Оценка незавершенного строительства

Незавершенное строительное производство – это категория подрядчика, она представляет собой себестоимость объёма строительных и монтажных работ, выполненного подрядной строительной организацией на незаконченных и несданных заказчику объектах. НСП учитывается на балансе подрядной строительной организации во втором разделе актива (оборотные средства в производстве). Его размеры целиком определяются принятой в договоре подряда формой взаиморасчетов между заказчиком и подрядчиком. Чем выше технологическая (стоимостная) готовность расчётной единицы («под ключ», за объект, этап, комплекс, объем работ), тем больше размеры НСП у подрядчика, увеличиваются его оборотные средства в производстве, возникает необходимость привлечения займов и кредитов.

НСП исчисляется, как правило, на конец отчётного периода (или на начало планового). Его размеры возрастают при выполнении подрядчиком объёмов СМР на объектах и уменьшаются при сдаче им выполненных работ заказчику по актам приёмки-сдачи СМР и определяются по следующей балансовой формуле:

НСП_к = НСП_н + С_смр - С_сд,

где НСП_к и НСП_н – незавершенное строительное производство, соответственно, на конец и начало отчётного (анализируемого) периода, тенге;

С_смр – фактическая себестоимость СМР, выполненных в отчётном периоде, тенге.;

С_сд – сметная себестоимость выполненных СМР, сданных заказчику в отчётном периоде (в соответствии с условиями договора) по актам приёмки-сдачи работ, тенге.

Незавершенное строительство – это категория заказчика, оно представляет собой стоимость незаконченных строительством и несданных в эксплуатацию зданий и сооружений, стоимость смонтированного и находящегося в монтаже оборудования, стоимость монтажа оборудования и другие затраты, оплаченные заказчиком по не введённым в действие объектам строительства. НС отражается на балансе заказчика в первом разделе актива. Его размеры постоянно растут по мере оплаты заказчиком выполненных подрядчиками СМР и других затрат и уменьшаются при вводе готовых объектов и производственных мощностей в эксплуатацию, то есть при приёмке их на баланс в качестве основных средств. Размеры незавершенного строительства исчисляются на какую-либо дату (конец отчётного периода или начало планового) по формуле:

НС_к = НС_н + О_дц - Ф_в,

где НС_к и НС_н – незавершенное строительство, соответственно, на конец и начало отчётного периода, тенге;

О_дц – договорная цена объёма выполненных и оплаченных заказчиком СМР в отчётном периоде, тенге;

Ф_в – стоимость введённых в эксплуатацию готовых объектов и производственных мощностей, тенге.

При планировании и контроле выполнения работ на отдельных строящихся объектах используются такие категории незавершенной строительной продукции, как задел и фронт работ. Задел – это пронормированное (определённое на основе действующих в организации норм или по графику, приложенному к договору подряда) НСП или НС. Он может определяться как заказчиком (задел по НС), так и подрядчиком (по НСП).

Задел по НСП представляет собой объём строительно-монтажных работ, который должен быть выполнен организацией-подрядчиком на незавершенных и не сданных заказчикам объектах на начало планового периода для обеспечения в этом периоде ритмичности строительного производства, рационального использования производственной мощности строительной организации и своевременного (в соответствии с условиями договора подряда) ввода объектов в эксплуатацию. Задел по НС оценивается заказчиком строящегося объекта для обеспечения своевременного и бесперебойного финансирования строительства, т.е. оплаты выполненных подрядчиком работ.

Задел – это стоимостная категория, определяется по графикам выполнения СМР и освоения капитальных вложений. Он характеризуется двумя показателями:

1. суммой СМР (их сметной себестоимостью) (задел по НСП – З_нсп) или капитальных вложений (задел по НС – З_нс), которые должны быть выполнены в соответствии с графиками на дату определения задела;

2. коэффициентом задела (К_з), который рассчитывается как отношение задела на определённую дату (З_нсп) к договорной цене (сметной стоимости) СМР (ДЦ_смр):

К_з = З_нсп / ДЦ_смр.

При контроле соблюдения задела по каждому строящемуся объекту определяют сумму или фактический уровень незавершенного строительного производства и оценивают их отклонения от суммы или коэффициента задела на установленную дату.

Уровень незавершенного строительного производства (У_нсп) исчисляют как отношение себестоимости фактически выполненных и не оплаченных заказчиком на дату определения задела СМР (суммы НСП), к договорной цене СМР:

У_нсп = НСП / ДЦ_смр.

Показатели задела и уровни НСП рассчитывают, как правило, на начало каждого квартала по отдельным строящимся объектам и в целом по программе работ строительной организации.

Условиями соблюдения задела, успешного хода строительно-монтажных работ на отдельном строящемся объекте и его своевременного ввода в эксплуатацию является соблюдение следующих соотношений:

НСП  З_нсп или У_нсп  К_з.