Особенности недвижимости как товара

Недвижимое имущество как товар составляют:

− объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и т. д.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные количественные и качественные характеристики;

− право собственности на недвижимость, включающее права владения, пользования и распоряжения.

Право владения – предоставляемая законом возможность фактического обладания вещью и удержания ее в собственном владении.

Право пользования – это опирающаяся на дозволение закона возможность извлечения из вещи ее полезных свойств и доходов. Как и в случаях с владением, различают законное и незаконное пользование в зависимости от того, основано оно на правовом титуле или нет.

Право распоряжения – опирающаяся на дозволение закона возможность в ходе осуществления своего права собственности отчуждать принадлежащее лицу имущество, производить в нем различные изменения, обременять его залогом, сдавать внаем и т. д.; − услуга – возможность использования недвижимости для соответствующих целей (для жизни, осуществления бизнеса и т. д.).

К особенностям недвижимости как товара относятся:

− неоднородность;

− прочная привязка к земле (стационарность, неподвижность);

− долговечность; − высокая цена по сравнению с другими объектами;

− высокие издержки переезда.

Сущность недвижимости как товара можно рассмотреть в трех аспектах:

− физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики);

− юридические характеристики объекта недвижимости (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

− экономические характеристики объекта недвижимости, дающие представление о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т. д.).

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на рынке, относится в первую очередь его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу отличительных признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т. д.), конструктивным элементам и отделке.

Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю над темпами физического износа. Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет от 3 до 3,5 лет.

Недвижимости как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) – объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя.

Недвижимость – дорогой товар, и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и т. д. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т. е. ее нельзя быстро реализовать.

Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке.

Особенность недвижимости как товара заключается в том, что количество предложений на рынке ограничено, и его нельзя увеличить в краткосрочном периоде, а, например, количество земельных участков вообще ограничено самой природой. Поэтому в большей степени цена недвижимости определяется спросом. Способность спроса реагировать на изменение цен называется эластичностью спроса.

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и на финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

Сложились устойчивые общие правила рынка недвижимости: если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном периоде предложение недвижимости относительно неэластично. Отсюда следует, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период. Даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро.

Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то предложение останется невостребованным или низким на протяжении продолжительного периода. В этой ситуации собственнику трудно рассчитывать на продажу недвижимости по желаемой цене, а у покупателя появляется возможность поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже снижаются.

Противоположное давление на цены происходит в ситуации, когда недостаточно предложение или высок спрос. Опыт экономически развитых стран в сфере рынка недвижимости говорит о том, что изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески необоснованных предположений, страх потерять деньги или упустить возможность приобрести недвижимость по сегодняшней цене и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое время.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, то будут вводиться новые объекты недвижимости, и так до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже стоимости производства, новое строительство замедлится или остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

Помимо понятий «стоимость» и «цена» в рыночных условиях существенное значение приобретает такая характеристика недвижимости, как ликвидность, т. е. возможность быстро и без потерь превратить объект недвижимости в денежные средства.

Немаловажную роль в рыночных условиях играет и конкурентоспособность недвижимости.

Конкурентоспособность недвижимости – это совокупность характеристик объекта (здания, сооружения, территории), отличающих его от объектов-аналогов по степени удовлетворения индивидуального потребителя и по уровню затрат на покупку и последующую эксплуатацию объекта, а также его способность быть выделенным покупателем из других групп аналогичных объектов (например, жилых домов), предлагаемых компаниями-продавцами, благодаря более высоким потребительским свойствам и технико-экономическим параметрам. Именно на рынке проектов или готовых объектов строительная продукция, конкурируя между собой, сравнивается и проверяется потребителем на соответствие его потребностям.