления деятельностью, влияющей на качество внутри организации.

Руководство по качеству и документированные процедуры (ДП) разрабатываются в соответствии с ГОСТ Р ИСО 9001-2015 http://docs.cntd.ru/document/1200124394. В СМК должны быть разработаны шесть обязательных и дополнительные ДП (см.рис.1.53).

Рис.1.53 Перечень документированных процедур СМК

Тема 1.6 Порядок осуществления лицензирования управляющей компании 1.6.1 Подготовка и порядок лицензирования

Лицензирование деятельности организации – это выдача разрешения (лицензии) на право проведения тех или иных видов деятельности.

Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами стало обязательным с июля 2014 года и регламентируется следующими нормативными актами:

- Жилищный кодекс РФ;

- Федеральный закон от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» http://docs.cntd.ru/document/902276657 ;

- Постановление Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» http://docs.cntd.ru/document/420229111.

Лицензирование подразумевает собой не только разрешение, но и последующий контроль управляющей организации, получившей лицензию.

Подготовка документов

Для получения лицензии в территориальный орган государственной жилищной инспекции нужно подать заявление о предоставлении лицензии по установленной форме и приложить необходимые документы (см.рис.1.54).

Рис.1.54 Перечень документов, прикладываемых к заявлению о предоставлении лицензии на управление МКД

Квалификационный аттестат

В управляющей организации ответственность за надлежащее содержание общего имущества МКД возлагается внутренними документами (Уставом, Приказами, иными документами) на ее руководителя или руководителей участков/отделов, отвечающих за управление различными группами домов. Эти должностные лица должны иметь квалификационные аттестаты, подтверждающие их компетентность и соответствие занимаемой должности. Именно эти лица будут нести административную ответственность и могут быть дисквалифицированы.

Требования к должностным лицам соискателя лицензии:

- отсутствие претендента в Реестре дисквалифицированных лиц;

- отсутствие у претендента неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

Порядок проведения и перечень вопросов установлен приказом Минстроя РФ от 05.12.2014 № 789/пр «Об утверждении Порядка проведения квалификационного экзамена, порядка определения результатов квалификационного экзамена, Порядка выдачи, аннулирования квалификационного аттестата, Порядка ведения реестра квалификационных аттестатов, Формы квалификационного аттестата, Перечня вопросов, предлагаемых лицу, претендующему на получение квалификационного аттестата, на квалификационном экзамене, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 года N 1110» http://docs.cntd.ru/document/420240182.

С 27 августа 2019 года действует обновленный перечень вопросов, утвержденный приказом Минстроя РФ от 26.06.2019 № 366/пр О внесении изменения в приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 5 декабря 2014 г. N 789/пр "Об утверждении Порядка проведения квалификационного экзамена, порядка определения результатов квалификационного экзамена, Порядка выдачи, аннулирования квалификационного аттестата, Порядка ведения реестра квалификационных аттестатов, Формы квалификационного аттестата, Перечня вопросов, предлагаемых лицу, претендующему на получение квалификационного аттестата, на квалификационном экзамене, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. N 1110" http://docs.cntd.ru/document/560777839.

Порядок получения аттестата представлен на рис.1.55.

Рис.1.55 Порядок получения квалификационного аттестата

Квалификационный аттестат выдается на физическое лицо без привязки к компании или региону, срок его действия на 5 лет, после истечении которых нужно снова сдавать экзамен.

Порядок принятия решения о предоставлении лицензии или об отказе в предоставлении лицензии

Заявление о предоставлении лицензии вместе со всеми документами подается в территориальный орган Государственной жилищной инспекции, где в течение 30 дней изучаются документы и составляется предложение для лицензионной комиссии о предоставлении лицензии или об отказе в выдаче лицензии. Лицензионная комиссия на основании переданных ей материалов принимает решение и передает его обратно. Руководствуясь этим решением, инспекция либо выдает лицензию, либо отказывает управляющей организации.

Причины для отказа в предоставлении лицензии:

- несоответствие соискателя лицензии лицензионным требованиям;

- наличие в заявлении и/или прилагаемых к нему документах недостоверной или искаженной информации.

Лицензия на управление МКД обязывает лицензиата осуществлять свою деятельность в том регионе, где была выдана.

1.6.2 Размещение сведений о многоквартирных домах в ГИС ЖКХ

С 1 августа 2015 г. сведения о многоквартирных домах (см.рис.1.56), деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, подлежат размещению лицензиатом в ГИС ЖКХ.

Рис.1.56 Сведения об МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат

Изменение перечня МКД

В случае изменения перечня МКД управляющая организация в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязана разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора, который вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ в сроки, указанные п.14 Приказа Минстроя РФ от 25 декабря 2015 г. N 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» http://docs.cntd.ru/document/420332773.

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления МКД с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации осуществляется при неисполнении предписаний управляющей организацией в течение 12 месяцев, в случае грубых нарушений или ее банкротства.

В случае, если собственники в течение 2-ух месяцев со дня информирования об исключении МКД из реестра, приняли решение на общем собрании о продолжении им управления МКД, протокол направляют в территориальный орган государственного жилищного надзора и сведения о таком доме не исключаются из реестра лицензий субъекта Российской Федерации.

1.6.3 Лицензионный контроль

Лицензионный контроль регламентируется следующими нормативными актами:

- Жилищный кодекс РФ http://docs.cntd.ru/document/901919946/;

- Федеральный закон от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» http://docs.cntd.ru/document/902135756;

- Федеральный закон от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» http://docs.cntd.ru/document/902276657.

Лицензионный контроль осуществляет территориальный орган Государственной жилищной инспекции в виде документарной и/или выездной проверки. Основные направления лицензионного контроля представлены на рис.1.57.

Рис.1.57 Основные направления лицензионного контроля управляющей организации

С целью проведения проверки территориальный орган Государственного жилищного надзора наделяется правами (см.рис.1.58).

Рис.1.58 Права территориального органа Государственной жилищной инспекции при проведении лицензионного контроля

К грубым нарушениям лицензионных требований, совершение которых ведет к исключению соответствующего дома из лицензии управляющей компании, относятся:

- ненадлежащее содержание общего имущества, повлекшее причинение вреда жизни и здоровью граждан;

- неготовность дома к осенне-зимнему периоду;

- невыполнение обязанности по заключению договоров на поставку коммунальных ресурсов для общедомовых нужд;

- наличие задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за коммунальные услуги за два расчетных периода;

- некорректная работа аварийно-диспетчерской службы.

1^ ст.19 Жилищного кодекса РФ http://docs.cntd.ru/document/901919946/

2^ ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ http://docs.cntd.ru/document/901919946/