Организация ремонтных работ в жилых домах

Государственное автономное учреждение Калининградской области

профессиональная образовательная организация

«Колледж сервиса и туризма»

(ГАУ КО ПОО КСТ)

Е.В. Мананникова

Обслуживание МКД

раздел 3 Организация ремонтных работ в жилых домах

Учебное пособие

2025

УДК

Организация ремонтных работ в жилых домах – Калининград: Редакционно-издательский отдел ГАУ КО ПОО КСТ, 2025 - 117с.

Учебное пособие «Организация ремонтных работ в жилых домах» предназначено для студентов, обучающихся по специальности 43.02.08 Сервис домашнего и коммунального хозяйства.

Учебное пособие раскрывает основные положения текущего и капитального ремонта жилых зданий, в нем даются порядок проведения аварийно-восстановительных работ, текущего и капитального ремонтов, причины неудовлетворительного состояния конструкций зданий и методы их восстановления, порядок учета и контроля работ, состав и требования к проектно-сметной документации на ремонтные работы.

Учебное пособие составлено на основе большого массива информации из учебников, справочной и научно-популярной литературы, структурированной в схемах и таблицах, сопровождается иллюстрациями для более полного представления о предмете изучения.

Учебное пособие содержит ссылки на актуальную нормативно-правовую документацию.

Учебное пособие может быть полезно для студентов, обучающихся по специальностям и профессиям укрупненной группы 08.00.00.

Государственное автономное учреждение Калининградской области профессиональная образовательная организация «Колледж сервиса и туризма», 2025

Мананникова Е.В., 2025

Содержание

Тема 3.1 Понятие о ремонте жилых многоквартирных зданий 5

Тема 3.2 Виды и состав ремонтных работ 9

Тема 3.3 Организация аварийно-ремонтных и восстановительных работ 17

3.3.1 Причины и последствия аварий МКД 17

3.3.2 Состав работ по проведению аварийно-восстановительных и ремонтных работ общего имущества многоквартирного жилого дома и их финансирование 18

3.3.3 Организация работы аварийно-ремонтных служб 19

3.3.4 Порядок действий в аварийных ситуациях с целью локализации и предотвращения ущерба имуществу физических и юридических лиц 22

Тема 3.4 Организация текущего ремонта МКД 23

3.4.1 Защита зданий от преждевременного износа 23

3.4.2 Порядок организации и проведения текущего ремонта 24

3.4.3 Регламент на работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме 25

Тема 3.5 Организация капитального ремонта общего имущества МКД 28

3.5.1 Виды капитального ремонта 28

3.5.2 Региональная система капитального ремонта общего имущества МКД 30

3.5.3 Фонд капитального ремонта и способы его формирования 31

3.5.4 Организация выполнения капитального ремонта общего имущества 34

3.5.5 Общая последовательность этапов проведения работ по капитальному ремонту МКД 36

3.5.6 Порядок приемки зданий после капитального ремонта 39

Тема 3.6 Технология выполнения ремонтно-строительных работ 40

3.6.1 Усиление оснований и фундаментов эксплуатируемых зданий 42

3.6.1.1 Факторы, снижающие несущую способность оснований и методы их усиления 42

3.6.1.2 Причины неудовлетворительного состояния фундаментов эксплуатируемых зданий 43

3.6.1.3 Основные методы ремонта и усиления фундаментов 44

3.6.2 Восстановление и улучшение эксплуатационных свойств стен зданий 49

3.6.3 Восстановление и усиление перекрытий при реконструкции зданий 56

3.6.4 Усиление колонн 61

3.6.5 Ремонт, усиление и замена лестниц и балконов 66

3.6.6 Ремонт крыши 71

3.6.7 Ремонт внутренней отделки помещений МКД 74

3.6.7.1 Стены и потолки 74

3.6.7.2 Ремонт полов 76

3.6.8 Ремонт окон и дверей 77

Тема 3.7 Техника безопасности при производстве обследований и ремонтно-строительных работ 78

3.7.1 Требования техники безопасности при обследовательских работах 78

3.7.2 Требования техники безопасности при проведении монтажно-демонтажных работ 82

Тема 3.8 Порядок учета и контроля выполнения ремонтно-строительных работ 86

3.8.1 Учет выполненных работ 86

3.8.2 Контроль выполненных работ 86

Тема 3.9 Состав и требования к проектно-сметной документации на выполнение ремонтных работ 90

Тема 3.10 Основы ценообразования в строительстве 91

3.10.1 Особенности ценообразования в строительстве 91

3.10.2 Общая структура государственной нормативной базы ценообразования и сметного нормирования 93

3.10.3 Виды сметных норм 97

3.10.4 Общая структура сметной стоимости строительной продукции 100

3.10.5 Расчет сметной стоимости 103

3.10.6 Расчет сметной стоимости строительной продукции 104

3.10.6.1 Методы определения стоимости ремонтно-строительных работ 104

3.10.6.2 Виды смет, их состав и назначение 105

3.10.6.3 Составление смет по единичным расценкам 107

3.10.6.4 Определение сметной стоимости по укрупненным показателям базисной стоимости 107

3.10.6.5 Установление договорной цены на строительную продукцию 108

3.10.6.6 Согласование, экспертиза и утверждение сметной документации 109

Приложения 110

Тема 3.1 Понятие о ремонте жилых многоквартирных зданий

Техническое обслуживание жилых зданий – это комплекс работ по поддержанию исправного и работоспособного состояния всех его элементов, включая инженерное оборудование, через проведение текущего планово-профилактического, внепланового (аварийного) и капитального ремонтов.

В соответствии с п.11з р.II Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (http://docs.cntd.ru/document/901991977) содержание МКД включает текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Текущий ремонт здания – это комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

В рамках текущего ремонта может проводиться косметический ремонт - работы по восстановлению архитектурно-эстетического внешнего вида общего имущества.

Объем элементов конструкций и инженерного оборудования, ремонтируемых и/или заменяемых в процессе текущего ремонта, не должен превышать 15% их общего объема в МКД.

Периодичность проведения текущего ремонта определяется в соответствии с п.2.3.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (http://docs.cntd.ru/document/901877221) в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий, и может быть изменена по решению собрания собственников помещений МКД.

Текущий ремонт проводится по инициативе управляющей организации, которая определяет, в каком объеме и какие работы необходимы.

Аварийный ремонт – это непредвиденный ремонт, направленный на устранение поломки элементов здания или отказа оборудования. Аварийный ремонт должен проводиться оперативно:

- от нескольких часов до суток, если авария приводит к тяжелым последствиям и значительно ухудшает условия проживания, например: сильная протечка кровли, поломка двери или окна зимой, выпадение ограждения лестницы, прорыв трубы, засор канализации, короткое замыкание, поломка лифта и др.

- в течение нескольких дней, например: небольшие протечки трубы в подвальном помещении, отслоение участка отделочного слоя, нарушение режима освещения в подъезде и т.п.

Текущий и аварийный ремонт входит в перечень услуг и работ по договору управления МКД и, соответственно, в счет платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Капитальный ремонт МКД – это совокупность строительных и организационно-технических мероприятий по устранению износа отдельных конструкций или всего здания и приведению их в первоначальное (проектное) состояние.

Капитальный ремонт не входит в перечень услуг и работ по договору управления МКД и финансируется за счет собственников помещений МКД путем аккумулирования средств на счете регионального оператора или специальном счете МКД.

Все ремонтные работы, кроме устранения аварий, угрожающих жизни и здоровью людей, а также удовлетворения основных жизненных потребностей, производится по заранее составленному плану.

Комплекс работ, входящие в текущий и капитальный ремонт зданий, называют системой планово-предупредительных ремонтов (ППР).

Основные задачи системы ППР

- предупреждение преждевременного износа всех конструктивных элементов здания;

- обеспечение и поддержание надежности работы конструктивных элементов здания;

- снижение затрат и повышение качества проведения ремонтных работ.

Структура ППР представлена на рис.3.1.

Рис.3.1 Структура ППР

Планово-предупредительный капитальный ремонт предусматривает восстановление работоспособности всех конструкций и инженерного оборудования, если срок службы или их техническое состояние требуют ремонта.

Условием для выполнения планового капитального ремонта являются сроки службы его конструктивных элементов. При каждом очередном плановом ремонте состав ремонтируемых конструкций и инженерного оборудования меняется, так как сроки службы у них разные.

Система ППР предусматривает выполнение различных технических мероприятий (см.рис.3.2).

Рис.3.2 Мероприятия при проведении ППР

Для жилых зданий планово-предупредительный ремонт осуществляется в соответствии с нормативно-правовыми документами:

1.ВСН 58-88(р)/Госкомархитектуры Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (http://docs.cntd.ru/document/871001224).

Положение устанавливает состав и порядок функционирования системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. В качестве приложений даны:

- минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов;

- минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов;

- перечень основных работ по техническому обслуживанию зданий и объектов;

- периодичность проведения осмотров элементов и помещений зданий и объектов;

- сроки устранения неисправностей элементов зданий и объектов;

- перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов

- перечень работ, производимых при капитальном ремонте зданий и объектов.

2.Постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (http://docs.cntd.ru/document/901877221).

3.Постановление Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 года Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (http://docs.cntd.ru/document/901991977).

Перечень услуг и работ в договоре управления составляется на основе Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения (http://docs.cntd.ru/document/499012340) и может быть расширен в зависимости от объемно-планировочного и конструктивного решения, наличия и состава внутридомовых инженерных систем, состояния здания и по решению собственников помещений данного МКД в соответствии с п.7 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (http://docs.cntd.ru/document/499020841).

Изменение Перечня работ и услуг и периодичности их проведения осуществляется путем согласования между управляющей организацией и собственниками помещений МКД в лице уполномоченного представителя.

Перечень услуг и работ в соответствии с п.8 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (http://docs.cntd.ru/document/499020841) должен содержать сведения (по каждому элементу общего имущества МКД: конструктивные элементы здания, инженерные системы и оборудование) представленные на рис.3.3.

Рис.3.3 Содержание перечня работ и услуг в договоре управления МКД

От состава и периодичности работ по текущему ремонту зависит стоимость этих работ и конечная ежемесячная плата за содержание МКД для собственника.

Тема 3.2 Виды и состав ремонтных работ

Ремонтные работы разделяются на сезонные, плановые, необходимые и дополнительные (см.рис.3.4), причем последние выходят за рамки минимального перечня и поэтому оплачиваются дополнительно.

Рис.3.4 Виды ремонтных работ

Сезонные ремонтные работы

Перечень сезонных ремонтных работ приведен в прил.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (http://docs.cntd.ru/document/901877221) (см.рис.3.5).

Рис.3.5 Перечень сезонных ремонтных работ

В соответствии с прил.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (http://docs.cntd.ru/document/901877221) продолжительность подготовки к эксплуатации на 1000 м² составляет:

- в весенне-летний период (с учетом наладочных работ) 5 дней;

- в зимний период 8 дней.

Планово-предупредительные ремонтные работы, включающие минимальный перечень работ текущего и капитального ремонта

Рекомендуемый перечень работ, относящихся к планово-предупредительному текущему ремонту, приведен в приложении № 7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (http://docs.cntd.ru/document/901877221) (см.рис.3.6).

Рис.3.6 Рекомендуемый перечень работ, входящих в текущий ремонт

Продолжительность плановых ремонтных работ в соответствии с прил.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (http://docs.cntd.ru/document/901877221) на 1000 м² составляет 22 дня.

Перечень работ, проводимых при планово-предупредительном капитальном ремонте, определяют в соответствии с прил.Б СП 368.1325800.2017 Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта (http://docs.cntd.ru/document/550965733), который может быть изменен зависимости от:

- архитектурно-планировочных и конструктивных характеристик дома;

- уровня его инженерного обустройства;

- физического износа конструктивных элементов и инженерных систем,

на основании технического заключения о состоянии строительных конструкций и инженерных систем, мероприятий по обеспечению доступа для инвалидов и проектно-сметной документации для каждого многоквартирного дома, выполняемых в соответствии с требованиями действующих норм и правил в строительстве. (см.рис.3.7-3.21).

Рис.3.7 Перечень работ при капитальном ремонте внутренней отделки помещений, наружных стен, фасадов

Рис.3.8 Перечень работ при капитальном ремонте фундаментов, подвалов, техподполий

Рис.3.9 Перечень работ при капитальном ремонте кровли и чердака

Рис.3.10 Перечень работ при капитальном ремонте лестниц

Рис.3.11 Перечень работ при капитальном ремонте дверных заполнений, входных площадок

Рис.3.12 Перечень работ при капитальном ремонте внутридомовой системы центрального отопления

Рис.3.13 Перечень работ при капитальном ремонте внутридомовой системы вентиляции

Рис.3.14 Перечень работ при капитальном ремонте внутридомовой системы холодного и горячего водоснабжения

Рис.3.15 Перечень работ при капитальном ремонте внутридомовой системы водоотвода и канализации

Рис.3.16 Перечень работ при капитальном ремонте электрооборудования

Рис.3.17 Перечень работ при капитальном ремонте мусоропровода

Рис.3.18 Перечень работ при капитальном ремонте системы дымоудаления, противопожарной автоматики

Рис.3.19 Перечень работ при капитальном ремонте внутридомовой системы газоснабжения

Рис.3.20 Перечень работ при капитальном ремонте лифтов и оборудования диспетчеризации

Рис.3.21 Перечень работ при капитальном ремонте для обеспечения доступности для маломобильных групп населения

Дополнительные работы, производимые, как правило, в ходе капитального ремонта, которые не входят в рекомендуемые перечни, различаются по цели (см.рис.3.22).

Рис.3.22 Ремонтные работы, не входящие в установленные перечни работ

Основанием для проведения перечисленных работ является решение собственников помещений МКД. Финансирование – за счет собственников.

Реконструкция - это изменение параметров МКД: высоты, площади, объёма путем замены несущих конструкций, надстройки, пристройки и перестройки или расширение объема помещения: объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и др.

В ходе реконструкции в МКД проводят капитальный ремонт.

Аварийные ремонтные работы

Необходимые ремонтные работы проводятся по устранению неполадок, которые появились неожиданно и требуют скорейшего устранения.

Тема 3.3 Организация аварийно-ремонтных и восстановительных работ 3.3.1 Причины и последствия аварий МКД

Обычно такие неполадки возникают в результате:

- аварии на внутренних системах инженерного обеспечения зданий (выход из строя приборов и оборудования, повреждение коммуникаций и т.п.);

- нарушения правил эксплуатации или специальной порчи имущества;

- климатических факторов (затопление, замыкание в электросети, повреждение окон и дверей, фасадов, крыши градом, ветром и т.п.).

Некоторые последствия в результате аварий представлены в табл.3.1.

Таблица 3.1 Последствия в результате аварий

выход из строя приборов и оборудования, повреждение коммуникаций и т.п. вследствие нарушения правил эксплуатации
специальная порча имущества
затопление, замыкание в электросети, повреждение окон и дверей, фасадов, крыши градом, ветром и т.п.

3.3.2 Состав работ по проведению аварийно-восстановительных и ремонтных работ общего имущества многоквартирного жилого дома и их финансирование

Перечень аварийно-восстановительных и ремонтных работ общего имущества многоквартирного жилого дома включает:

1.Восстановление строительных конструкций

2.Восстановление, ремонт или замена внутридомовых инженерных систем и оборудования

3.Восстановление, ремонт или замена лифтового оборудования

4.Восстановление, ремонт, замена общедомовых приборов учета потребления, устройств автоматизации и дистанционного учета и управления.

Наиболее распространенными являются аварии инженерных коммуникаций в МКД. В зону ответственности управляющей организации входят стояки водоснабжения и канализации, которые расположены в жилом помещении, поэтому они должны не только предотвращать возникновение аварийных ситуаций, но и оперативно устранять их и возмещать ущерб собственникам помещений МКД. Кроме того, если в результате экспертной оценки выяснится, что причиной аварии было нарушение технологического режима подачи ресурса, повреждение коммуникаций вследствие неправильного ремонта или отсутствие должного содержания общего имущества, ущерб возмещает организация, которая допустила нарушения. Как правило, это ресурсоснабжающие или управляющая организации.

Если ущерб возник в результате климатических факторов, устранение последствий и восстановление общего имущества МКД осуществляет, в зависимости от степени повреждений, управляющая организация, муниципальные органы власти, службы ЧС разного уровня, вплоть до оказания помощи федеральными органами власти.

На региональном уровне может иметься положение о финансировании виде долевого участия собственникам помещений, которые предоставляются на безвозмездной и безвозвратной основе на проведение аварийно-восстановительных общего имущества МКД.

При восстановлении личного имущества убытки несут собственники, поэтому имущество на такой случай желательно страховать.

3.3.3 Организация работы аварийно-ремонтных служб

Организация работы аварийно-диспетчерской службы регламентируется разделом IV Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416 (http://docs.cntd.ru/document/499020841).

Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны организовать деятельность аварийно-диспетчерской службы (АДС) в многоквартирном доме, в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, оказывающей такие услуги. В этом случае они представляют в АДС комплект технической документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов внутридомовых инженерных систем, планы подземных коммуникаций и другую документацию, необходимую для осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания.

АДС осуществляет повседневный круглосуточный контроль работы внутридомовых инженерных систем многоквартирных домов, регистрацию и выполнение заявок собственников и пользователей помещений в МКД, а также принимает оперативные меры по обеспечению безопасности граждан в случае возникновения аварийных ситуаций или угрозы их возникновения.

Обязанности АДС при поступлении заявок и жалоб представлены на рис.3.23.

Рис.3.23 Обязанности аварийно-диспетчерской службы.

Для осуществления непрерывного контроля и управления технологическими процессами жилых домов используют автоматизированную систему оперативного диспетчерского управления (см.рис.3.24).

Рис.3.24 Автоматизированная система оперативного диспетчерского управления

Работа автоматизированной системы оперативного диспетчерского управления заключается в следующем: с приборов учета и датчиков технологических параметров информация передается на сервер базы данных и далее на автоматизированные рабочие места пользователей.

Передача данных осуществляется с использованием проводных и беспроводных технологий. Доступ пользователей к данным диспетчерского контроля организуется по локальной сети либо через Интернет.

Сведения, полученные в результате непрерывного контроля работы инженерного оборудования, отражаются АДС в соответствующих журналах, которые ведутся, в т.ч. в форме электронных документов.

Контроль и документирование работ

В соответствии с п.17 р.IV Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416 (http://docs.cntd.ru/document/499020841), регистрация заявок и жалоб пользователей помещений МКД и результаты контроля записываются в журнале учета заявок собственников и пользователей помещений в МКД и/или в ГИС ЖКХ.

Контроль исполнения заявок и жалоб осуществляется сотрудниками АДС посредством оперативных и периодических опросов собственников и пользователей помещений в МКД на предмет качества исполнения поступивших заявок.

Журнал учета заявок должен быть прошнурован, пронумерован и скреплен печатью аварийно-диспетчерской службы.

Журнал учета заявок хранится в помещении АДС, с ним может ознакомиться собственник или наниматель помещений МКД, обслуживаемого данной АДС.

3.3.4 Порядок действий в аварийных ситуациях с целью локализации и предотвращения ущерба имуществу физических и юридических лиц

В обязанность АДС введены временные критерии по устранению повреждений и аварий с момента регистрации заявки:

- перекрыть стояк в течение 30 мин;

- ликвидировать засор в канализации в течение 2-ух часов;

- ликвидировать засор в мусоропроводе в течение 2-ух часов, но не ранее 8 и не позднее 23;

- устранить повреждения инженерных коммуникаций в срок не более 3-ех суток с даты аварийного повреждения.

Собственник или пользователь помещения в МКД должен быть в течение получаса с момента регистрации заявки проинформирован о планируемых сроках исполнения заявки.

В случае необходимости, АДС должна информировать орган местного самоуправления муниципального образования о характере аварийного повреждения и планируемых сроках его устранения.

Порядок и сроки устранения аварий и повреждений представлены на рис.3.24 и 3.25.

Рис.3.24 Порядок устранения аварий или повреждений

Рис.3.25 Виды и сроки проведения аварийных ремонтных работ

Тема 3.4 Организация текущего ремонта МКД 3.4.1 Защита зданий от преждевременного износа

Для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов используются разные способы в зависимости от степени износа (см.рис.3.26).

Рис.3.26 Способы устранения износа МКД

Для защиты зданий от преждевременного износа и снижения издержек на ремонт материалы конструкций, наиболее подверженные разрушению от воздействия агрессивных факторов окружающей среды, регулярно проверяют и проводят их обработку (см.табл.3.2).

Таблица 3.2 Основные агрессивные факторы разрушения строительных конструкций и меры защиты

Основные агрессивные факторы	Меры защиты
Появление плесени и гнили за счет избыточного увлажнения из-за воздействия грунтовых вод, атмосферных осадков	Гидроизоляция Пароизоляция Теплоизоляция Обработка древесины антисептиками Нанесение лакокрасочных покрытий Устройство навесных вентилируемых фасадов Устройство водоотводов с крыши Вентиляция
Отрицательные температуры, способствующие переходу воды, находящейся в порах наружных конструкций, в лед с увеличением объема	Теплоизоляция Отделка поверхности наружных стен плотными материалами Устройство навесных фасадов Устройство водоотводов с крыши
Насекомые, живущие в древесине и питающиеся ею	Обработка древесины инсектицидами
Огонь	Обработка древесины антипиренами Огнезащитные покрытия металлических конструкций
Коррозионные процессы от влаги и воды и растворенных в ней химических веществах:
в металлах	Легирование стали Лакокрасочные покрытия Гальванические покрытия Электрохимическая защита Сохранение защитного слоя бетона
в бетоне	Гидроизоляция Силикатизация Использование пластифицирующих добавок, повышающих плотность бетона Использование специальных видов цемента Интенсивное уплотнение бетонной смеси при изготовлении конструкций

3.4.2 Порядок организации и проведения текущего ремонта

Порядок организации и проведения ремонтных работ представлен на рис.3.27.

Рис.3.27 Порядок организации и проведения ремонтных работ

3.4.3 Регламент на работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

Регламент на работы по текущему ремонту общего имущества в МКД – это документ, в котором перечисляются и описываются по порядку этапы, которые должны предпринимать собственники помещений МКД, управляющая и ремонтно-строительная организации для выполнения текущего ремонта с указанием требуемых сроков выполнения каждого из этапов.

Основные разделы Регламента

Раздел 1 Общие положения

Данный раздел включает ссылки на нормативно-правовые акты, регламентирующие организацию и проведение текущего ремонта МКД, основания для его проведения, цели и область применения Регламента, основные понятия и термины.

Основаниями для проведения текущего ремонта являются требования нормативных документов, результаты осмотров и обследований, желание собственников помещений МКД (см.рис.3.28).

Рис.3.28 Основания для проведения текущего ремонта МКД

Раздел 2 Организация, структура и состав работ текущего ремонта общего имущества в МКД

Данный раздел включает виды и назначение текущего ремонта, планирование затрат, периодичность и продолжительность, перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме по видам конструктивных элементов.

Организация и проведение текущего ремонта МКД регламентированы требованиями раздела II Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (http://docs.cntd.ru/document/901877221).

Перечень, периодичность и продолжительность сезонных и плановых ремонтных работ устанавливается договором управления МКД на основании решения общего собрания собственников МКД.

Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий. Продолжительность текущего ремонта следует определять по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования

Необходимые ремонтные работы по устранению неполадок (в т.ч. ремонта) в результате аварий, природно-климатических факторов, нарушения правил эксплуатации, которые требуют устранения в срочном порядке, организуется аварийно-диспетчерско службой и проводится в сроки, указанные в п.13 постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года N 416 О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (http://docs.cntd.ru/document/499020841).

Ремонтные работы, не установленных перечнем в договоре, проводятся по решению общего собрания собственников МКД. Уполномоченное собственниками лицо обращается с просьбой в управляющую компанию организовать такие работы.

Решение собственников о проведении текущего ремонта должно быть оформлено протоколом общего собрания, на котором представители управляющей компании доводят до сведения собственников опись ремонтных работ с указанием объема и стоимости. Опись ремонтных работ включается в годовой план текущего ремонта, который согласовывается с собственниками.

Продолжительность таких работ устанавливается нормами на ремонтно-строительные работы.

Заказчиком технического ремонта являются собственники помещений МКД, техническим заказчиком – управляющая организация, подрядчиком – ремонтно-строительная организация.

Функции управляющей организации как технического заказчика представлены на рис.3.29.

Рис.3.29 Организационные функции технического заказчика

Условия проведения текущего ремонта:

1.Текущий ремонт не должен затрагивать несущие конструкции.

2.Текущий ремонт не должен приводить к изменению основных технико-экономических показателей ремонтируемого имущества.

3.На текущий ремонт должна быть составлена проектно-сметная документация.

4.При выполнении работ, требующих наличия разрешения на проведение таких работ, у организации-подрядчика должно быть свидетельство о членстве в СРО в соответствующей области (допуски с 1.07.2017 отменены).

5.Материалы и оборудование, подлежащие обязательной сертификации, должны иметь все необходимые сертификаты (сертификаты качества, сертификаты пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологические заключения).

6.Текущий ремонт проводится в рабочие дни и в рабочее время.

7.Сроки проведения ремонтных работ должны обсуждаться на общем собрании собственников.

Приемка ремонтно-строительных работ

В соответствии с п.2.3.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (http://docs.cntd.ru/document/901877221) проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе представителей собственников МКД, управляющей организации, а также подрядной ремонтно-строительной организаций, если она была привлечена.

Форма акта приемки оказанных услуг и/или выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД утверждена Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (http://docs.cntd.ru/document/420314852).

Акт о выполнении ремонтных работ составляется после их окончания и входит в состав технической документации и необходим для подтверждения расходов. Кроме акта, в состав технической документации на МКД входят сметы и описи на проведение текущего ремонта.

Раздел 3 Формирование расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД

Данный раздел включает основания и порядок формирования затрат, их структуру, факторы, влияющие на уровень расходов по текущему ремонту.

Регламент может быть разработан на уровне региона или управляющей организации. В качестве примера регламента можно использовать Регламент на работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный распоряжением Правительства Москвы от 2 декабря 2013 года N 05-14-381/3 (http://docs.cntd.ru/document/537947395).

Тема 3.5 Организация капитального ремонта общего имущества МКД 3.5.1 Виды капитального ремонта

В соответствии с п.5.1 ВСН 58-88(р)/Госкомархитектуры Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (http://docs.cntd.ru/document/871001224) капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

Перед капитальным ремонтом в обязательном порядке проводят обследование МКД, разрабатывают проектно-сметную документацию, проводят ее экспертизу, а входе капитального ремонта ведут авторский и технический надзор за выполнением требований проекта и нормативно-правовой документации, регламентирующей требования к выполнению работ и соблюдению техники безопасности.

Капитальный ремонт подразделяют на два вида (см.рис.3.30).

Рис.3.30 Виды капитального ремонта

Капитальный ремонт должен быть энергоэффективным, потому что позволяет затраты на него за счет экономии энергетических ресурсов и дает преимущества собственникам и пользователям помещений в таких домах (см.рис.3.31).

Рис.3.31 Преимущества пользователей помещений МКД после энергоэффективного капитального ремонта

3.5.2 Региональная система капитального ремонта общего имущества МКД

С 2014 года капитальный ремонт, который после слома советской системы ЖКХ, никем не выполнялся, а здания за эти годы сильно обветшали, был перенесен в зону ответственности субъектов РФ и собственников помещений МКД.

Было введено понятие региональной системы капитального ремонта, состоящей из трех элементов (см.рис.3.32).

Рис.3.32 Основные элементы региональной системы капитального ремонта общего имущества МКД

В соответствии со ст.167 Жилищного кодекса РФ в компетенции органов государственной власти субъекта РФ находятся вопросы организации и функционирования региональных систем капремонта (см.рис.3.33).

Рис.3.33 Обязанности органов государственной власти субъекта РФ по организации и функционирования региональных систем капремонта

Цели и требования к составу региональной программы капитального ремонта общего имущества в МКД указаны в ст.168 Жилищного Кодекса РФ.

С региональными программами капремонта в разрезе субъектов Российской Федерации можно ознакомиться на сайте https://фрт.рф или на официальных порталах региональных фондов капремонта.

Региональные программы капитального ремонта ежегодно подлежат актуализации.

В целях совершенствования организации и мониторинга реализации региональных программ капитального ремонта общего имущества в МКД приказом Минстроя РФ от 1 декабря 2016 года N 871/пр Об утверждении форм мониторинга и отчетности реализации субъектами Российской Федерации региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и признании утратившими силу отдельных Приказов Минстроя России http://docs.cntd.ru/document/456063961 введены формы мониторинга и отчетности.

3.5.3 Фонд капитального ремонта и способы его формирования

В соответствии с ч.1 ст.170 Жилищного Кодекса РФ формирование фонда капитального ремонта МКД осуществляется за счет нескольких источников (см.рис.3.34).

Рис.3.34 Источники формирования фонда капитального ремонта в регионах

В соответствии с ч.3 ст.170 ЖК РФ собственники помещений МКД вправе выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта (см.рис.3.35).

Рис.3.35 Способы формирования фонда капитального ремонта МКД, права и ответственность

Контроль за формированием и использованием фонда капремонта осуществляет орган государственного жилищного надзора. Согласно ст.172 Жилищного кодекса РФ (см.рис.3.36).

Рис.3.36 Взаимодействие владельцев спецсчетов и регионального оператора с органом государственного жилищного надзора

Государственную финансовую поддержку капремонта МКД осуществляет госкорпорация «Фонд содействия развитию ЖКХ», который в январе 2022 г. присоединён к публично-правовой компании «Фонд развития территорий».

Правила предоставления финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на проведение капитального ремонта многоквартирных домов утверждены постановлением Правительства РФ от 17 января 2017 года N 18 (http://docs.cntd.ru/document/420389755).

Размер финансовой поддержки для одного МКД не может превышать 50% общей стоимости услуг и/или работ по капитальному ремонту этого МКД, но не более 5 миллионов рублей.

Финансовая поддержка выдаётся она на одну из двух целей:

• возмещение части расходов на уплату процентов за займ или кредит, взятый в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту ОИ в МКД. Исключение – неустойка за нарушение условий договора займа или кредитного договора;

• возмещение части расходов на оплату услуг и работ по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, выполненных в ходе работ по капитальному ремонту. Работы по энергосбережению должны соответствовать следующим требованиям: входить в перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, в результате их проведения расходы на оплату коммунальных ресурсов должны уменьшиться не менее чем на 10 % по каждому МКД.

Размер денежной поддержки определяет индивидуально для каждого МКД. При этом учитывает расход на оплату: тепла и ГВС (по показаниям ОДПУ), электричества (разницу между объёмом потребления по показаниям ОДПУ и суммой объёмов потребления по показаниям ИПУ и ОДПУ в доме). Деньги на возмещение части расходов на оплату процентов выдаются в размере прогнозных расходов за весь срок действия кредитного договора, но не более чем за 5 лет.

Необходимыми условиями для получения финансовой поддержки являются:

1. МКД не признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

2. С года ввода МКД в эксплуатацию прошло более 5 лет, но менее 60.

3. МКД оснащён ОДПУ потребления коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления КУ (тепло, электричество), и расчёт за КУ ведётся по таким ПУ непрерывно в течение года, предшествующего дате утверждения региональной программы.

4. Капитальный ремонт ОИ в МКД не финансируется за счёт средств регионального оператора, сформированных взносами собственников помещений другого МКД.

Заявка установленной формы с приложением необходимых документов на предоставление финансовой поддержки подается в Фонд высшим должностным лицом субъекта РФ, на территории которого находится МКД, запланированный к капремонту.

Выделенные средства поступают в бюджеты субъектов РФ, субъект РФ распределяет их между муниципальными образованиями, а те, в свою очередь, между МКД.

Фонд содействия развитию ЖКХ контролирует целевое использование средств посредством документарных и выездных проверок.

3.5.4 Организация выполнения капитального ремонта общего имущества

Согласно п.1.1. 166 ЖК РФ услуги и (или) работы, входящие в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части 1 настоящей статьи, определяются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

В соответствии с ч.1 ст.166 Жилищного Кодекса РФ перечень услуг и/или работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД за счет средств фонда капитального ремонта регионального оператора включает работы по ремонту основных элементов здания (см.рис.3.37).

Рис.3.37 Состав работ по капитальному ремонту МКД

Нормативным правовым актом субъекта РФ может быть расширен перечень работ и услуг по капитальному ремонту. В него могут быть включены услуги и (или) работы по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа) и другие виды услуг и (или) работ.

Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в МКД определяется уполномоченным органом в региональной программе капитального ремонта на основе установленных критериев (см.рис.3.38).

Рис.3.38 Критерии для определения очередности капитального ремонта МКД

С соответствии со ст.169 Жилищного Кодекса РФ проведение капитального ремонта общего имущества осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений МКД.

Решение о проведении капитального ремонта в соответствии с региональной программой принимает орган местного самоуправления с уведомлением собственников о принятом решении в случаях:

- если фонд капремонта формируется на счете регионального оператора и собственники не приняли решение;

- если фонд капремонта формируется на спецсчете, а капремонт не проведен в сроки, установленные региональной программой. В этом случае орган местного самоуправления обязывает владельца спецсчета перевести деньги в региональный фонд капремонта.

Если в МКД пострадало общее имущество в результате аварии или стихийного бедствия капитальный ремонт осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы в объеме, необходимом для ликвидации последствий.

Предложения собственникам по организации и финансированию капитального ремонта общего имущества МКД обязано представить лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом. Как правило, это управляющая организация.

В предложении должны содержаться сроки начала капитального ремонта, перечень и объем услуг и/или работ, их стоимость и источники финансирования, порядок проведения. Предложения рассматриваются и утверждаются на общем собрании собственников МКД.

Собственники помещений могут принять решение о большем перечне работ, чем установлено в региональной программе, а также осуществить мероприятия по повышению энергоэффективности своего дома. Проведение таких мероприятий оплачивают собственники, установив необходимый для этого размер взноса.

Заказчиком капитального ремонта являются собственники помещений МКД. Технический заказчик – управляющая организация или региональный оператор – организует проведение капитального ремонта, контролирует ход выполнения работ, принимает работы и отчитывается перед собственниками, привлекает подрядчика для выполнения работ – ремонтно-строительную организацию.

Если фонд капремонта формировался на спецсчете, финансирование капремонта банком осуществляется при наличии следующих документов:

- решение общего собрания собственников помещений;

- договор на выполнение ремонтных работ;

- акт выполнения таких работ (не требуется при выплате аванса в размере не более 30% от стоимости услуг по договору).

Обязанности регионального оператора в целях обеспечения оказания услуг и/или выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества МКД описаны в ст. 180 ЖК РФ и представлены на рис.3.39.

Рис.3.39 Обязанности регионального оператора по капремонту

3.5.5 Общая последовательность этапов проведения работ по капитальному ремонту МКД

Выполнение требований технических регламентов и законодательства об энергосбережении и энергетической эффективности

При проведении капремонта должны выполняться требования, установленные нормативно-правовыми актами:

- технический регламент о безопасности зданий и сооружений (http://docs.cntd.ru/document/902192610);

- технический регламент о требованиях пожарной безопасности (http://docs.cntd.ru/document/902111644);

- ТР ТС 011/2011 Технический регламент Таможенного союза «Безопасность лифтов» (http://docs.cntd.ru/document/902307835);

- ст.11 Федеральный закон Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (http://docs.cntd.ru/document/902186281).

Проведение капитального ремонта предполагает выполнение комплекса работ в соответствии с ГОСТ Р 56193-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200114296) (см.рис.3.40).

Рис.3.40 Порядок проведения капремонта МКД

Подготовка к проведению капремонта состоит из нескольких этапов (см.рис.3.41).

Рис.3.41 Этапы подготовки к проведению капремонта МКД

Отбор подрядчиков для выполнения капремонта, в соответствии с постановлением Правительства РФ № 615 от 01.07.2016 г. «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (http://docs.cntd.ru/document/420364609), проводится в два этапа и в электронной форме (см.рис.3.42).

Рис.3.42 Этапы проведения отбора организаций на право выполнения работ по капремонту МКД

Ведение исполнительной и технической документации в ходе капремонта ведется в соответствии с р.11 ГОСТ Р 56193-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200114296).

Требования к ведению ремонтно-строительных работ, их безопасности, учету и контролю – в соответствии с требованиями к строительным процессам.

3.5.6 Порядок приемки зданий после капитального ремонта

Приемка законченного капитальным ремонтом имущества осуществляется в соответствии с:

- р.14 ГОСТ Р 56193-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200114296);

- ВСН 42-85(р)/Госгражданстрой Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий (http://docs.cntd.ru/document/9051551).

Приемка реконструируемого имущества – в соответствии с СП 68.13330.2017 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87 (http://docs.cntd.ru/document/555603336).

Порядок приемки законченного капитальным ремонтом имущества представлен на рис.3.43.

Рис.3.43 Порядок приемки законченного капитальным ремонтом имущества

Тема 3.6 Технология выполнения ремонтно-строительных работ

Ремонт внутридомовых инженерных сетей и оборудования может осуществляться силами управляющей организации в случае небольшой поломки или с привлечением ресурсоснабжающей организации, если неисправность значительная и должна быть устранена специалистами высокой квалификации.

Ремонтно-строительные работы проводятся, как правило, соответствующими организациями по договору.

Требования к производству строительно-монтажных работ регламентируются следующими документами:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации (http://docs.cntd.ru/document/901919338);

• Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (http://docs.cntd.ru/document/902192610);

• СП 48.13330.2019 Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004 (https://docs.cntd.ru/document/564542209 );

• СНиП 12-03-2001 Безопасность труда в строительстве. Часть I Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/901794520);

• СНиП 12-04-2002 Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство (http://docs.cntd.ru/document/901829466) ;

• СП 45.13330.2012 Земляные сооружения, основания и фундаменты. Актуализированная редакция СНиП 3.02.01-87 (http://docs.cntd.ru/document/1200092708);

• СП 435.1325800.2018 Конструкции бетонные и железобетонные монолитные. Правила производства и приемки работ (http://docs.cntd.ru/document/554818837);

• СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (http://docs.cntd.ru/document/1200097510);

• СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (http://docs.cntd.ru/document/456082588);

• СП 72.13330.2016 Защита строительных конструкций и сооружений от коррозии. СНиП 3.04.03-85 (http://docs.cntd.ru/document/456050593);

• СП 50.13330.2024 Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003 (https://docs.cntd.ru/document/1306326592 );

• СП 2.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты (https://docs.cntd.ru/document/565248963 );

• СанПиН 1.2.3685-21 Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания (https://docs.cntd.ru/document/573500115 );

• проектом организации строительства и проектом производства работ (при необходимости);

• технологическими картами на ремонт и/или усиление частей здания.

В технологических картах приведены указания по организации и технологии производства работ, определён состав производственных операций, требования к контролю качества и приемке работ, плановая трудоемкость работ, трудовые, производственные и материальные ресурсы, мероприятия по промышленной безопасности и охране труда. Имеются разработанные типовые технологические карты (ТТК) на отдельные процессы.

Подрядчик (ремонтно-строительная организация) несет ответственность за своевременное обеспечение ремонтно-строительных работ материально-техническими и кадровыми ресурсами, за сроки и качество выполненных работ и их оплату.

В перечень строительных работ, связанных с ремонтом МКД могут быть включены не только работы из Примерного перечня, приведенные в приложении № 7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, но и другие:

- устройство водоотлива или дренажа, а также закрепление грунта в основании здания в случае деформации фундамента;

- замена отдельных сборных железобетонных элементов в случае их разрушения или усиление с помощью дополнительной арматуры и замоноличивания;

- замена части разрушенной кладки стены, возведение перегородок при перепланировке;

- плотничные работы: ремонт и устройство стен, перегородок, полов, элементов каркаса и перекрытия здания;

- столярные работы: ремонт и замена оконных коробок и переплетов, коробок и полотен дверей, их остекление;

- устройство и ремонт отделочных, защитных и изоляционных покрытий: тепло-, паро-, звуко-, гидроизоляции, огне- и биозащита, ремонт или замена кровли, а также восстановление или модернизация внешнего вида фасадов здания.

3.6.1 Усиление оснований и фундаментов эксплуатируемых зданий 3.6.1.1 Факторы, снижающие несущую способность оснований и методы их усиления

В период эксплуатации здания несущая способность оснований может снижаться в результате воздействия следующих факторов:

1.Изменение гидрогеологических условий на участке и, соответственно, физико-механических свойств грунта. Основными видами деформаций в этом случае являются неравномерная осадка вследствие разжижения грунта при оттаивании и затоплении, пучения при замораживании, разрыва грунта при воздействии дождевых или талых вод.

2.Влияние неучтенных расчетом нагрузок или процессов на грунты основания здания, например: подработка близлежащих территорий (подземные горные выработки), строительство подземных сооружений (метро, тоннели), взрывные работы на близлежащих территориях, оползни, карстовые воронки, землетрясения и т.п. Основными видами деформаций основания в этом случае являются провалы и проседания грунта, сдвижение, разуплотнение пород, разрушение и потеря связанности, расслоение, разрывы сплошности, внезапные прорывы вод и т.п.

Для подбора оптимального метода усиления (упрочения или уплотнения грунтов) проводят исследования прочностных и фильтрационных свойств грунтов и их минералогического и химического состава.

Основные методы усиления оснований представлены в табл.3.3

Таблица 3.2 Способы и методы усиления оснований зданий и сооружений

Способы усиления	Методы усиления
Упрочение грунтов оснований заполнением eго пор другими материалами	силикатизация
	цементация
	битумизация
	глинизация
	смолизация
Изменение прочностных характеристик грунтов термическим или электромеханическим укреплением	Термическое – сжигание топлива в грунте до его преобразования в камневидную массу
	Снижение влажности грунта и его коагуляция с помощью: - электрообработки - электролитической обработки - электросиликатизации
Уплотнение оснований сваями	Вдавливание готовых свай или устройство буронабивных свай под углом к зданию Устройство выносных свай
Передача части нагрузок на более прочные нижележащие грунты

3.6.1.2 Причины неудовлетворительного состояния фундаментов эксплуатируемых зданий

Визуально неудовлетворительное состояние фундамента определяется по трещинам, отколам, излому, оголению арматуры и покрытие арматуры ржавчиной (см.рис.3.44).

Рис.3.44 Дефекты фундамента

Основными причинами неудовлетворительного состояния фундамента являются изменение гидрогеологических условий, увеличение нагрузки, воздействие воды и/или растворенных в ней агрессивных веществ, нарушение технологии изготовления фундамента, нарушение состава бетонной смеси, несоблюдение толщины защитного слоя, отсутствие или повреждение гидроизоляции.

Работы по восстановлению и усилению фундаментов начинают со вскрытия участками тела фундамента. Обследование позволяет определить основные причины неудовлетворительного состояния конструкции и выбрать наиболее целесообразный метод восстановления или усиления несущей способности фундамента.

Выбор методов восстановления и усиления фундамента зависит от:

- степени нагруженности фундамента;

- наличия грунтовых вод, агрессивных сред, температурных колебаний,

- свойств использованных материалов и конструктивных особенностей фундамента.

3.6.1.3 Основные методы ремонта и усиления фундаментов

- усиление оснований и фундаментов;

- уширение подошвы фундаментов;

- увеличение глубины заложения;

- полная или частичная их замена.

Основные методы восстановления (укрепления) кладки фундаментов

1.Укрепление кладки без расширения подошвы. Выполняется, если прочность материала фундамента недостаточна или имеются механические повреждения, трещины, расслоение. В этом случае его укрепляют путем инъекции цементного раствора, синтетических смол и т.п. (см.рис.3.45).

Рис.3.45 Усиление фундамента с помощью: а – инъекторов, б – трубок. 1 – усиливаемый фундамент, 2 – инъекторв (трубки), 3 – стена.

2.Изменение конструкции фундамента посредством установки дополнительных опор, подведения фундаментной плиты

Увеличить одновременно несущую способность фундамента и основания можем путем устройства буроинъекционных свай. Их применение позволяет производить работы по усилению фундамента без разработки траншей и нарушения структуры грунта в основании (см.рис.3.46).

Рис.3.44 Усиление фундамента буроинъекционными сваями. 1 – фундамент, 2 – буроинъекционные сваи, 3 - стена

Способы разгрузки и усиления фундаментов эксплуатируемых зданий

1.Частичную разгрузку выполняют путем установки временных деревянных опор, а также деревянных и металлических подкосов (см.рис.3.47).

Рис.3.47 Частичная разгрузка фундаментов с помощью временных деревянных опор. 1 – фундамент, 2 – стена, 3 – перекрытие, 4 – верхний прогон, 5 – стойка, 6 – клинья, 7 – опорный брус, 8 – опорная подушка

2.Полную разгрузку фундаментов осуществляют с помощью металлических балок (рандбалок), заделываемых в кладку стены, а также поперечных металлических или железобетонных балок (см.рис.3.48).

Рис.3.48 Полная разгрузка фундаментов с помощью: а – рандбалок, б – поперечных балок. 1 – фундамент, 2 – стена, 3 – штраба, 4 – рандбалка, 5 – стяжной болт, 6 – сквозное отверстие, 7 – поперечная балка, 8 – опорная балка, 9 – опорная подушка

3. Усиление фундаментов путем уширения подошвы происходит за счет присоединения к его боковым граням дополнительных железобетонных или бетонных элементов (см.рис.3.49). При уширении подошвы происходит перераспределение нагрузки на большей поверхности основания, что дает возможность повысить нагрузку на фундамент, снизить осадку, уменьшить вероятность потери несущей способности основания, стабилизировать крен фундамента. Ширина подошвы наращивания принимается не менее 200 мм, отношение ширины наращивания к высоте не менее 1/5.

Рис.3.49 Уширение подошвы ленточного фундамента наращиванием с выступами: а – с применением анкеров, б – заведением под подошву фундамента, в – с применением сквозных анкеров, г – с одновременным инъецированием фундамента, 1 – существующий фундамент, 2 – наращивание с выступами, 3 – анкеры, 4 – подготовка, 5 – инъекционные трубки

4.Уширение подошвы фундаментов устройством металлических или железобетонных обойм (см.рис.3.50), подводимых под элементы перекрытия подвала.

Рис.3.50 Уширение подошвы столбчатого фундамента железобетонными обоймами: а – с упором в элемент перекрытия подвала, б – с приваркой к арматуре фундамента, 1 – существующий фундамент, 2 – обойма, 3 – подготовка

5.Устройство поясов из металлопроката в горизонтальных штрабах для перераспределения нагрузки

При усилении столбчатых фундаментов под кирпичные столбы поперечные балки устанавливают в горизонтальных штробах и стягивают болтами. Балки выполняют перекрестными из двух пар швеллеров, сваренных между собой. При устройстве элементов уширения ослабленную зону кирпичных столбов омоноличивают на высоту не менее 250 мм от края ослабления (см.рис.3.51).

Рис.3.51 Двустороннее уширение с поперечными балками: 1 – существующий фундамент, 2 – наращивание, 3 – стальная балка, 4 – подготовка, 5 – мелкозернистый бетон, 6 – поперечная арматура, 7 – продольная арматура

6.Перераспределение нагрузки на сваи. В особо сложных случаях усиления фундаментов, когда нагрузку необходимо передать на глубоко залегающие прочные грунты, особенно при наличии высокого уровня грунтовых вод, применяют вдавливаемые сваи (см.рис.3.52 и 3.53).

Рис.3.52 Усиление фундаментов с помощью выносных свай. 1 – стена, 2 – фундамент, 3 – продольная балка, 4 – поперечная балка, 5 – железобетонный пояс (ростверк), 6 - сваи

Рис.3.53 Усиление фундаментов с помощью вдавливаемых металлических свай. 1 – стена, 2 – фундамент, 3 – монолитная железобетонная балка. 4 – отверстие для подачи бетонной смеси, 5 – армокаркас, 6 – металлические сваи

Для организации и выполнения работ можно воспользоваться типовыми технологическими картами по ремонту фундаментов:

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Укрепление грунтов под подошвой фундамента методом цементации (http://docs.cntd.ru/document/450703088);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Укрепление грунтов под подошвой фундамента методом силикатизации (http://docs.cntd.ru/document/450703089);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Усиление фундаментов с уширением подошвы (http://docs.cntd.ru/document/450703091);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Замена горизонтальной гидроизоляции между фундаментом и кирпичной стеной (http://docs.cntd.ru/document/450703094);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Восстановление горизонтальной и вертикальной гидроизоляции фундамента (http://docs.cntd.ru/document/450703095) и др.

3.6.2 Восстановление и улучшение эксплуатационных свойств стен зданий

Восстановление эксплуатационных качеств стен предусматривает:

- устранение дефектов и повреждений;

- обеспечение требуемой несущей способности ограждения;

- сохранение или повышение теплоизолирующих свойств;

- герметичности стыков и т. д.

В зависимости от технического состояния каменных конструкций зданий их усиление и восстановление сводится к следующим процессам:

- усилению и восстановлению отдельных элементов существующей кладки;

- повышению несущей способности перенапряженной кладки в целом;

- повышению пространственной жесткости деформированного здания;

- обеспечению устойчивости стен при разрывах креплений и отклонениях от вертикали;

- обеспечению свободы осадочных деформаций сопрягаемых стен.

Усиление и восстановление элементов каменных конструкций может быть выполнено путем инъектирования, устройства различных обойм, увеличением сечения столбов или простенков, заменой кирпичных надпроемных перемычек на железобетонные или металлические, установкой систем металлических тяжей и накладок и др.(см.рис.3.54).

Рис.3.54 Методы усиления и восстановления каменных конструкций

1.Инъецирование имеющихся трещин (см.рис.3.55).

Рис.3.55 Схема цементации: 1 – трещина; 2 – инъекционные шпуры; 3 – патрубки; 4 – раствор цемента; 5 – раствор скрепляющий.

2.Усиление кирпичных стен торкретированием (см.рис.3.56).

Рис.3.56 Усиление кирпичных стен торкретированием

3.Усиление обоймами, тяжами, обвязками, накладками (см.рис.3.57-3.60).

Рис.3.57 Усиление кладки железобетонными обоймами

Рис.3.58 Усиление стен стальными тяжами

Рис.3.59 Усиление стен стальными обвязками

Рис.3.60 Усиление узлов сопряжения кирпичных стен накладками и стяжными болтами

4.Укрепление стены композитами представлено на рис.3.61.

Рис.3.61 Усиление стены композитами (углеволокном)

Типовая технологическая карта на ремонт стен: ТТК. Капитальный ремонт зданий. Перекладка отдельных участков кирпичных стен с сохранением вышележащей кладки (http://docs.cntd.ru/document/450703097).

Восстановление других элементов стен

1.Восстановление гидроизоляции

Обнажают часть конструкции, снимают старый слой, наносят новый. Виды гидроизоляции:

- оклеечная – наклеивают рулонный гидроизоляционный материал;

- проникающая – образует в трещинах и порах бетона нерастворимые кристаллы, наносится кистью, валиком, пистолетом-распылителем;

- инъекционная гидроизоляция – просверливаются отверстия диаметром 10-20 мм на расстоянии около 30 см в шахматном порядке, в которые нагнетают раствор под давлением 240 атм. (ТТК. Капитальный ремонт зданий. Гидроизоляция кирпичных стен методом инъекций (http://docs.cntd.ru/document/450704128).

2.Восстановление теплоизоляции

Методы восстановления

1.Устройство дополнительного слоя теплоизоляции с наружной (более эффективно) или внутренней стороны стены с применением плит эффективного утеплителя (см.рис.3.62) или напылением вспенивающихся пластмасс на основе пенополиуретана. Если теплоизоляцию выполняют внутри помещения, поверх нее устраивают пароизоляцию.

Рис.3.62 Утепление фасада плитами теплоизоляционного материала (минваты, стекловаты)

2.Устройство теплоизоляции нанесением пульверизатором или кистью специальной теплоизоляционной краски (жидкая теплоизоляция), как снаружи, так и внутри, в один или несколько слоев (см.рис.3.63). Теплоизолирующий эффект 1 мм такого покрытия равен слою 50 мм из минваты. Краску можно колеровать и использовать как отделочный материал

Рис.3.63 Нанесение жидкой теплоизоляции на фасад МКД

3.Устройство навесных вентилируемых фасадов (см.рис.3.64).

Рис.3.64 Устройство навесного вентилируемого фасада

3.Восстановление герметичности стыков

Стыки вскрывают, удаляют из них старый утеплитель и уплотнитель, продувают сжатым воздухом, заполняют шов монтажной пеной или полиуретановым герметиком, укладывают пенополиуретановый трубчатый утеплитель (вилатерм) вдавливанием деревянной лопаткой в пену, наносят мастичный состав на поверхность стыка, выравнивают шов по уровню стены (см.рис.3.65).

Рис.3.65 Восстановление межпанельных швов с фасада здания

Утепление промерзающих участков стен проводят в соответствии с ТТК. Капитальный ремонт зданий. Утепление промерзающих участков стен, углов и стыков в крупнопанельных жилых домах (http://docs.cntd.ru/document/450704132).

Ремонт оштукатуренных фасадов зданий осуществляются в соответствии с типовыми технологическими картами (ТТК):

- ТТК. Капитальный ремонт жилых и общественных зданий. Ремонт высококачественной штукатурки фасадов здания (http://docs.cntd.ru/document/450707243);

- ТТК. Капитальный ремонт жилых и общественных зданий. Ремонт декоративной цветной штукатурки фасадов здания (http://docs.cntd.ru/document/450710005);

- ТТК. Капитальный ремонт жилых и общественных зданий. Ремонт декоративной терразитовой штукатурки фасадов здания (http://docs.cntd.ru/document/450710006);

- ТТК. Капитальный ремонт жилых и общественных зданий. Ремонт декоративной каменной штукатурки фасадов здания (http://docs.cntd.ru/document/450710007).

3.6.3 Восстановление и усиление перекрытий при реконструкции зданий

Причинами разрушения перекрытий являются следующие причины:

- оголение и разрушение арматуры от коррозии;

- увеличение веса звуко- теплоизолирующего слоя от переувлажнения;

- загнивание деревянных или коррозия металлических элементов перекрытия.

Для выбора метода и материалов для восстановления и усиления перекрытий нужно оголить несущую часть и выявить причины разрушения.

Старый звуко- или теплоизоляционный слой удалить и после восстановления несущей части устроить новый из современных легких материалов, которые не поглощают воду, а также выполнить пароизоляцию.

Восстановление несущей способности железобетонного перекрытия

Наиболее эффективным способом восстановления несущей способности железобетонного перекрытия является усиление его снизу углеродными ламелями (см.рис.3.66) или оклейка углеволокном (см.рис.3.67).

Рис.3.66 Усиление перекрытий углеродными ламелями

Рис.3.67 Усиление перекрытия углеволокном

Способы увеличения несущей способности балок перекрытия

1.Увеличение сечения балки: устройство деревянных накладок, металлических и деревянных «протезов» (для деревянных балок); приварка дополнительных прокатных профилей или обетонирование стальных балок (для стальных и железобетонных балок) (см.рис.3.68-3.70).

Рис.3.68 Увеличение сечения деревянной и металлической балок. 1 – существующая деревянная балка, 2 – пришиваемые доски, 3 – существующая стальная балка, 4 – дополнительный стальной профиль

Рис.3.69 Обетонирование существующей балки. 3 – существующая стальная балка, 5 – бетон омоноличивания

Рис.3.70 Устройство обоймы («рубашки наращивания сечения») для железобетонной балки. 5 – бетон омоноличивания

2.Установка металлических хомутов в опорной зоне железобетонных балок (см.рис.3.71).

Рис.3.71 Установка металлических хомутов в опорной зоне железобетонных балок. 6 – стальной хомут

3.Объединение в многопролетную неразрезную систему смежных однопролетных балок (см.рис.3.72).

Рис.3.72 Усиление балок преобразованием их в неразрезные конструкции. 1 – усиливаемая балка; 2 – металлические пластины, жестко привариваемые к концам усиливаемой конструкции

5.Превращение однопролетной балки в многопролетную неразрезную подведением под нее жестких или упругих опор (балок, колонн, стоек, подкосов), опирающихся на существующие или вновь устраиваемые опоры, между существующими конструкциями (см.рис.3.73).

Рис.3.73 Усиление балконной плиты с помощью стальной балки и подкосов

6.Устройство предварительно напряженных стальных затяжек и распорок (см.рис.3.74).

Рис.3.74 Усиление изгибаемых конструкций затяжками: а – горизонтальная затяжка; б – шпренгельная затяжка; в – сочетание горизонтальной и шпренгельной затяжек, 1 – усиливаемая конструкция, 2 – горизонтальная затяжка, 3 – шпренгельная затяжка, 4 – стяжной болт, 5 – анкерное устройство, 6 – прокладка, 7 – ограничитель

Типовые технологические карты на ремонт перекрытий:

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Ремонт (усиление) железобетонных монолитных перекрытий (http://docs.cntd.ru/document/450704129);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Устройство железобетонного монолитного перекрытия с сохранением существующих металлических балок (http://docs.cntd.ru/document/450704130);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Монтаж сборного железобетонного перекрытия балочной конструкции (http://docs.cntd.ru/document/450704482) и др.

3.6.4 Усиление колонн

Усиление колонн производят в случае их повреждения и снижения несущей способности, вследствие:

- реконструкции и модернизации технологического оборудования;

- физического износа конструкций;

- поражения конструкций коррозией;

- воздействия стихийного характера на конструкции (пожар, затопление, осадки);

- различных повреждений конструкций во время транспортировки и монтажа или нарушения правил их эксплуатации;

- ошибок при проектировании, изготовлении и производстве строительно-монтажных работ.

Методы усиления железобетонных колонн

1.Увеличение сечения за счет устройства железобетонной обоймы (см.рис.3.75).

Рис.3.75 Усиление колонны железобетонной обоймой. Нанесение бетона методом торкретирования

2.Усиление с помощью устройства обоймы из металлических уголков (см.рис.3.76).

Рис.3.76 Усиление с помощью обоймы из металлических уголков

3.Установка предварительно-напряженных каркасов (стальных обойм) (см.рис.3.77).

Рис.3.77 Усиление колонны предварительно-напряженными двусторонними металлическими распорками: а – в период монтажа; б – в напряженном состоянии; 1 – существующая колонна, 2 – уголки распорок, 3 – соединительные планки, 4 – упорные уголки, 5 – планки-упоры, 6 – крепежный монтажный болт, 7 – натяжной монтажный болт, 8 – планки для натяжения болтов в месте перегиба

4.Установка предварительно-нагретых стальных хомутов из стальных полос, нагретых до 300^оС для обжима колонны (см.рис.3.78).

Рис.3.78 Усиление колонны стальными хомутами

5.Усиление колонн обоймами из композитных материалов: углепластика, карбоновых нитей, кевлара (см.рис.3.79).

Рис.3.79 Усиление колонны композитной обоймой

6.Усиление консолей железобетонной колонны (см.рис.3.80).

Рис.3.80 Усиление консолей железобетонной колонны

Методы усиления стальных колонн

1.Увеличение сечения за счет приварки дополнительных стальных элементов или крепления их на высокопрочных болтах (см.рис.3.81) с последующим обетонированием колонн (см.рис.3.82).

Рис.3.81 Способы усиления стальных колонн разной конфигурации с помощью различного профиля. Черным выделены элементы усиления. Х-Х и У-У – основные оси колонны, Уо-Уо – дополнительная ось колонны

Рис.3.82 Обетонирование стальной колонны по сетке

2.Усиление колонн каркаса изменением их статической схемы

2.1 Усиление колонн раскосами, подкосами, распорками, дополнительными горизонтальными связями, напрягающих конструкции (см.рис.3.83).

Рис.3.83 Усиление колонны: слева – гибкими раскосами и распорками, справа – подкосами. 1 – существующие колонны, 2 – дополнительные распорки, 3 – дополнительные диагональные связи, 4 – подкосы

а б в

2.2 Усиление с помощью переносных преднапряженных устройств: телескопическим и инвентарным шпренгелями и жесткими распорками с поддомкрачиванием (см.рис.3.84).

Рис.3.84 Усиление металлических колонн с помощью индивидуальных предварительно напряженных шпренгелей: а - телескопической опорой; б - жесткими распорками; в - индивидуальным шпренгелем. 1- усиливаемая колонна; 2- элемент усиления из трубы; 3- напрягаемая внутренняя труба; 4- тяж для стягивания стоек усиления; 5- распорные усиливающие стержни;; 6- элемент усиления; 7- шпренгельная тяга; N – нагрузка, возникающая от стягивания тяжей

2.3 Усиление колонны предварительно напряженными элементами (см.рис.3.85)

1

1

5

4

Рис.3.85 Усиление колонны предварительно напряженными элементами: слева –распорками, посередине – оттяжками, справа – шпренгельной системой. 1 – существующие колонны, 2 – дополнительные распорки, 3 – существующие диагональные связи, 4 – оттяжки, 5 – шпренгельные затяжки

3.6.5 Ремонт, усиление и замена лестниц и балконов

Наиболее повреждаемыми элементами лестниц являются ступени, площадки и перила.

Ремонт лестниц включает в себя замену отдельных элементов (ступеней, косоуров, площадочных балок), заделку выбоин в ступенях и на площадках, укрепление или замену перил.

Замена несущих элементов лестниц

Демонтаж лестниц производят сверху вниз, поярусно, одновременно с разборкой конструкций соответствующего этажа.

1.Лестничные марши, выполняемые по балочной схеме, когда ступени опираются на два косоура, разбирают в следующей последовательности (см.рис.3.86).

Рис.3.86 Последовательность демонтажа лестниц на косоурах

2.Демонтаж лестничных железобетонных маршей, опирающихся на лестничные площадки, представлен на рис.3.87.

Рис.3.87 Порядок демонтажа железобетонных маршей, опирающихся на лестничные площадки

3.В лестничных маршах, выполненных в виде плиты со ступенями и опирающейся на лобовые балки лестничных площадок, демонтаж производят в следующей последовательности (см.рис.3.88).

Рис.3.88 Порядок демонтажа лестничных маршей в виде плиты со ступенями

Установка косоуров и лестничных маршей вместо демонтированных выполняется как монтаж новых.

При замене площадочных балок косоуры и площадки вывешивают на временных стойках и прогонах.

Недопустимые прогибы лестничных железобетонных площадок устраняются посредством установки металлических балок, выполняемых из спаренных швеллеров, и подклинки металлической стойки из швеллеров. Балки и стойки затем могут быть оштукатурены по металлической сетке.

Порядок ремонта и замены элементов лестницы представлен на рис.3.89.

Рис.3.89 Порядок ремонта и замены элементов лестницы

Типовые технологические карты на ремонт лестниц:

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Демонтаж лестниц из сборных железобетонных элементов и технология ремонта лестниц (http://docs.cntd.ru/document/450704937);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Монтаж сборных лестниц из железобетонных ступеней по стальным косоурам (http://docs.cntd.ru/document/450704938);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Монтаж сборных лестниц из крупноразмерных железобетонных элементов (http://docs.cntd.ru/document/450704939).

Ремонт балкона

Об аварийном состоянии балкона и его плиты свидетельствуют следующие признаки: обнаженная арматура; появление глубоких трещин на стыке плиты со стеной, разрушение бетона сверху и снизу плиты, обвал фрагментов плиты (см.рис.3.90).

В случае сохранения несущей способности балконной плиты ее восстанавливают, в случае снижения – усиливают.

Рис.3.90 Балкон в аварийном состоянии

Восстановление балконной плиты

1.Очистка балкона, в т.ч. от раскрошившегося бетона.

2.Очистка оголенной арматуры от ржавчины и обработка специальным составом от ржавчины.

3.Укладка арматурной сетки поверх балконной плиты и соединение с ней таким образом, чтобы между плитой и сеткой был зазор.

4.Устройство опалубки по периметру балконной плиты.

5.Укладка цементно-песчаного раствора с соблюдением защитного слоя бетона.

5.Оштукатуривание нижней поверхности балконной плиты.

Укрепление балконной плиты

Укрепление консольной балконной плиты можно выполнить несколькими способами:

1.Монтаж под плитой поддерживающих кронштейнов (см.рис.3.91).

Рис.3.91 Крепление балконной плиты с помощью кронштейнов

2.Установка по бокам плиты укосин, которые приваривают к арматуре плиты и стены. Для прочности всей конструкции укосины связывают друг с другом швеллером, который располагают по нависающему краю плиты (см.рис.3.92).

Рис.3.92 Крепление балконной плиты с помощью укосин

3.Крепление через систему парных подвесок, соединяющих балконные плиты по всей высоте здания. Подвески крепятся к металлическим балкам усиления балконных плит, которые проходят под балконными плитами в средней их части вдоль длинной стороны (см.рис.3.93). В верхней части наружной стены здания подвески проходят сквозь стену через отверстия и соединяются с металлической балкой, которая заанкерована в плиты чердачного перекрытия (см.рис.3.94). Количество плит, к которым крепят балку, определяется расчетом, исходя из нагрузки от балконных плит.

Рис.3.93 Использование системы парных подвесок для крепления нескольких балконных плит по высоте	Рис.3.94 Крепление подвесок к металлической балке на чердаке

После укрепления балконной плиты ее восстанавливают: арматурную сетку приваривают к балкам, устраивают опалубку и заливают цементно-песчаным раствором.

Типовые технологические карты на ремонт балконов:

- ТТК. Капитальный ремонт жилых и общественных зданий. Ремонт балконов (http://docs.cntd.ru/document/450709268);

- ТТК. Капитальный ремонт жилых и общественных зданий. Реконструкция балконов (http://docs.cntd.ru/document/450710004);

- ТТК. Капитальный ремонт жилых и общественных зданий. Демонтаж балконов (http://docs.cntd.ru/document/450709267).

3.6.6 Ремонт крыши

Негативными последствиями для всего дома является протечка кровли:

- увлажняется утеплитель и уменьшаются его теплосберегающие качества;

- увлажняются или мокнут, а затем покрываются грибком конструкции дома;

- влажные наружные ограждающие конструкции промерзают;

- не комфортным и даже опасным может пребывание в помещениях с грибком и промерзшими стенами;

- прочность несущих конструкций уменьшается с ростом их влажности, они постепенно разрушаются, что может привести к обвалу.

При текущем ремонте кровли осуществляется замена небольших участков (не более 10% от площади) изношенного кровельного покрытия. Восстанавливают герметичность примыкания кровли к проходным элементам, вентканалам, дымоходам и т.д.

Ремонтные работы могут включать усиление или замену поврежденных частей кровли.

В случае капитально ремонта производится полная замена всех изношенных элементов, необходимая модернизация, замена или установка инженерного оборудования.

Капитальный ремонт крыши состоит из нескольких этапов (см.рис.3.95).

Рис.3.95 Ремонт крыши

В результате ремонта может измениться форма крыши, например: вместо плоской устраивают скатную. Ассортимент кровельных и теплоизоляционных материалов за последние годы сильно расширился, поэтому кровельный «пирог» может иметь разную начинку (см.рис.3.96).

Рис.3.96 Устройство современной плоской кровли

Вместе с крышей осуществляют ремонт вентканалов и системы водостока, она приобретает новый вид (см.рис.3.97).

Рис.3.97 Крыша МКД до и после ремонта

Типовые технологические карты на ремонт кровли:

- ТТК. Ремонт кровли методом "спекания" (http://docs.cntd.ru/document/435789721);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Разборка крыши с деревянными стропилами и кровлей из листовой стали с применением башенного крана (http://docs.cntd.ru/document/450702494);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Устройство покрытия крыши из кровельной листовой стали (http://docs.cntd.ru/document/450704935);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Устройство покрытия кровли из асбестоцеменьных волнистых листов (шифера) (http://docs.cntd.ru/document/450704936);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Ремонт металлических кровель (http://docs.cntd.ru/document/450705417);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Ремонт элементов крыш из деревянных конструкций путем увеличения угла наклона скатов кровли (http://docs.cntd.ru/document/450705822);

- ТТК. Применение мастичной полимерной кровли при ремонте кровли жилого здания (http://docs.cntd.ru/document/493712467) и др.

3.6.7 Ремонт внутренней отделки помещений МКД 3.6.7.1 Стены и потолки

Со временем штукатурка со стен подъездов осыпается, краска отшелушивается, стены могут быть покрыты пылью и сажей, испачканы или покрыты надписями.

Кроме того, существует ряд причин, по которым штукатурный слой покрывается трещинами и отстает от основания:

- некачественная подготовка основания;

- неснятые остатки предыдущего покрытия;

- неверный подбор состава раствора;

- повышенная нагрузка возле оконных и дверных проемов;

- стихийные бедствия.

В этом случае требуется восстановление прежнего вида. В зависимости от степени повреждений это может быть оштукатуривание и затирка отдельных участков (см.рис.3.98) и окраска всей поверхности или полное удаление старого штукатурного слоя с последующим оштукатуриванием или монтажом «сухой» штукатурки.

Рис.3.98 Частичный ремонт штукатурки

Ремонт оштукатуренных поверхностей осуществляется в соответствии с ТТК. Капитальный ремонт жилых и общественных зданий. Ремонт улучшенной штукатурки внутренних стен помещений (http://docs.cntd.ru/document/450707241).

В общем виде порядок ремонта штукатурки представлен на рис.3.99.

Рис.3.99 Ремонт оштукатуренных стен

Порядок ремонта потолков практически тот же, что и у стен. Потолки могут быть только зашпаклеваны, поэтому порядок действий следующий:

- вздутую шпаклевку и/или краску нужно удалить;

- очистить потолочные швы от грязи и выпадающих кусков раствора;

- смочить очищенные поверхности водой и заделать швы раствором;

- нанести грунтовку и, после ее высыхания, выровнять поверхность шпаклевкой и зашкурить ее;

- удалить пыль с поверхности и окрасить ее.

3.6.7.2 Ремонт полов

Ремонт полов в подъездах МКД, подсобных и подвальных помещениях выполняется для обеспечения безопасности, соблюдения гигиены, приятного внешнего вида (см.рис.3.100).

Рис.3.100 Вид лестничного марша до и после ремонта

Порядок ремонта зависит от материалов и конструкции полов. На ремонт полов разработаны типовые технологические карты:

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Ремонт и устройство дощатых полов в жилых и общественных зданиях (http://docs.cntd.ru/document/450705438);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Ремонт и настилка полов из шпунтованных досок в жилых и общественных зданиях (http://docs.cntd.ru/document/450705584);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Ремонт и устройство полов из щитового паркета в жилых и общественных зданиях (http://docs.cntd.ru/document/450705595);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Ремонт и устройство полов из штучного паркета в жилых и общественных зданиях (http://docs.cntd.ru/document/450705596);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Ремонт и устройство полов из паркетных досок в жилых и общественных зданиях (http://docs.cntd.ru/document/450705597);

- ТТК. Выборочный капитальный и текущий ремонт жилых домов. Замена мраморных плит покрытий пола (http://docs.cntd.ru/document/450706775);

- ТТК. Выборочный капитальный и текущий ремонт жилых домов. Ремонт полов из плиточных материалов (http://docs.cntd.ru/document/450706776);

- ТТК. Выборочный капитальный и текущий ремонт жилых домов. Ремонт полов из синтетических материалов (http://docs.cntd.ru/document/450706777);

- ТТК. Выборочный капитальный и текущий ремонт жилых домов. Ремонт полов из поливинилхлоридных плиток (http://docs.cntd.ru/document/450707138);

- ТТК. Выборочный капитальный и текущий ремонт жилых домов. Ремонт мозаичных полов (http://docs.cntd.ru/document/450707139);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Разборка оснований и покрытий полов (http://docs.cntd.ru/document/450705436).

3.6.8 Ремонт окон и дверей

В последнее время в зданиях с деревянными оконными и дверными проемами производят не ремонт, а замену на типовые пластиковые (для окон) (см.рис.3.101) или металлические (для входных дверей) конструкции.

Рис.3.101 Замена деревянных окон на пластиковые

Для жилых домов «с историей» архитекторы при разработке проектов стараются сохранить уникальность внешнего вида (см.рис.3.102).

Рис.3.102 Восстановление входной двери с сохранением первоначального внешнего вида

Ремонт деревянных окон и дверей осуществляется в соответствии с типовыми технологическими картами:

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Ремонт деревянных оконных заполнений (http://docs.cntd.ru/document/450705825);

- ТТК. Капитальный ремонт зданий. Ремонт деревянных дверных заполнений (http://docs.cntd.ru/document/450705824).

Тема 3.7 Техника безопасности при производстве обследований и ремонтно-строительных работ 3.7.1 Требования техники безопасности при обследовательских работах

Требования техники безопасности при обследовании регламентируются ВСН 48-86(р)/Госгражданстрой Правила безопасности при проведении обследований жилых зданий для проектирования капитального ремонта (http://docs.cntd.ru/document/901707742).

Наряду с данными Правилами, должны соблюдаться требования СНиП 12-03-2001 Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования и СНиП 12-04-2002 Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство.

Контроль за выполнением требований осуществляют администрация организации, выполняющей работы по техническому обследованию, и лица, непосредственно руководящие этими работами.

Нарушение правил и требований любым работником рассматривается как нарушение производственной дисциплины. Лица, виновные в нарушении правил техники безопасности (ТБ) и охраны труда (ОТ), привлекаются в установленном порядке к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности согласно действующим законам.

Общие требования

Технические обследования с применением новых машин, механизмов, приборов, инструментов, новых технологических процессов и приспособлений, должны проводиться с соблюдением дополнительных требований по охране труда и технике безопасности, утверждаемых организацией, проводящей техническое обследование.

Медосмотры

Рабочие, служащие и инженерно-технические работники должны проходить предварительные и периодические медицинские осмотры.

Обучение безопасным приемам и методам работы

Рабочие, служащие и инженерно-технические работники должны проходить инструктаж и обучение безопасным приемам и методам работы в соответствии с порядком, установленным в организации, проводящей технические обследования, не позднее месяца со дня зачисления их в штат, и ежегодную проверку знаний безопасных методов и приемов работы.

Работники организации, проводящей обследования, должны быть обучены правилам оказания первой доврачебной помощи при несчастных случаях и уметь оказывать помощь пострадавшим.

Инструктаж, обучение безопасным приемам и методам работы и обеспечение безопасности проведения технических обследований должны проводиться с соблюдением требований:

- ВСН 48-86(р)/Госгражданстрой Правила безопасности при проведении обследований жилых зданий для проектирования капитального ремонта (http://docs.cntd.ru/document/901707742).

Лицам, проводящим технические обследования крыш, колодцев, шурфов, земляных выемок глубиной св. 2 м, котельных лифтов, электрощитовых и других подобных помещений выдают наряд-допуск по форме согласно прил.1. ВСН 48-86(р)/Госгражданстрой Правила безопасности при проведении обследований жилых зданий для проектирования капитального ремонта (http://docs.cntd.ru/document/901707742).

Проверка знаний ТБ и ОТ

Проверка знаний по технике безопасности и охране труда оформляется протоколом комиссии, который утверждается приказом по организации. При положительных результатах проверки знаний делаются соответствующие записи в журнале регистрации проверки знаний и личной карточке.

Знание правил ТБ и ОТ руководителями групп, отделов, мастерских и главными специалистами ежегодно проверяется комиссией под председательством главного инженера организации, проводящей технические обследования. Результаты оформляются протоколом.

Обеспечение спецодеждой

Администрация организации, выполняющей технические обследования, должна обеспечить рабочих и инженерно-технических работников бесплатной спецодеждой, спецобувью и другими средствами индивидуальной защиты, согласно установленному перечню.

Лиц, не имеющих соответствующей спецодежды, спецобуви и других средств индивидуальной защиты, допускать к работе запрещается.

Производственный травматизм

Случаи производственного травматизма, несчастные случаи, происшедшие в пути на работу или с работы, должны расследоваться и учитываться в соответствии с приказом Минтруда и соцзащиты РФ от 20 апреля 2022 года N 223н «Об утверждении Положения об особенностях расследования несчастных случаев на производстве в отдельных отраслях и организациях, форм документов, соответствующих классификаторов, необходимых для расследования несчастных случаев на производстве». Там же размещены формы актов. (https://docs.cntd.ru/document/350340810?marker=6520IM).

Правила безопасности при обследовании представлены на рис.3.103.

Рис.3.103 Правила безопасности при обследовании

При техническом обследовании зданий не допускается производить следующие действия (см.табл.3.4).

Таблица 3.4 Действия, которые не допускается производить при обследовании

1	открывать люки в подвалах и на чердаках, передвигать предметы, удалять какие-либо подпорки и т.п.	2	высовываться в проемы, вставать на подоконники при открытых проемах, выходить на наружные пояски, карнизы, балконы без ограждений
3	работать со случайных средств подмащивания	4	сбрасывать с крыш, чердака или с этажей инструменты и какие-либо материалы
5	подниматься и спускаться по пожарным лестницам	6	вставать на пораженные гнилью строительные конструкции или ходить по ним
7	производить обследование конструкций и отбор проб материалов на высоте в помещениях недостроенных зданий, не имеющих лестниц, перекрытий, подмостей, настилов, стремянок и ограждений	8	выходить на крышу во время грозы, в гололед или при скорости ветра св. 15 м/с; ходить по крыше здания с уклоном св. 20° без предохранительного пояса , прикрепленного к надежной опоре
9	подниматься и спускаться по лестницам и стремянкам, не имеющим ограждений или проходящим около открытых проемов в стенах	10	производить без соответствующих защитных устройств обследовательские работы в местах, выше которых на одной вертикали выполняются строительные или ремонтные работы
11	подниматься и спускаться по обледенелым или заснеженным лестницам и стремянкам	12	находиться в зоне погрузочно-разгрузочных работ
13	подниматься или спускаться по элементам каркаса недостроенного здания	14	работать на крыше в одиночку
15	самовольно открывать и спускаться в какие-либо емкости, колодцы, смотровые канавы	16	находиться и работать без соответствующих защитных средств в помещениях с вредными для здоровья условиями
16	пользоваться открытым огнем в радиусе менее 50 м от места применения и складирования материалов, содержащих легковоспламеняющиеся или взрывоопасные вещества

Требования безопасности при обследовании конструктивных элементов здания (см.табл.3.5).

Таблица 3.5 Требования безопасности при обследовании конструктивных элементов здания

Требования безопасности	Соблюдение требований при различных видах работ
Использование спецодежды, защитных средств, инвентаря	Работу в сырых или водонасыщенных грунтах выполняют в резиновых сапогах
	Вскрытие бетонных полов, железобетонных конструкций, проходку твердых грунтов, вырубку бетона, снятие цементной штукатурки и облицовки при вскрытии конструкций проводят в защитных очки с небьющимися стеклами
	Обследование перекрытий, утепленных минеральной ватой, проводят в защитных очках, марлевых повязках и халатах
	Обследование штукатурки внутренних и наружных стен, потолков проводят с применением лесов, подмостей, строповочного инвентаря
Меры предосторожности	Обследование кладки стен и столбов электроинструментами проводят с соблюдением требований электробезопасности
	Обследование деревянных перекрытий начинают с осмотра снизу
	Перемещение засыпки вскрытых перекрытий осуществляют при открытых слуховых окнах, форточках, окнах и балконных дверях
	Обмер и обследование в помещениях, где установлены газовые приборы (оборудование), проводят при постоянном проветривании помещений
	Вскрытие перекрытий, связанные с механическими ударами, проводят после предварительного предупреждения людей, проживающих или работающих в нижерасположенном этаже
	Во время пробивки сквозных отверстий в наружных стенах зону возможного падения осколков и кусков стены ограждают, один из членов бригады обследователей должен находиться снаружи
	Обмерно-обследовательские работы в колодцах и коллекторах проводят по наряду-допуску
Присутствие специалистов	Обмер и обследование фундаментов и освидетельствование грунтов основания проводят только в присутствии бурового мастера, возглавляющего бригаду рабочих
	Обследование кровель и устройств на ней проводят под руководством лица, назначенного приказом по организации, проводящей обследование
	Работы по обмерам и обследованиям лифтового хозяйства проводят в присутствии технического представителя администрации, ответственного за исправное состояние и безопасное действие лифтов

Требования безопасности к производственному оборудованию при проведении обследовательских работ

К самостоятельной работе с ручным механизированным инструментом допускаются лица не моложе 18 лет, прошедшие медицинское освидетельствование, вводный инструктаж, первичный инструктаж, обучение и стажировку на рабочем месте, проверку знаний требований охраны труда, имеющие группу по электробезопасности не ниже I и соответствующую квалификацию согласно тарифно-квалификационного справочника.

Инструмент, применяемый в работе, должен соответствовать требованиям ГОСТов и инструкциям заводов-изготовителей.

Работники получают и сдают ручной инструмент повседневного применения лицу, ответственному за хранение и содержание. Они отвечают за правильную эксплуатацию в течение рабочего дня. При получении и сдаче инструмента проверяется исправность инструмента и его съемных элементов, и безопасность работы с ними.

3.7.2 Требования техники безопасности при проведении монтажно-демонтажных работ

До начала разборки старых и монтажа новых конструкций следует выполнить следующие мероприятия (см.рис.3.104).

Рис.3.104 Перечень мероприятий до начала монтажно-демонтажных работ

Требования безопасности к работникам

К демонтажным и монтажным работам допускаются лица не моложе 18 лет, прошедшие медицинское освидетельствование, обученные и имеющие соответствующие документы. С технологией демонтажа и монтажа рабочих знакомят непосредственно на объекте, где они будут работать. Здесь же их обучают пользованию защитными средствами и приспособлениями, которые необходимо применять во избежание производственных травм.

Допуск к работам

На производство особо опасных работ в аварийных зданиях должен быть оформлен письменный допуск. Степень опасности работ устанавливается главным инженером ремонтно-строительной организации.

На производство других монтажно-демонтажных операций в условиях действующего цеха должен быть оформлен наряд-допуск.

Особые меры безопасности

До начала работы мастер должен тщательного осмотреть разбираемые конструкции и части здания и составить акт, в котором отмечаются все дефекты, угрожающие обрушением. При необходимости, наметить дополнительные мероприятия по предупреждению несчастных случаев.

Работы по демонтажу конструкций должны вестись под постоянным техническим надзором линейного опытного инженерно-технического персонала в соответствии с проектом производства работ.

Разборка конструкций здания производится в порядке, обратном монтажу. Работы по демонтажу производятся только в светлое время суток.

Требования безопасности при выполнении отдельных видов монтажно-демонтажных работ

При проведении отдельных видов монтажно-демонтажных работ нужно выполнять следующие правила (см.табл.3.6).

Таблица 3.6 Правила производства отдельных видов монтажно-демонтажных работ

1	Следить, чтобы удаление одной части здания или конструктивного элемента не вызывало обрушения других частей (конструктивных элементов)
2	Укреплять, согласно проекту производства работ, конструктивные элементы здания, способные потерять устойчивость при демонтаже
3	Ставить и снимать временные крепления конструктивных элементов зданий только по указанию прораба (бригадира)
4	Производить работы по разборке и демонтажу перекрытий только в одном уровне. Запрещается производить какие бы то ни было работы на этажах, расположенных ниже уровня разбираемого перекрытия.
5	Подрубать стены допускается на глубину не более 1/3 толщины. Стены толщиной менее 2 кирпичей подрубать запрещается
6	Для обеспечения устойчивости стены во время подрубки, до начала работ закрепить ее подпорками или оттяжками
7	Запрещается подрубать трубы, столбы и простенки разбираемого здания так, чтобы они обрушивались на перекрытия. Их сталкивают на внешнюю сторону здания (без подрубки) или разбирают сверху
8	Все элементы, находящиеся в аварийном состоянии (трещины), следует разбивать на месте, получившийся мусор убирать с этажей
9	При разборке перекрытий запрещается укладывать в больших количествах материалы от разборки на нижележащие междуэтажные перекрытия, во избежание их перегрузки и обрушения
10	Образующуюся при разборке пыль удалять пылесосом или подавлять водой
11	Доступ людей в части здания, где разобраны перекрытия, должен быть прекращен, а все проемы в стенах и заборах, ограждающих реконструируемое здание, должны быть закрыты
12	Все проемы и отверстия в междуэтажных перекрытиях должны быть своевременно заделаны, а монтажные проемы ограждены поручнями на высоту 110 см с установкой бортовой доски высотой не менее 15 см
13	При производстве монтажных (демонтажных) работ в стесненных условиях обеспечивать четкое взаимодействие бригады монтажников с крановщиком
14	Запрещается производить монтажные работы в охранной зоне высоковольтной линии без согласования с организацией, эксплуатирующей ее
15	Между крановщиком и монтажниками должна быть установлена радио- или телефонная связь. Подача сигналов голосом запрещается
16	Обеспечить возможность нормального обзора площадки из кабины крановщика
17	Поднимать и опускать груз следует только в строго вертикальном положении. При ветре более 6 баллов прекращают работы, связанные с применением кранов, а также на высоте и в открытом месте. При ветре более 5 баллов прекращают операции с элементами, имеющими парусность (глухие стеновые панели, листовые металлические конструкции и т. д.)
18	Соблюдать требования пожарной безопасности при газорезке или электросварке. Запрещается вести газосварку и сварку под дождем, во время грозы, сильного снегопада и ветра (более 5 м/с)
19	Суммарное время воздействия вибрации от рабочих инструментов не должно превышать 2/3 рабочей смены, при этом продолжительность одноразового непрерывного воздействия вибрации не должна превышать при ручных машинах 15-20 мин. Сверхурочные работы с вибрирующим инструментом не допускаются

Требования безопасности к строительным машинам и производственному оборудованию

Требования безопасности к строительным машинам, оборудованию, средств механизации, средств подмащивания и технологической оснастки регламентированы СНиП 12-03-2001 Безопасность труда в строительстве. Часть 1 Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/901794520).

К работе с машинами и механизмами допускаются работники старше 18 лет, имеющие удостоверение машиниста. В случае, если машина на автомобильном ходу – водительские права соответствующей категории.

Обеспечение безопасности работающих и охраны окружающей среды регламентируется ГОСТ 25646-95. Эксплуатация строительных машин. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200006551).

Эксплуатация строительных машин осуществляется в соответствии с эксплуатационной документацией и требованиями безопасности по ГОСТ 12.3.033-84 Система стандартов безопасности труда. Строительные машины. Общие требования безопасности при эксплуатации. (http://docs.cntd.ru/document/9054708).

Строительные машины после их установки проходят технологическое освидетельствование, осмотр, статические и динамические испытания.

Общие требования безопасности к производственному оборудованию установлены ГОСТ 12.2.003-91 Система стандартов безопасности труда. Оборудование производственное. Общие требования безопасности. (http://docs.cntd.ru/document/901702428). В них определены требования к основным элементам конструкции, органам управления и средствам защиты, входящим в конструкцию производственного оборудования любого вида и назначения.

Требования безопасности к технологической оснастке и приспособлениям

1.До начала и периодически во время работы проверяют монтажную оснастку для временного закрепления и выверки конструкций зданий. Перед использованием ее испытывают грузом, который на 10 % больше расчетного.

2.Стропы регулярно осматривают и выбраковывают, испытывают через 6 мес. нагрузкой, превышающей их грузоподъемность в два раза.

3.Леса, подмости, площадки, люльки, лебедки, крепления консолей, к которым подвешиваются люльки, перед началом работ проверяют.

Тема 3.8 Порядок учета и контроля выполнения ремонтно-строительных работ 3.8.1 Учет выполненных работ

Учет объемов выполненных работ ведется в журнале учета выполненных работ, который составляют на основании результатов замеров выполненных работ и примененных расценок по каждому конструктивному элементу и виду работ.

Журнал учета работ ведут в соответствии с приказами Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр «Об утверждении состава и порядка ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства» (https://docs.cntd.ru/document/1301713019) и от 02.12.2022 № 1026/пр «Об утверждении формы и порядка ведения общего журнала, в котором ведется учет выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства» (https://docs.cntd.ru/document/1300344127 ).

Журнал ведут с момента начала строительно-ремонтных работ до их завершения.

Форма общего журнала в приложение №1 к приказу № 1026/пр. Порядок ведения – приложение №2.

3.8.2 Контроль выполненных работ

Организация, выполняющая ремонтно-строительные работы обязана осуществлять внутренний контроль качества – производственный (строительный) контроль.

Контроль качества рекомендуется осуществлять в соответствии с СДОС 03-2009 Строительный контроль. Положение по проведению строительного контроля при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и схемами операционного контроля качества (СОКК) по видам работ.

Участники строительного контроля: заказчик (застройщик), подрядчик, проектировщик и надзорные органы. Структура строительного контроля представлена на рис.3.105.

Рис.3.105 Структура строительного контроля

В рамках строительного контроля ремонтно-строительная организация выполняет:

- входной контроль применяемых строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования;

- операционный контроль в процессе выполнения и по завершении операций строительно-монтажных работ;

- освидетельствование скрытых работ;

- освидетельствование ответственных строительных конструкций и участков систем инженерно-технического обеспечения;

- испытания и опробования технических устройств.

Структура производственного контроля представлена на рис.3.106.

Рис.3.106 Структура производственного контроля

К внешнему контролю качества строительной продукции относится:

- технический надзор заказчика;

- проектной организации – авторский надзор;

- государственный строительный надзор;

- сдача-приемка работ.

Технический надзор проводится организацией-заказчиком (застройщиком) или привлеченными ею по договору специалистами. Цели технического надзора представлены на рис.3.107.

Рис.3.107 Цели технического надзора

Авторский надзор  строящегося объекта проводится представителями проектной организации. Проверяется соответствие выполняемых строительно-монтажных работ требованиям проекта.

Государственный строительный надзор – это контроль над объектами с типовой проектной или подлежащей государственной экспертизе документацией (см.рис.3.108).

Рис.3.108 Объекты и исполнители государственного строительного надзора

Тема 3.9 Состав и требования к проектно-сметной документации на выполнение ремонтных работ

Текущий и капитальный ремонты проводятся на основании проектно-сметной документации.

В исключительных случаях текущий ремонт, который проводится без изменения характеристик и показателей ремонтируемого имущества, может проводиться без составления проекта в соответствии с п.4.9 ГОСТ Р 56535-2015 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования (http://docs.cntd.ru/document/1200123294).

Косметические ремонты общего имущества, относящегося к путям эвакуации, проводятся на основании проектной документации.

В зависимости от категории сложности объекта варианты проектной деятельности (см.табл.3.7) устанавливаются заказчиком и отражаются в задании на разработку проектной документации.

Таблица 3.7 Варианты проектной деятельности

Три стадии	Две стадии	Одна стадия
эскизный проект проект рабочая документация	эскизный проект рабочая документация	рабочая документация
	проект рабочая документация

Эскизный проект – это стадия, на которой утверждается состав работ по рабочему проектированию и начало проектно-конструкторской деятельности, а также корректируется технико-экономическое и архитектурно- историческое обоснование проекта. Состав эскизного проекта представлен на рис.3.109.

Рис.3.109 Состав эскизного проекта

После разработки эскизного проекта, он должен получить положительное заключение от заказчика, который готовит на его основе техническое задание на разработку проектной документации.

Проект – это стадия разработки проектно-сметной документации.

Состав проектной и рабочей документации регламентируется ГОСТ Р 21.1101-2013 Система проектной документации для строительства (СПДС). Основные требования к проектной и рабочей документации (http://docs.cntd.ru/document/1200104690), уточняется заказчиком и проектировщиком в договоре на проектирование.

Проектная документация состоит из текстовой и графической частей.

Текстовая часть содержит сведения в отношении объекта ремонтных работ, описание принятых технических и иных решений, пояснения, ссылки на нормативные и/или технические документы, используемые при подготовке проектной документации и результаты расчетов, обосновывающие принятые решения.

Графическая часть отображает принятые технические и иные решения и выполняется в виде чертежей, схем, планов и других документов в графической форме.

Состав проектной документации приведен в приложении А (табл.А1) к ГОСТ Р 21.1101-2013 Система проектной документации для строительства (СПДС). Основные требования к проектной и рабочей документации (http://docs.cntd.ru/document/1200104690).

В состав рабочей документации включают:

- рабочие чертежи, объединенные в основные комплекты рабочих чертежей по маркам. Марки основных комплектов рабочих чертежей приведены в таблице Б.1 ГОСТ Р 21.1101-2013 Система проектной документации для строительства (СПДС). Основные требования к проектной и рабочей документации (http://docs.cntd.ru/document/1200104690);

- документы, разработанные в дополнение к рабочим чертежам основного комплекта.

Тема 3.10 Основы ценообразования в строительстве 3.10.1 Особенности ценообразования в строительстве

Текущий и капитальный ремонт зданий – это, в основном, строительные работы, поэтому формирование цены осуществляется в соответствии с нормативно-правовыми актами в области строительства.

Строительной продукцией при выполнении ремонтов является отремонтированный объект (конструкция или ее часть).

Цена на строительную продукцию определяется в индивидуальном порядке на основе сметной документации в соответствии с объемами работ, методами и нормами определения сметной стоимости, анализа спроса и предложения (см.рис.3.110)

Рис.3.110 Порядок ценообразования в строительстве

Основные особенности ценообразования в строительстве представлены на рис.3.111.

Рис.3.111 Особенности ценообразования в строительстве

Полная сметная стоимость или капитальные вложения – это сумма затрат, определенная сметой на строительство/ремонт объекта (см.рис.3.112).

Рис.3.112 Затраты для определения полной сметной стоимости

Виды цен в строительстве и принципы их формирования

В строительстве используют три вида цен (см.рис.3.113).

Рис.3.113 Виды цен в строительстве и принципы их формирования

3.10.2 Общая структура государственной нормативной базы ценообразования и сметного нормирования

Система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя ресурсно-сметные нормы и сметные нормативы, необходимые для определения сметной стоимости работ.

Сметные нормативы – это комплекс сметных норм, расценок и цен, объединенных в отдельные сборники, содержащие правила и положения, необходимые требования по выполнению строительных работ. Они используются для определения сметной стоимости ремонта и строительства зданий и сооружений.

Сметные нормы – это совокупность ресурсов (затраты труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях, конструкциях и т. п.), установленная на принятый измеритель строительно-монтажных работ.

Основная функция сметных норм – определить нормативное количе­ство ресурсов, необходимых для выполнения соответствующего вида ра­бот, для последующего определения их стоимости.

Единичная расценка – это размер оплаты за труд, затрачиваемый работником по установленной единичной норме выработки на выполнение единицы работы или выработку единицы продукции.

Сметно-нормативная база (см.рис.3.114), необходимая для определения сметной стоимости строительных работ, устанавливается на определенный период времени, по истечении которого пересматривается в соответствии с изменением технического уровня строительства, совершенствованием технологии и организации строительного производства, внедрением новых строительных материалов и конструкций. Например: в марте 2020 года федеральная сметно-нормативная база ФСНБ-2020 будет выпущена в ценах на 01.01.2020 года.

Рис.3.114 Состав сметных нормативов

Государственные и отраслевые сметные нормативы можно найти на сайте Минстроя России https://www.minstroyrf.ru/docs/ в разделе «Документы».

Сущность сметных нормативов представлена на рис.3.115-3.116.

Рис.3.115 Сущность государственных сметных нормативов

Рис.3.116 Отраслевые, территориальные, фирменные и индивидуальные сметные нормативы

Элементные и укрупненные сметные нормативы

К элементным сметным нормативам относятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН-2001) и индивидуальные элементные сметные нормы, а также нормы по видам работ (см.рис.3.117).

Рис 3.117 Классификация элементных сметных нормативов

К укрупненным сметным нормативам относятся сметные нормативы, выраженные в процентах и укрупненные сметные нормативы и показатели (см.рис.3.118).

Рис.3.118 Классификация укрупненных сметных нормативов

3.10.3 Виды сметных норм

Состав и структура построения единичных расценок

Единичные расценки используются при составлении смет, поэтому их называют сметными расценками. Они отражаются в ФЕРах (федеральные единичные расценки), ТЕРах (территориальных единичных расценках), ОЕРах (отраслевых единичных расценках), ФЕРах (фирменных единичных расценках), ИЕРах (индивидуальных единичных расценках).

Единичные расценки имеют форму таблицы и содержат следующие показатели:

- затраты на оплату труда рабочих (кроме затрат труда, учитываемых в стоимости эксплуатации строительных машин);

- стоимость эксплуатации строительных машин, в том числе оплату труда рабочих, обслуживающих машины;

- стоимость материалов, изделий и конструкций;

- нормы расхода материалов (в натуральных показателях);

- наименования и нормы расхода материалов, изделий и конструкций, характеристика которых принимается при составлении смет.

Общие правила применения единичных расценок

Единичные расценки предназначены для определения прямых затрат в сметной стоимости строительства и сметную стоимость наиболее часто применяемых материалов.

Если применяются материалы, которых нет в расценках, то используют Федеральный «Сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве», а при отсутствии этих материалов в номенклатуре сборника цены определяются на основании калькуляции с учетом документально обоснованных затрат.

Государственные элементные сметные нормы (ГЭСН)

Действующие ГЭСН утверждены согласно приказом Минстроя России № 1038/пр от 30 декабря 2017 года Об утверждении сметных нормативов (http://docs.cntd.ru/document/456039002).

ГЭСН предназначены для определения затрат и составления на их основе сметных расчетов (смет) на производство ниже перечисленных работ:

- строительные и специальные строительные работы;

- монтаж оборудования;

- капитальный ремонт оборудования;

- пусконаладочные работы;

- ремонтно-строительные работы.

Элементные сметные нормы являются первичными сметными нормативами, на основе которых разрабатываются единичные расценки.

Единичные расценки

Единичная расценка – это сметная стоимость прямых затрат, т.е. без накладных расходов и прибыли на единицу вида работ.

Сборники единичных расценок по назначению подразделяются на федеральные (ФЕР), территориальные (ТЕР) и отраслевые (ОЕР).

Приказом Минстроя РФ от 26 декабря 2019 года N 875/пр «Об утверждении сметных норм на ремонтно-строительные работы» утверждены новые сборники ГЭСН.

Приказом МинСтроя РФ от 08.08.2022 № 648/пр, утверждена Методика определения сметной стоимости строительства с применением федеральных единичных расценок (ФЕР) и их отдельных составляющих.

Федеральные единичные расценки (ФЕР) бывают четырех видов (см.рис.3.119).

Рис.3.119 Виды ФЕР

В табл.3.7 представлены действующие ФЕРы на основные ремонтно-строительные работы.

Таблица 3.7 Действующие Федеральные единичные расценки на основные ремонтно-строительные работы (https://fgiscs.minstroyrf.ru/frsn/fer/index )

Номер	Название
ФЕРр 81-02-2001	Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы
ФЕРр 81-02-51-2001	Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. Сборник 51. Земляные работы
ФЕРр 81-02-52-2001	Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. Сборник 52. Фундаменты
ФЕРр 81-02-53-2001	Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. Сборник 53. Стены
ФЕРр 81-02-54-2001	Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. Сборник 54. Перекрытия
ФЕРр 81-02-55-2001	Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. Сборник 55. Перегородки
ФЕРр 81-02-56-2001	Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. Сборник 56. Проемы
ФЕРр 81-02-57-2001	Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. Сборник 57. Полы
ФЕРр 81-02-58-2001	Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. Сборник 58. Крыши, кровли
ФЕРр 81-02-59-2001	Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. Сборник 59. Лестницы, крыльца
ФЕРр 81-02-61-2001	Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. Сборник 61. Штукатурные работы
ФЕРр 81-02-62-2001	Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. Сборник 62. Малярные работы
ФЕРр 81-02-63-2001	Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. Сборник 63. Стекольные, обойные и облицовочные работы
ФЕРр 81-02-65-2001	Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. Сборник 65. Внутренние санитарно-технические работы
ФЕРр 81-02-67-2001	Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. Сборник 67. Электромонтажные работы
ФЕРр 81-02-68-2001	Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. Сборник 68. Благоустройство
ФЕРр 81-02-69-2001	Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. Сборник 69. Прочие ремонтно-строительные работы

3.10.4 Общая структура сметной стоимости строительной продукции

По методам расчета и экономическому содержанию сметная стоимость строительно-монтажных работ делится на три основные части (см.рис.3.120).

Рис.3.120 Структура сметной стоимости работ

Прямые затраты (ПЗ) определяются расчетом на основании физических объемов по конструкциям, видам работ и  сметным нормам и ценам. Структура прямых затрат представлена на рис.3.121.

Рис.3.121 Структура прямых затрат

Накладные расходы (НР) – это совокупность затрат, связанных с созданием общих условий строительного производства, его организацией, управлением и обслуживанием.

Структура накладных расходов представлена в табл.3.8.

Таблица 3.8 Структура накладных расходов в строительстве

I. Административно - хозяйственные расходы	1. Расходы на оплату труда административно-хозяйственного персонала (АХП). 2. Сумма уплаты единого социального налога. 3. Оплата услуг связи. 4. Расходы, связанные с приобретением программного обеспечения. 5. Расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной техники. 6. Расходы на типографские работы и содержание оргтехники. 7. Расходы на содержание и эксплуатацию зданий, сооружений, помещений, для АХП, служебного автотранспорта. 8. Расходы на оплату лицензионных, юридических, консультационных и информационных услуг. 10. Плата за нотариальное оформление документов, аудиторских услуг, приобретение канцтоваров. 11. Командировочные расходы. 12. Амортизационные отчисления (арендная плата) по основным фондам, предназначенным для обслуживания аппарата управления. 13. Представительские расходы, маркетинг и рекламу, 14. Оплата услуг банка и другие.
II. Расходы на обслуживание работников организации	1. Затраты, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров. 2. Отчисления на единый социальный налог. 3. Расходы по обеспечению санитарно-гигиенических и бытовых условий. 4. Расходы на охрану труда и технику безопасности.
III. Расходы на организацию работ на строительных площадках	1. Износ и расходы по ремонту инструментов и производственного инвентаря, временных (не титульных) сооружений, приспособлений и устройств. 3. Амортизационные отчисления (арендная плата), расходы на проведение всех видов ремонтов. 4. Содержание пожарной и сторожевой охраны 5. Расходы по внедрению передовых методов труда и оказанию технической помощи 6. Расходы, связанные с изобретательством и рационализаторством 7. Расходы по геодезическим работам, осуществляемым при производстве строительных работ. 8. Расходы по проектированию производства работ. 9. Расходы на содержание производственных лабораторий. 10. Расходы, связанные с оплатой услуг военизированных горноспасательных частей при производстве подземных горно-капитальных работ. 11. Расходы по благоустройству и содержанию строительных площадок: 12. Расходы по подготовке объектов строительства к сдаче и др.
IV. Прочие накладные расходы	1. Амортизация по нематериальным активам. 2. Платежи по кредитам банков. 3. Расходы, связанные с рекламой.
V. Затраты, не учитываемые в нормах накладных расходов, но относимые на накладные расходы	1. Платежи по обязательному страхованию 2. Расходы на создание страховых фондов 3. Налоги, сборы, платежи и другие обязательные отчисления, производимые в соответствии с установленным законодательством порядком. 4. Расходы на сертификацию продукции и услуг. 5. Суммы комиссионных сборов и иных подобных расходов за выполнение сторонними организациями работы (предоставленные услуги). 6. Пособия в связи с потерей трудоспособности из-за производственных травм, выплачиваемые работникам на основании судебных решений и др.

Накладные расходы бывают: укрупненными нормативами по основным видам строительства, нормативами по видам строительных, монтажных и ремонтно-строительных работ, индивидуальными нормами для конкретной строительно-монтажной или ремонтно-строительной организации.

С 05.04.2021 г. вступила в силу «Методика по разработке и применению нормативов накладных расходов при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства», утвержденная Приказом Минстроя от 21.12.2020 г. № 812/пр. https://minstroyrf.gov.ru/docs/120608/

В соответствии с п.18 методики при составлении локальных сметных расчетов (смет) накладные расходы определяются как произведение нормативов накладных расходов по видам работ, приведенных в приложении к Методике, и суммы средств на оплату труда рабочих, занятых в строительной отрасли, учитываемых в локальных сметных расчетах (сметах) для соответствующего вида работ. Накладные расходы для ремонтно-строительных работ находятся в приложении к методике в р.IV и для центральных регионов России составляют от 89 до 102%.

Плановые накопления (сметная прибыль) (Пн) – это реальная прибыль организации. Величина накладных расходов определяется в локальных сметах (сметных расчетах) в текущем уровне цен (базисном уровне цен учтенном в сметно-нормативной базе 2001 г.).

При использовании укрупненных нормативов накладных расходов по видам строительства начисление накладных расходов производится в конце сметы (расчета) за итогом прямых затрат.

Начисление нормативов накладных расходов по видам строительных, монтажных и ремонтно-строительных работ производится на комплексы работ, определяемых в соответствии с наименованием сборников ГЭСН-2001, ГЭСНм-2001, ГЭСНр-2001 и ГЭСНп-2001.

Для определения норматива используется раздел 4 приложения к «Методика по разработке и применению нормативов сметной прибыли при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства», утв. приказом Минстроя России от 11 декабря 2020 г. № 774/пр «Об утверждении https://minstroyrf.gov.ru/docs/116585/

Затраты на оплату труда работников строительной организации

Определение затрат на оплату труда регламентируется МДС 83-1.99 Методические рекомендации по определению размера средств на оплату труда в договорных ценах и сметах на строительство и оплате труда работников строительно-монтажных и ремонтно-строительных организаций (http://docs.cntd.ru/document/1200005813).

Затраты на оплату труда определяются:

- на основе заработной платы, рассчитанной в смете;

- на основе фактического размера средней заработной платы рабочих в подрядной строительной организации, но не ниже минимального размера оплаты труда.

В размер средств на оплату труда включаются стимулирующие доплаты и надбавки, компенсационные выплаты, связанные с режимом работы и условиями труда, премии и единовременные поощрительные выплаты, а также выплаты на питание, жилье, топливо, носящие регулярный характер. В размер затрат на оплату труда включаются различные налоги, общая сумма которых составляет около 30%. Все эти выплаты начисляются на фонд оплаты труда (ФОТ) организации и включаются в себестоимость продукции.

Затраты по эксплуатации машин и механизмов

Затраты по эксплуатации машин и механизмов определяются исходя продолжительности эксплуатации необходимых машин и соответствующей сметной расценки.

3.10.5 Расчет сметной стоимости

Расчет сметной стоимости проекта ресурсным или ресурсно-индексным методом с использованием элементных нормативов в текущих ценах наиболее точный и трудоемкий. Его используют на этапе разработки проектно-сметной документации.

В случаях, когда нужна ориентировочная стоимость строительства, расчеты ведут, используя укрупненные показатели по объектам-аналогам или по видам работ в базисной стоимости. Перевод в текущие цены осуществляют с помощью индексов.

Определение сметной стоимости по элементам затрат

«Методика определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации», утв. приказом Минстроя России от 04.08.2020 N 421/пр (ред. от 30.01.2024) "Об утверждении https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_362957/

Порядок определения общей сметной стоимости ремонтно-строительных работ

1.Рассчитывают прямые затраты как сумму постоянных затрат для соответствующего района со стоимостью местных материалов и конструкций, расход которых оценен по местным ценам.

Общую сумму прямых затрат (С_{пр.затр}.) определяют по формуле:

где С_м – затраты по материальным ресурсам;

С_з.пл. – затраты по основной заработной плате рабочих;

С_э.м. – затраты по эксплуатации машин и механизмов;

С_проч.з – прочие прямые затраты включаются в отдельные графы сметной документации и могут относиться как к строительству в целом, так и к отдельным объектам и работам.

2.На полученные суммы прямых затрат начисляют накладные расходы С_{накл.расх} по нормативам, дифференцированным по видам работ.

Накладные расходы определяют в процентах от прямых затрат.

3.На полученные суммы прямых затрат начисляют плановые накопления (сметную прибыль) С_см.пр

Сметную прибыль определяют в процентах от прямых затрат.

4.Определяют общую сметную стоимость С_общ как сумму прямых затрат, накладных расходов и сметной прибыли по формуле:

где С_{пр.затр} – сумма средств по прямым затратам, тыс. руб.;

С_{накл. расх} – сумма средств по накладным расходам, тыс. руб.;

С_{см.пр. -} – сумма средств по сметной прибыли, тыс. руб.

3.10.6 Расчет сметной стоимости строительной продукции 3.10.6.1 Методы определения стоимости ремонтно-строительных работ

Существует пять методов расчета сметной стоимости ремонтно-строительных работ (см.рис.3.124).

Рис.3.124 Методы определения сметной стоимости ремонтно-строительных работ

3.10.6.2 Виды смет, их состав и назначение

Смета – это официальный документ, в котором рассчитывается сумма средств, необходимых для реализации проекта (см.рис.3.125).

Рис.3.125 Цели составления смет

В зависимости от используемой для расчета смет информации можно выделить несколько видов смет (см.рис.3.126).

Рис.3.126 Виды смет в зависимости от целей использования

Локальная смета (сметный расчет) – это первичный сметный документ, который определяет стоимость отдельных видов ремонтно-строительных работ, оборудования. Рассчитывается на основе ведомости подсчета объемов работ, которая, в свою очередь, составляется на основе дефектных актов или результатов обследования.

Рекомендуется составлять локальную смету по разделам (см.рис.3.127), но они могут быть дополнены или изменены.

Рис.3.127 Разделы локальной сметы

Составление смет ведется в компьютерных программах Гранд-смета, Smeta.ru, Госстройсмета, Турбо-сметчик (Строительный эксперт), SmetaWizard, Смета-Багира, РИК, Арос, Гектор, А0, Сметный калькулятор, Адепт, Смета МДС и др.

3.10.6.3 Составление смет по единичным расценкам

Расчет локальной сметы ведут по группам работ. Стоимость работ берут из сборников расценок на производство работ: ГЭСН, ФЕР или ТЕР. Начисляют накладные расходы и плановые накопления, учитывают индекс изменения сметной стоимости, который ежеквартально публикуется на сайте Минстроя РФ (https://minstroyrf.gov.ru/trades/tsenoobrazovanie/indeksy-izmeneniya-smetnoy-stoimosti/)

3.10.6.4 Определение сметной стоимости по укрупненным показателям базисной стоимости

Укрупненные показатели базисной стоимости строительства (УПБС) предназначены для:

- определения стоимости проекта в текущих и прогнозных ценах на ранней стадии проектирования;

- составления инвесторских смет и смет подрядчика, используемых при проведении подрядных торгов.

Базисную стоимость по видам работ определяют в соответствии с МДС 81-24.2000 Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР) (http://docs.cntd.ru/document/1200018019).

Порядок работ

1.На основании данных проекта рассчитывают объемы ресурсов и трудозатрат.

2.Подбирают близкую к объемам ресурсно-технологическую модель (РТМ) или объект-аналог и определяют его базисную стоимость.

3.Переход от базисной стоимости в укрупненных показателях к стоимости в текущих ценах производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или элементам прямых затрат на соответствующий индекс:

- к элементам прямых затрат по видам работ;

- к элементам прямых затрат на полный комплекс работ;

- к полной стоимости по видам работ;

- к отдельным элементам сметной стоимости (видов работ, оборудования, прочих затратам).

Текущие индексы цен в строительстве можно узнать в региональном центре по ценообразованию в строительстве.

3.Накладные расходы по видам работ определяют от фонда оплаты труда рабочих-строителей и машинистов.

4.Сметная прибыль определяется по прил.3 МДС 81-25.2001 Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве (http://docs.cntd.ru/document/1200007421).

5.Суммируя стоимость в текущих ценах, накладные расходы и сметную прибыть, получают сметную стоимость работ.

3.10.6.5 Установление договорной цены на строительную продукцию

В процессе заключения договора подряда на ремонт МКД может устанавливаться договорная цена.

Для определения договорной цены в качестве источников информации о текущих ценах могут служить различные документы (см.рис.3.129).

Рис.3.129 Источники информации о текущих ценах

Для определения сметной стоимости заказчик и подрядчик согласовывают объемы работ, после чего по укрупненным показателям базисной стоимости составляется сметная документация.

3.10.6.6 Согласование, экспертиза и утверждение сметной документации

После осмотра и оценки состояния здания представители управляющей организации ставят вопрос на общем собрании собственников помещений МКД о проведении текущего или капитального ремонта и предлагают перечень работ для согласования. Общее собрание собственников утверждает перечень работ и их предельно допустимую стоимость.

Сметы на текущий и капитальный ремонт не согласовываются с собственниками.

Сметы на текущий ремонт не проходят экспертную оценку.

Постановление Правительства Российской Федерации от 15 июня 2017 года № 712 О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации (http://docs.cntd.ru/document/436742730) закрепляет необходимость проверки достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта МКД, которые финансируются с привлечением средств бюджетной системы более чем на 50 процентов и порядок: проверка достоверности определения сметной стоимости проводится после подготовки положительного заключения экспертизы проектной документации.

Приложения

Выписка из Приложения к Методике по разработке и применению нормативов накладных расходов при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 21 декабря 2020 года N 812/пр

IV	Ремонтно-строительные работы
85	Земляные работы, выполняемые:				Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 51. Земляные работы (ГЭСНр 81-02-51-....)
85.1	механизированным способом	89	90	93
85.2	вручную	87	88	91
86	Фундаменты	93	94	98	Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 52. Фундаменты (ГЭСНр 81-02-52-....)
87	Стены	92	93	97	Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 53. Стены (ГЭСНр 81-02-53-....)
88	Перекрытия	92	93	97	Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 54. Перекрытия (ГЭСНр 81-02-54-....)
89	Перегородки	92	93	97	Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 55. Перегородки (ГЭСНр 81-02-55-....)
90	Проемы	90	91	95	Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 56. Проемы (ГЭСНр 81-02-56-....)
91	Полы	89	90	93	Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 57. Полы (ГЭСНр 81-02-57-....)
92	Крыши, кровли	90	91	95	Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 58. Крыши, кровли (ГЭСНр 81-02-58-....)
93	Лестницы, крыльца	89	90	93	Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 59. Лестницы, крыльца (ГЭСНр 81-02-59-....)
94	Печные работы	89	90	93	Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 60. Печные работы (ГЭСНр 81-02-60-....)
95	Штукатурные работы	89	90	93	Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 61. Штукатурные работы (ГЭСНр 81-02-61-....)
96	Малярные работы	90	91	95	Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 62. Малярные работы (ГЭСНр 81-02-62-....)
97	Стекольные, обойные и облицовочные работы	90	91	95	Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 63. Стекольные, обойные и облицовочные работы (ГЭСНр 81-02-63-....)
98	Лепные работы	90	91	95	Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 64. Лепные работы (ГЭСНр 81-02-64-...)
99	Внутренние санитарно-технические работы:				Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 65. Внутренние санитарно-технические работы (ГЭСНр 81-02-65-....)
99.1	демонтаж и разборка	87	88	91
99.2	смена труб, санприборов,	103	104	108
	запорной арматуры и другое
100	Наружные инженерные сети:				Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 66. Наружные инженерные сети (ГЭСНр 81-02-66-....)
100.1	демонтаж, разборка, очистка;	89	90	93
100.2	замена участков трубопроводов, восстановление и замена изделий и другое	104	105	109
101	Электромонтажные работы	91	92	96	Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 67. Электромонтажные работы (ГЭСНр 81-02-67-....)
102	Благоустройство	102	103	107	Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 68. Благоустройство (ГЭСНр 81-02-68-....)
103	Прочие ремонтно-строительные работы	92	93	97	Сметные нормы на ремонтно-строительные работы сборника 69. Прочие ремонтно-строительные работы (ГЭСНр 81-02-69-....)

Выписка из Методики по разработке и применению нормативов сметной прибыли при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства

(приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 11 декабря 2020 г. №774/пр)