Принципы оценки стоимости недвижимости

Принципы оценки недвижимости

На стоимость объектов недвижимости влияет множество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют учесть наиболее значимые из них. Взаимосвязь принципов оценки недвижимости, влияющих на каждый конкретный объект, позволяет использовать набор принципов, различный в каждой ситуации, имеющих различные приоритеты.

Принципы оценки не позволяют учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта, однако при правильном применении позволяют получить достоверное заключение о его стоимости.

Все принципы можно разделить на четыре категории.

1. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим образом, даже если текущее использование объекта иное.

Наиболее вероятное и рентабельное использование объекта на момент оценки обеспечивает самую высокую текущую стоимость объекта.

Для этого принципа существуют следующие ограничения:

• максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций;

• финансовая обоснованность означает способность объекта обеспечить доход, достаточный для покрытия инвестиционных издержек и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал;

• физическая осуществимость оценивается исходя из соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта и других возможностей осуществления проекта;

• соответствие законодательству устанавливается исходя из возможности сноса и застройки по генплану застройки, строительных, экологических, пожарных нормативов и т. п.

Этот принцип важен при оценке земельного участка. Если наилучшее и наиболее эффективное использование участка отличается от текущего, а стоимость построек не превышает стоимость пустующего участка, то может быть принято решение о сносе построек с целью использования участка оптимальным образом.

2. Принципы, отражающие компоненты объекта:

• принцип остаточной продуктивности заключается в оценке чистого дохода, который может приносить объект;

• принцип вклада основан на соизмерении стоимости каждого улучшения (или его отсутствия) и соответствующее ему увеличение (уменьшение) стоимости объекта. Вклад – это сумма увеличения (уменьшения) стоимости объекта при добавлении (изъятии) улучшений;

• принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение нескольких улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на улучшение лишь до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по следующим улучшениям не будут компенсированы;

• принцип сбалансированности основан на том, что стоимость объекта со сбалансированными элементами будет выше, чем стоимость аналогичного объекта с несбалансированными элементами (квартира улучшенной планировки с пластиковыми окнами или аналогичная с деревянными двухрамными, ресторан с квадратным залом или аналогичный ресторан с узким и длинным залом);

• принцип оптимальности размера заключается в соответствии площади объекта эффективному его функционированию (участок под магазин без парковки или наоборот).

3. Принципы, основанные на представлениях пользователя:

• принцип полезности основан на том, стоимость объекта напрямую зависит от его полезности. Чем больше полезность объекта, тем выше стоимость;

• принцип замещения означает, что осведомленный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью, то есть из всех объектов с одинаковой полезностью покупатель выберет объект с минимальной стоимостью. Или предприниматель выберет вместо трех дешевых автостоянок одну дорогую если доход будет аналогичен;

• принцип ожидания основан на будущих доходах или иных будущих преимуществах от владения объектом недвижимости (квартира в доме рядом с будущей станцией метро, магазин в районе застройке жилыми домами).

4. Принципы, связанные с рыночной средой:

• принцип соответствия связан с соответствием уровня удобства, характера использования, архитектуры современным требованиям и ожиданиям рынка. Проявляется через прогрессию (высокая стоимость соседних объектов повышает стоимость недоулучшенного объекта) и регрессию (стоимость дорогого объекта будет ниже, если он находится в окружении менее престижных объектов);

• принцип изменений отражает изменения, вязанные с циклами жизни объектов, населенных пунктов, отрасли: рост, стабильность, упадок, обновление);

• принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции, т. е. одна конкурентная фирма не может изменить рыночные цены на объекты недвижимости, так как ее доля в общем объеме предложения незначительна. Ей невыгодно как завышать цены, так и занижать их по сравнению с рыночными;

• принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости определяется взаимодействием спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка;

• принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости под влиянием факторов внешней среды: экономических; политических, социальных, административных, экологических.